나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11787 [1] 경상남도 김해시 부곡동 880-3 월산마을부영아파트 412동 8층802호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 부곡동 소재 '부곡초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경량철골경사지붕 15층 건물 중 제8층 제802호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 및 타일 등 마감,
창호: 샷시창호입니다.
*폐문부재로 정확한 내부확인은 조사치 못하였습니다.

이용상태

본건은 아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수시설, 난방설비, 소화설비 및 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 대체로 평탄한 부정형의 토지로서 '아파트' 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 25미터 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제3종일반주거지역(2008-10-30) , 지구단위계획구역(공동주택) , 지구단위계획구역(장유지구) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다.
(2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11787 (1)

소재지: 경상남도 김해시 부곡동 880-3 월산마을부영아파트 412동 8층802호

용도: 아파트

감정가: 136,000,000원

토지면적: 47.35㎡ (약 14.32평)

건물면적(전용면적): 80.88㎡ (약 24.47평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 김해시 부곡동에 위치하며, 부곡초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 학교 등이 어우러져 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 연계 및 대중교통 이용 편의성 등 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

물건지 남서측으로는 폭 약 25미터의 포장도로가 개설되어 있습니다.

해당 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 공동주택 및 장유지구 지구단위계획구역에 속합니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m)에 접해 있고, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

본 물건이 속한 월산마을부영아파트 단지는 2004년에 사용 승인되었으며, 본 물건은 해당 동(412동)의 15층 중 8층에 위치합니다.

주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2016년 11월 9일에 접수된 에이치케이저축은행의 근저당권(을4)으로, 채권액은 122,400,000원입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리로는 지상권이 언급될 수 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않아 상세 확인이 필요합니다.

경매 신청 채권자는 에프에스에스비2503유동화전문이며, 이 외에도 다수의 가압류 및 압류가 등기되어 있으나, 이는 모두 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 307,891,315원입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우가 존재할 수 있으므로, 현황 조사를 통해 상세 내용을 파악해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

부곡초등학교가 인접해 있어 학생 및 학부모를 대상으로 한 업종의 잠재력이 있습니다.

아파트 단지의 규모(총 434세대)는 안정적인 주거 수요를 뒷받침합니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 부곡초등학교가 인접해 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 연계 및 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 편의시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 조용한 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부확인 불가: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부를 정확히 확인하지 못했습니다. 이는 물건의 실제 상태, 수리 필요성, 하자 여부 등을 파악하는 데 어려움을 줄 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에서 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 거주자 또는 점유자와의 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 유동화물건 및 공동담보: 물건이 유동화되었거나 공동담보로 묶여 있는 경우, 일반적인 경매 물건보다 복잡한 절차나 추가적인 고려사항이 발생할 수 있습니다.

* 미상 권리: 등기부상 지상권 관련 개요가 언급되었으나 구체적인 내용이 없어, 해당 권리가 매각으로 소멸되는지 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 김해시 부곡동의 아파트 단지 내에 위치하며, 학교 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

최근 매매 사례를 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

그러나 폐문부재로 인한 내부 확인 불가, 임대 관계 미상 등의 리스크 요인이 존재하므로, 철저한 사전 조사와 신중한 접근이 요구됩니다.

특히, 명도 관련 사항과 미확인된 권리에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 김해시 부곡동의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 초등학교가 인접해 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 적절한 입찰가 산정 시 시세보다 낮은 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

* 아파트 단지 내 위치: 관리가 잘 되는 아파트 단지 내 유닛으로, 일반적인 수요층이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 본 물건(80.88㎡, 8층)의 시세는 940만원에서 1090만원 수준으로 파악됩니다. (2026년 3월~5월 기준)

감정가(13600만원)가 최근 시세보다 높은 점과 내부 확인 불가, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 고려할 때, 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

이에, 현 시세와 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 10,500만원 수준으로 제안합니다. 이는 최근 거래 사례 중 인근 층 거래가와 유사한 수준이며, 잠재적 가치 상승 여력을 고려한 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.