나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21727 [1] 경상남도 거제시 고현동 961-22 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재 ""고현버스터미널"" 남서측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 위락시설, 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 양호시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 양호시 됩니다.

형태 및 이용상태

평지에 위치한 세장형의 토지로서, ""상업용 건부지""로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 남서측으로 포장도로가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2019-08-22)(고현동중심시가지구역)

제시목록 외의 물건

본건 기호 ① 건물 8층 부분에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시외 건물이 소재하고 있으나, 위치, 규모, 이용상황 등을 고려시 토지의 정상적인 이용에는 영향이 없을 것으로 판단되며, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

①) 철근콘크리트구조 슬래브지붕 8층건으로서,
외벽: 모르타르위 페인팅 등 마감.
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
창호: 새시창호입니다.

이용상태

①) 일반건축물대장상 용도 ""숙박시설 및 단독주택""입니다.

설비내역

①) 공동 승강기설비, 소방설비, 제반 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호 ① 건물 8층 부분에 후첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

본건 기호 ① 건물은 귀 제시목록상 ""근린생활시설 및 주택""이나, 현황 및 일반건축물대장상 ""숙박시설 및 단독주택""입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다.
○ 기 타: 건축물의 바닥면적에 산입되지 아니하는 노대와 승강기탑, 계단탑, 다락 등과 물탱크, 기름탱크, 냉각탑, 그 밖에 이와 비슷한 것을 설치하기 위한 구조물 등은 건물 감정평가시 이를 고려하여 감정평가하였습니다.

물건 비고

-일괄매각
-목록[1]건물은 공부상 ‘근린생활시설 및 주택’이나, 현황 및 일반건축물대장은 ‘숙박시설 및 단독주택’임.
-제시외 건물 (감정서상 ㉠) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21727 (1)

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주식회사 아이엠뱅크 (변경 전 상호: 주식회사 대...)

1.2. 주요 면적 및 감정가

감정가: 2,645,613,000원

토지 면적: 280.30㎡ (약 84.8평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 1276.65㎡ (약 386.1평)

건물 제시외 면적: 38.00㎡ (약 11.5평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

1.4. 특이사항

특수물건정보: 유동화 물건

주의사항:

* 일괄매각

* 목록 건물은 공부상 ‘근린생활시설 및 주택’이나, 현황 및 일반건축물대장은 ‘숙박시설 및 단독주택’임.

* 제시외 건물 (감정서상 ㉠) 매각 포함.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

소재지: 경상남도 거제시 고현동 961-22

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 거제시 고현동 소재 "고현버스터미널" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 위락시설, 숙박시설, 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등이 혼재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 계획

본건 토지는 평지에 위치한 세장형의 토지로서, "상업용 건부지"로 이용 중입니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 중점경관관리구역(고현동 중심시가지구역)입니다.

2.4. 인접 도로 상황

본건 토지의 남서측으로 포장된 도로가 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황 (토지)

등기부채권 총액: 4,180,544,000원

주요 권리 내역:

* 갑3 (2014-02-10): 소유권이전 (이점자)

* 을9 (2014-02-10): 근저당권 (대구은행, 2,160,000,000원) - 말소기준권리

* 을10 (2014-06-12): 근저당권 (대구은행, 360,000,000원)

* 갑4 (2015-05-15): 소유권이전 (김수경) - 매매

* 을13 (2015-05-15): 근저당권 (대구은행, 336,000,000원)

* 을16 (2016-07-18): 근저당권 (대구은행, 480,000,000원)

* 을17 (2025-05-26): 근저당권 (이시호, 550,000,000원)

* 갑7 (2025-06-19): 가압류 (경남신용보증재단, 64,544,000원)

* 을17-1 (2025-07-24): 17번 근저당권 가처분 (경남신용보증재단)

* 갑8 (2025-07-29): 임의경매 (주식회사 아이엠뱅크, 2,126,886,980원) - 본건 경매 개시

* 갑9 (2025-09-29): 가압류 (부경양돈협동조합, 230,000,000원)

3.2. 등기부상 권리 현황 (건물)

건물은 토지와 동일한 권리사항을 공유하며, 주요 권리 내역은 토지 등기부 요약과 같습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리: 을9 (2014-02-10) 근저당권 (대구은행)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (※ 지상권 개요는 있으나 상세 내용 없음)

본 경매 절차를 통해 을구의 근저당권 및 기타 압류, 가압류 등은 말소될 예정이며, 갑구의 소유권은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의사항: 임차인의 보증금 및 차임 등 상세 내용이 파악되지 않았습니다. 인수할 보증금이 0원으로 표시되어 있으나, 실제 현황 조사 시 대항력 있는 임차인이 존재할 수 있으므로 추가적인 현황 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 경상남도 거제시 고현동의 주요 상업 지역에 위치하고 있습니다. 고현버스터미널 인근으로 유동인구가 많으며, 숙박시설, 근린생활시설, 위락시설 등이 밀집하여 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 주요 편의시설 및 유동인구

주변에 버스터미널, 상업시설, 금융기관, 식당 등이 밀집해 있어 접근성이 우수합니다. 경상남도 거제시 고현동 961-22번지 (서문로 56-1) 주변에는 대규모 상업 시설 및 편의시설이 잘 갖추어져 있어 지역 내 유동인구 및 외부 방문객의 이용이 활발할 것으로 예상됩니다.

현재 확인된 인근에 혐오시설은 없습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 및 편의시설 접근성

고현버스터미널을 중심으로 한 도심 상권에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다. 다양한 소매점, 음식점, 병원, 은행 등이 인근에 있어 생활에 편리하며, 숙박시설로서의 운영에 유리한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 내용과 현황의 차이

건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 간에 차이가 있습니다. 공부상 '근린생활시설 및 주택'으로 되어 있으나, 현황 및 일반건축물대장상 '숙박시설 및 단독주택'으로 기재되어 있어, 향후 용도 변경이나 건축물 관련 민원이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 미상 임대 관계

임차인의 현황 및 보증금, 차임 등 구체적인 임대차 관계가 파악되지 않았습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 표기되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 추가적인 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물 존재

건물 8층 부분에 소유자 미상의 제시외 건물이 존재합니다. 비록 감정평가 시 토지 이용에 영향이 없을 것으로 판단되어 정상 감정평가되었으나, 건축법상 불법 건축물에 해당할 경우 철거 등 행정 조치가 필요할 수 있습니다.

6.4. 유동화 물건 특성

본 물건은 유동화 물건으로, 채권이 유동화된 경우입니다. 통상적으로 경매 절차에 큰 영향을 미치지 않으나, 간혹 특수한 금융 구조로 인해 추가 확인이 필요한 경우가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 고현동의 중심 상업 지역에 위치한 숙박시설로, 고현버스터미널 인근이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 토지 및 건물 면적이 상당하며, 주변 상권이 활발하여 잠재적인 가치가 높습니다.

다만, 공부상과 현황의 용도 차이, 미상 임대 관계, 제시외 건물 존재 등의 리스크 요인이 있어 철저한 현황 조사를 바탕으로 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 고현버스터미널 인근 중심 상업 지역에 위치하여 접근성 및 유동인구 확보에 유리합니다.

* 활발한 상권: 숙박시설, 상업시설, 위락시설 등이 밀집하여 비즈니스 및 운영에 긍정적인 환경을 제공합니다.

* 건물 규모: 8층 건물의 상당한 연면적은 다양한 활용 가능성을 시사합니다.

* 건부지 활용: 상업용 건부지로 활용 중인 토지는 안정적인 개발 이익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,645,613,000원입니다.

등기부 채권 총액은 약 41.8억 원으로 감정가보다 높으나, 이는 경매를 통해 소멸될 권리들입니다.

인수 보증금은 0원으로, 임차인 관련 명도 비용 부담은 없을 것으로 예상됩니다 (단, 추가 확인 필요).

공부상과 현황의 용도 차이, 제시외 건물 등 잠재적 리스크를 고려할 때, 권리 분석과 현황 조사를 면밀히 마친 후, 본 건의 향후 수익성 및 시장 가치를 종합적으로 판단하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 현재 시점에서는 감정가 대비 85% ~ 95% 범위 (약 22억 4천 8백만원 ~ 25억 1천 3백만원) 를 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황 및 본건에 대한 추가적인 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.