나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21648 [1] 경상남도 통영시 평림동 101 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2025.08.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 평림동 소재 '작은개마을' 내에 위치하며 부근은 해안가 주변의 취락지역으로 단독주택 및 일부 전, 답 등 농경지가 혼재하는 해안농촌지대로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건 토지는 차량 접근이 불가능한 토지로 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 완경사지로 현황 ' 단독주택'의 부지입니다.

인접 도로상태

남동측으로 노폭 약2m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(취락지구)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도'참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 목조 강판지붕 단층 주택으로

외벽: 흙벽, 몰탈페인트 마감.
내벽: 벽지마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수, 전기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

본건 건물은 공부상 '초가지붕'이나 현황은 '강판지붕'입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각.
-제시외 건물(감정서 상 'ㄱ,ㄴ') 매각 포함.
-공유지분 매각임(공유자우선매수 신고는 1회에 한함).
-목록[1] 공부상 '초가지붕'이나 현황 '강판지붕'임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21648 (1)

소재지: 경상남도 통영시 평림동 101

용도: 단독주택

감정가: 85,389,200원 (전체 부동산 기준 추정)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.2. 토지 정보

면적: 172.00㎡ (약 52.03평)

토지 지분: 28.67㎡ (약 8.67평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물 면적: 29.75㎡ (약 9.00평)

건물 지분: 4.96㎡ (약 1.50평)

건물 제시외 면적: 5.17㎡ (약 1.56평)

총 건물 면적 (제시외 포함): 34.92㎡ (약 10.57평)

1.4. 매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

1.5. 특별 사항 및 주의사항

특이사항: 공유자우선매수신고, 지분매각, 재매각

주의사항:

* 일괄매각.

* 제시외 건물(감정서 상 'ㄱ,ㄴ') 매각 포함.

* 공유지분 매각임 (공유자우선매수 신고는 1회에 한함).

* 본건 토지 및 건물은 공부상 '초가지붕'이나 현황 '강판지붕'임.

1.6. 건축물 정보 요약

건물 구조: 일반목구조 (목조)

지붕: 기타지붕 (원래 초즙, 현황 강판지붕)

층수: 지상 1층

건축일자: 1939년

연면적: 29.75㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 통영시 평림동 소재 '작은개마을' 내에 위치하며, 부근은 해안가 주변의 취락지역으로 단독주택 및 일부 전, 답 등 농경지가 혼재하는 해안농촌지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 토지는 차량 접근이 불가능한 토지이며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 등 제반 교통사정이 다소 불편합니다. 남동측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(2019-07-24)(취락지구)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

2.4. 주변 시설

검색 결과, 주변에 대규모 공장이나 혐오시설 등 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 해안 지역 특성상 어촌 관련 시설이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 및 건물 등기부 모두 동일한 권리 내역을 보입니다.

* 말소기준권리: 2025년 07월 24일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 강제 경매개시 결정 (갑3) 입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 선순위인 권리(갑1, 갑2)는 소멸되지 않으며, 말소기준권리 및 그 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부 현황 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (물건명세서 참고사항 상 지상권개요란이 비어있음).

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수해야 할 보증금 또한 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 통영시 평림동은 해안가 인근의 취락지역으로, 주거 기능을 중심으로 소규모 농경지가 혼재된 지역입니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설 위주로 형성되어 있을 것으로 보입니다.

4.2. 시장 동향

통영시 평림동 지역은 최근 몇 년간 큰 폭의 시세 변동보다는 안정적인 흐름을 보일 가능성이 높습니다. 해안가의 입지적 특성으로 인해 일부 관광객 또는 전원생활을 희망하는 수요층이 있을 수 있으나, 접근성 및 편의시설 부족으로 인해 투자 가치는 신중한 접근이 필요합니다.

4.3. 주변 유사 물건

통영시 평림동 및 인근 지역의 유사 단독주택 매물은 거래량이 많지 않은 편이며, 주로 지역 주민 간의 거래가 이루어지는 경향을 보입니다. 본건과 같은 지분 경매 물건은 시장에서 흔하게 찾아보기 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 다소 불편하여 생활 편의성이 낮을 수 있습니다. 인근 간선도로까지 이동하는 데 시간이 소요될 수 있습니다.

5.2. 편의시설

주변 지역은 해안 농촌 취락 지역이므로, 대규모 쇼핑몰이나 종합병원은 접근성이 떨어질 수 있습니다. 소규모 마트, 경로당 등 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설은 존재할 것으로 예상됩니다.

5.3. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등 기본적인 교육시설이 위치할 수 있으나, 정확한 거리는 추가 확인이 필요합니다.

5.4. 주변 환경

해안가 인근의 자연환경은 긍정적일 수 있으나, 어촌 지역 특유의 환경(어업 관련 시설, 냄새 등)이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본건은 토지 및 건물의 지분 매각으로 진행되므로, 건물 전체를 단독으로 사용하거나 처분하기 어렵습니다. 공유자들과의 협의가 필수적이며, 이는 향후 재산권 행사에 큰 제약이 될 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수권

공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 입찰자가 낙찰받지 못할 가능성이 있습니다. 또한, 지분 매각 경험이 없는 경우 법적 절차에 대한 이해도가 낮아 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

6.3. 현황과 공부상 차이

공부상 '초가지붕'이나 현황 '강판지붕'인 점은 추후 건축물대장 정비 등 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.4. 차량 접근성 및 교통 불편

차량 접근이 어렵고 대중교통 이용이 불편한 점은 부동산 가치 상승 및 환금성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.5. 미상 정보

임대관계가 미상인 점은 향후 명도 또는 임대 수익 발생 시 불확실성을 야기할 수 있습니다. (단, 본건은 인수 보증금 0원이므로 보증금 관련 직접적 위험은 낮음)

7. 종합 의견

본건은 경상남도 통영시 평림동의 해안가 인근에 위치한 단독주택의 지분 경매 물건입니다. 비교적 저렴한 감정가로 취득이 가능할 수 있으나, 지분 매각이라는 특성상 공유자들과의 관계 설정이 매우 중요합니다. 차량 접근성의 불편함, 주변 편의시설 부족 등은 단점으로 작용할 수 있습니다. 현황과 공부상 건물의 지붕 재질 차이 또한 고려해야 합니다. 투자 목적보다는 실거주를 염두에 둔다면 공유자와의 원만한 협의가 선행되어야 하며, 투자 목적으로는 지분 경매의 특수성을 충분히 이해하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가 대비 토지 및 건물 지분 확보 가능성

* 해안가 인근의 입지적 특성 (전원생활, 주말주택 등 잠재 수요)

* 기본적인 단독주택 및 토지 형태

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보와 유사 지역의 부동산 시세, 그리고 본건의 지분 매각 특성을 고려할 때, 예상 입찰가 산정은 신중해야 합니다.

감정가 85,389,200원은 전체 부동산의 가치로 추정되며, 본건은 이 중 일부 지분에 해당합니다. 등기부상 공동 상속인 조종갑 외 5명의 지분 중 일부(1/6 지분으로 추정)가 경매로 나왔을 가능성을 고려하면, 토지 지분은 전체 토지 면적(172.00㎡)의 약 16.67% (28.67㎡)이고, 건물 지분은 총 건물 면적(약 34.92㎡)의 약 14.20% (4.96㎡)입니다.

통영시 평림동 지역 단독주택의 실거래가 데이터를 검색한 결과, 해당 지역의 단독주택 거래는 활발하지 않으며, 거래 시 지분 매물의 가격은 전체 가격 대비 할인되어 거래되는 경향이 있습니다.

따라서, 본 건의 경우 토지 및 건물 지분 매각으로 인한 거래의 제약, 공유자 우선매수권 존재, 접근성 불편 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 잠재적 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

보수적으로 산정 시, 감정가(전체)의 60% 수준인 약 51,000,000원 (5100만원)을 기준으로, 법원 최초 감정가 85,389,200원 대비 60% 수준인 약 51,233,520원 (5123만원)에서 시작하여, 시장 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 차등적인 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

이는 예상치이며, 실제 현장 조사 및 최신 실거래가, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.