나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21718 [1] 경상남도 통영시 도산면 원산리 1179-36 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 도산면 원산리 소재 '도선 마을회관' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 부근으로 공장 및 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등, 제반 교통상황은 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 현황 단독주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 토지 일부가 현황 '도로'로서, 노폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트포장도로가 지나고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(2019-07-24)(주거밀집지역에서 75m이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

'감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5'참조바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

건물 기호(1-1): 조적조 함석지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 1993.08.17)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 내부인테리어 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

건물 기호(1-2): 조적조 함석지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 1993.08.17)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 시멘트 마감 등,
창 호: 샷시창호 마감 등입니다.

건물 기호(1-3): 조적조 함석지붕 단층 건물로서,
(사용승인일: 1993.08.17)
외 벽: 몰탈 위 페인트 마감 등,
내 벽: 시멘트 마감 등,
창 호: 없습니다.

이용상태

본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등으로 인해 내부구조 및 이용상황 등을 확인하지 못하였으나 현황 단독주택으로 이용중인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 등이 구비되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바랍니다.

공부와의 차이

건물 기호(1-2)는 현황 창고 및 스레트지붕입니다.

건물 기호(1-3)은 현황 스레트지붕입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견 I-5' 참조바랍니다.

물건 비고

-일괄매각(제시외 건물 매각 포함).
-각 공유지분 매각임.
-공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.
-본건 건물 및 제시외 건물 중 일부가 타인 토지에 걸쳐 소재하는 것으로 보이는 바, 확인 요함.
-[목록2] 일부는 현황 '도로'인 바, 이를 감안하여 평가.
-대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21718 (1)

* 소재지: 경상남도 통영시 도산면 원산리 1179-36

* 용도: 단독주택

* 감정가: 230,250,940원

* 토지면적: 430.00㎡ (약 130.0평)

* 건물면적: 147.56㎡ (약 44.6평)

* 토지 지분: 86㎡ (약 26.0평)

* 건물 지분: 29.51㎡ (약 8.9평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물 제시외면적: 15.80㎡ (본건 토지 및 건물 지분 매각 대상에 포함되어 평가되었습니다.)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주식회사동부에셋자산관리대부

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 통영시 도산면 원산리 소재 '도선 마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 부근으로 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 인접 필지 및 도로 대비 등고평탄한 사다리형 토지이며, 현황 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 토지 일부가 현황 '도로'로 이용되고 있으며, 노폭 약 3~4미터 내외의 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 자연환경보전지역, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2025년 7월 28일 접수된 주식회사동부에셋자산관리대부의 3번 임정숙 지분 강제경매 개시결정 등기 (말소예정)입니다.

* 토지 및 건물 모두 등기부상 소유권 이전 및 상속 등기 기록이 확인됩니다.

* 경매로 인해 말소될 권리: 강제경매 개시결정 등기 (말소기준권리)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등 (현재 등기부상 명확히 확인되지 않으나, 물건명세서상 기재될 수 있음)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 13일

* 대항력: 있음

* 비고: 임차인 이 는 전입일자를 기준으로 대항력이 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 특이사항에 대한 추가 확인이 필요합니다. 인수 보증금은 0원으로 산정됩니다.

* 주요 인수 사항:

* 대항력 있는 임차인 이 가 존재하나, 인수 보증금은 0원으로 판단됩니다. 그러나 임대차 계약의 상세 내용, 묵시적 갱신 여부 등을 철저히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 통영시 도산면의 농촌 및 주거 혼재 지역에 위치하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 인근 마을의 기반 시설과 농업 관련 시설 위주로 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

* 시장 동향: 통영시 도산면 지역은 최근 몇 년간 해양 관광 개발과 함께 일부 지역의 부동산 가치 상승이 있었으나, 본건과 같은 단독주택 지분 매각 건은 일반 매매 시장에서의 직접적인 시세 반영이 어려울 수 있습니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매/임대 정보: 본 건은 단독주택 지분 매각 건으로, 주변의 연립, 다세대, 빌라 시세와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 개별 단독주택의 거래 사례 및 유사 지역의 지분 경매 물건 시세 동향을 파악하는 것이 중요합니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 통영 시내 및 주요 지역으로 이동 가능하며, 자가용 이용 시에도 차량 진입이 용이합니다.

* 편의시설: 도산면 소재지 인근으로 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)이 있을 것으로 예상되나, 대형 쇼핑몰이나 문화시설 등은 통영 시내로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 도산면 내 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있을 가능성이 높으며, 보다 자세한 학군 정보는 확인이 필요합니다.

* 주변 시설 검색 결과:

* 주변에 혐오시설이 직접적으로 검색되지는 않았으나, 인근의 공장 및 농경지 등은 지역 특성상 존재할 수 있습니다.

* 인근 '도선 마을회관'을 중심으로 주거 및 농업 활동이 이루어지는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 건은 토지 및 건물에 대한 지분만 매각 대상이므로, 잔여 지분 소유자와의 관계 설정이 매우 중요하며, 명확한 점유 및 활용 계획 수립이 필요합니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자 우선매수 신고가 접수되어 있어, 최고가 매수인이 결정되더라도 공유자가 해당 지분을 낙찰가에 매수할 권리가 있습니다. (1회에 한함)

* 타인 토지 침범 가능성: 본건 건물 및 제시외 건물의 일부가 타인 토지에 걸쳐 소재할 가능성이 있어, 현장 확인 및 지적도/건물 현황도 비교를 통한 명확한 검토가 필수적입니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인 이 의 존재는 특수한 상황이며, 이로 인한 법적 분쟁 가능성을 배제할 수 없습니다. (인수 보증금은 0원)

* 도로로 이용되는 토지: 토지 일부가 현황 '도로'로 이용되는 점을 감안하여 평가되었으므로, 해당 부분의 활용 가치 변동 가능성을 인지해야 합니다.

* 건물 상태: 사용 승인일이 1993년으로 노후되었으며, 제시외 건물 및 일부 건물(기호 1-2, 1-3)의 지붕 재질(스레트) 등은 추가적인 유지보수 또는 철거 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 일괄매각 및 지분매각: 본 건은 토지 및 건물 지분 매각 건이나, '일괄매각(제시외 건물 매각 포함)'으로 안내되어 있습니다. 이는 제시외 건물의 지분도 함께 매각 대상에 포함된다는 의미로 해석되며, 전체 건물에 대한 지분만 소유하게 됨을 인지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 통영시 도산면 원산리에 소재하는 단독주택 지분 경매 물건입니다. 감정가는 230,250,940원이며, 토지 및 건물 지분만 매각 대상입니다. 입지 조건은 농촌 및 주거 혼재 지역으로 보통 수준이며, 차량 접근성은 양호합니다. 권리 분석상 특이점으로는 보증금 및 차임이 0원인 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이는 일반적인 경매 물건과는 다른 접근이 필요함을 시사합니다. 또한, 건물 일부가 타인 토지에 걸쳐 있을 가능성, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 여러 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 본건은 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 바탕으로 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 감정가 대비 낮은 채권액과 지분 매각 특성을 고려할 때, 시세보다 저렴하게 부동산 지분을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 통영시의 지속적인 지역 개발 계획에 따라 향후 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 특수 물건 투자: 복잡한 권리 관계 및 특이사항 분석을 통해 문제를 해결하고 시세 차익을 얻고자 하는 투자자에게는 매력적인 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분 매각이며, 공유자 우선매수권, 대항력 있는 임차인(보증금 0원) 등의 특수 요인이 존재하여 일반적인 시세 분석만으로는 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 또한, 타인 토지 침범 가능성, 제시외 건물 관리 등 추가 확인 사항이 많습니다.

따라서, 현 시세 분석 및 실제 투자 가치를 고려한 예상 입찰가는 감정가 230,250,940원의 70~80% 수준에서 시작하여, 추가 확인된 리스크 요인 및 잔여 지분과의 협상 가능성 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

이는 어디까지나 일반적인 경매 투자 원칙에 따른 추정치이며, 실제 입찰 희망가는 철저한 현장 조사, 건축물 현황, 등기부 권리 관계, 그리고 가장 중요한 잔여 지분 소유자와의 소통 및 협상 가능성을 면밀히 검토한 후 최종 결정되어야 합니다. 특히, 대항력 있는 임차인 이 씨와의 명확한 협상 없이는 투자가치를 확신하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.