나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22426 [1] 부산광역시 금정구 부곡동 896-4 5층42호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 금정구 부곡동 소재 '동현중학교' 서측 인근에 위치하는 현칭 금정아파트 5층 42호(현칭: 503호)로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호 '온천장역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상5층 건물 내 5층 42호(현칭: 503호)로서,
- 외 벽: 몰탈위 페인팅 마감,
- 창 호: 샷시창 입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재경보시설, 공동현관문, 도시가스에 의한 개별 난방설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(54m이하)<건축법>.

공부와의 차이

공부상 5층 42호이나 현지호칭은 503호이며, 등기사항전부증명서상 면적은 64.80㎡으로 되어 있으나 집합건축물대장상 전유면적으은 56.46㎡로 되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타사항 없습니다.

물건 비고

등기부상 제5층 제42호이나 현황은 금정아파트, 503호임
등기부상 면적(64.80㎡)과 대장상 면적(56.46㎡)이 상이함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22426 (1)

소재지: 부산광역시 금정구 부곡동 896-4 5층42호 (현칭: 금정아파트, 503호)

신주소: 부산광역시 금정구 오시게로 4

용도: 아파트

건축년도: 1976년 (사용승인: 1977년)

감정가: 174,000,000원

토지면적: 26.45㎡ (약 7.99평)

건물 전용면적: 56.46㎡ (약 17.08평) (대장상 면적)

건물 등기부상 면적: 64.80㎡ (약 19.60평) (등기부상 면적)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 사상신용협동조합

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 부산광역시 금정구 부곡동 소재 '동현중학교' 서측 인근에 위치하며, 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다. 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 1호선 '온천장역'이 소재하여 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.

접근 도로: 본건 북서측으로 왕복 2차선의 포장도로와 접합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2023년 5월 15일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (을4)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

소유권 및 권리관계:

* 김성규로부터 소유권 이전 (2011-10-24, 갑3)

* 주식회사지엔종합건설로 소유권 이전 (2017-08-28, 갑4)

* 조수용 명의의 소유권이전청구권가등기 (매매예약) (2025-02-20, 갑5) - 본 매각으로 소멸 예정입니다.

* 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당 (2023-05-15, 을4) - 말소기준권리.

* 박지은 근저당 (2024-12-31, 을6) - 말소 예정.

* 사상신용협동조합 임의경매 개시결정 (2025-07-29, 갑6) - 본 경매 사건입니다.

* 동래세무서장 압류 (2025-10-16, 갑7) - 말소 예정.

등기부채권 총액: 119,600,000원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

지역 특성: 아파트 단지와 주택가, 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

상업시설: 온천장역 인근으로 형성된 상업시설을 이용할 수 있습니다.

잠재력: 역세권 아파트로서 지역 내 수요와 함께 꾸준한 가치 유지 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설: 동현중학교가 서측 인근에 위치합니다. (주변 초등학교 및 고등학교 등 추가 확인 필요)

편의 시설: 온천장역 인근의 다양한 상업시설, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통: 도시철도 1호선 온천장역을 통한 부산 시내 접근성이 우수하며, 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후화: 1977년 사용승인된 건물로, 향후 주요 설비 교체 등 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

면적 상이: 등기부상 면적(64.80㎡)과 대장상 전유면적(56.46㎡)이 다릅니다. 이는 추후 재산권 행사 시 혼란을 야기할 수 있으며, 정확한 확인이 필요합니다.

현황 호수 불일치: 등기부상 5층 42호이나, 현황은 503호로 사용 중입니다. 공부와 실제 이용 현황의 차이를 인지해야 합니다.

가등기 존재: 조수용 명의의 소유권이전청구권가등기(매매예약)가 존재합니다. (말소기준권리보다 후순위로, 경매로 소멸될 예정임)

임대 관계 미상: 현재 점유자가 누구이며 임대차 계약 여부, 보증금, 월세 등에 대한 정보가 없습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 금정구 부곡동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 온천장역 역세권에 속해 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 장점이 있습니다.

하지만 1970년대 건축된 건물로서 노후화가 상당하며, 등기부상 면적과 대장상 면적의 차이, 현황 호수 불일치, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크 요인을 안고 있습니다.

권리분석 상 말소기준권리보다 선순위 권리는 없어 낙찰 후 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통망: 도시철도 1호선 온천장역 인근으로 부산 시내 어디든 편리하게 이동 가능합니다.

생활 편의 인프라: 주변 상업시설, 관공서, 학교 등 다양한 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

시세 대비 저가 매수 기회: 경매 절차를 통해 시세보다 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 174,000,000원입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 고려할 사항이 없습니다.

주변 시세, 건물의 관리 상태, 면적 상이 및 노후화 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 물건 상태 확인 및 주변 실거래가 조사를 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.