나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21697 [1] 경상남도 거제시 고현동 159-1 휴엔하임오피스텔 11층1112호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재“계룡초등학교”북측 인근에 위치하며, 주위는
아파트 및 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주
위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내, 제11층 제1112호로서,
[사용승인일:2015.4.3.]
외 벽 : 몰탈 위 페인트 및 타일붙임 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 ""오피스텔""로 이용중임.

설비내역

본건은 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 평지 부정형의 토지로서, ""상업용""건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 10m 폭의 도로가 소재하며, 지하주차장이 소재하는 바, 제반 진
출입 상태 및 옥내주차시설은 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡초등학교)<
교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡초등학교병설유치원)<
교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 통영지원 2025타경21697 (1)

3. 소재지: 경상남도 거제시 고현동 159-1 휴엔하임오피스텔 11층1112호

4. 용도: 오피스텔

5. 감정가: 106,000,000원

6. 토지면적 (지분): 18.73㎡ (약 5.66평)

7. 건물면적 (공급): 76.08㎡ (약 23.01평)

8. 매각대상: 토지/건물일괄매각

9. 경매구분: 부동산임의경매

10. 채권자: 주OOOOOOOOOO

11. 특이사항: 없음

12. 주의사항: 없음

1.1. 소재지 및 현황

2. 본 건은 경상남도 거제시 고현동 159-1번지에 위치한 휴엔하임오피스텔 11층 1112호로서, 주 용도는 오피스텔임.

1.2. 면적

2. 토지 지분 면적: 18.73㎡ (약 5.66평)

3. 건물 공급 면적: 76.08㎡ (약 23.01평)

4. 건물 전용 면적 (시세 정보상): 24.8925㎡ (약 7.53평)

1.3. 감정가 및 평가 요약

2. 본 건의 감정가는 106,000,000원임.

3. 건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 2015년 4월 3일에 사용승인되었음.

4. 건물은 총 14층 중 11층에 위치하며, 내부 마감은 벽지 및 타일붙임 등임.

5. 이용 상태는 오피스텔로 이용 중이며, 제반 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있음.

6. 토지는 평지 부정형의 상업용 건부지로 이용 중임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

2. 본 건은 경상남도 거제시 고현동 소재“계룡초등학교”북측 인근에 위치함.

3. 주변은 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통

2. 본 건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통 수준임.

3. 주변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 용이함.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

2. 본 건은 일반상업지역에 속함.

3. 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 지역에 해당함.

4. 가축사육제한구역(모든축종 제한)에 해당함.

5. 계룡초등학교 및 계룡초등학교병설유치원의 상대보호구역으로 지정되어 있음.

2.4. 도로 상태

2. 본 건 북서측으로 약 10m 폭의 도로가 접해 있음.

3. 지하주차장이 소재하여 차량 진출입 및 옥내 주차시설 이용은 보통 수준임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

2. 말소기준권리는 을1 접수일자 2015-10-26 근저당권(진주저축은행, 260,000,000원)임.

3. 이 외에 을2 근저당권, 갑3 압류, 갑6 임의경매, 갑7 압류가 존재하였으나 모두 말소 대상임.

4. 등기부채권 총액은 300,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

2. 본 건에는 총 4명의 임차인이 등재되어 있음.

3. 모든 임차인은 보증금이 0원 또는 1,000,000원으로 비교적 소액이며, 차임은 0원 또는 300,000원으로 확인됨.

4. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됨.

5. 따라서, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없음.

* 임차인: C

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-10-23

* 대항력: 없음

* 임차인: C

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-01-22

* 대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 흥림

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024-06-25

* 대항력: 없음

* 임차인: 한마음주식회사

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2024-07-29

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

2. 감정평가서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리" 항목에 대한 별도 기재가 없으며, 등기부등본상 모든 권리가 말소 예정되어 낙찰자가 인수하는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

2. 본 건이 위치한 고현동은 거제시의 중심 상권 중 하나로, 거제시청 등 주요 관공서와 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 활성화된 지역임.

3. 주변에 아파트, 주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어지고 있음.

4. 오피스텔로서의 배후 수요 및 상가 임대 수요 모두 기대할 수 있는 입지임.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

2. 교육 시설: 계룡초등학교, 계룡초등학교병설유치원 등이 인접하여 교육 환경이 양호함.

3. 생활 편의 시설: 주변에 상업 시설, 근린생활시설 등이 다수 소재하여 쇼핑, 외식 등 생활 편의성이 높음.

4. 교통: 고현버스터미널이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리함.

5.2. 건물 정보

2. 건축 연도: 2015년

3. 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

4. 총 층수: 14층

5. 본 건 위치: 11층 1112호

6. 사용승인일: 2015년 4월 3일

7. 주요 설비: 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기, 소화전 설비 등

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

2. 현재 등재된 임차인 전원이 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없음.

3. 다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어 실제 점유 현황 및 명도 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 법적/행정적 제약

2. 본 건은 일반상업지역에 속하나, 가축사육제한구역 및 학교보호구역(상대보호구역)으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요함.

6.3. 혐오시설 확인

2. 주변 지역에 대한 조사 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

7. 종합 의견

2. 본 건은 거제시 고현동의 중심 상업 지역에 위치한 오피스텔로, 우수한 접근성과 주변 생활 편의 시설을 갖추고 있음.

3. 건축된 지 약 10년이 경과하여 신축 건물은 아니나, 비교적 양호한 상태로 판단됨.

4. 모든 등기부상 권리가 말소되고 임차인의 대항력도 없어 권리 관계가 명확한 편임.

5. 다만, 감정가 1억 6백만원에 비해 최근 유사 매물들의 실거래가(제공된 JSON 데이터 기준)가 3천만원대에서 5천만원대로 현저히 낮게 형성되어 있어, 시세 및 가격 결정에 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

2. 우수한 입지: 거제시 고현동 중심 상업지구에 위치하여 직주근접성이 좋고 생활 편의성이 높음.

3. 명확한 권리 관계: 모든 인수되는 권리가 없어 낙찰 후 명도 관련 부담이 적음.

4. 잠재적 임대 수익: 월세 30만원 수준의 임대 수익 창출이 가능하며, 공실 위험이 낮은 지역으로 판단됨.

5. 저평가 가능성: 감정가 대비 낮은 최근 실거래가 수준은 향후 시세 상승 시 투자 수익률을 높일 수 있는 기회를 제공할 수 있음.

9. 예상 입찰가

2. 본 건의 감정가는 106,000,000원이나, 제공된 JSON 데이터에 따르면 최근 매매가는 37,000,000원에서 50,000,000원 사이로 형성되어 있어 시세 분석에 큰 괴리가 존재함.

3. 주변 시세 및 건물 상태, 향후 시세 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하였을 때, 보수적인 접근이 필요함.

4. 최고가 최근 매매가(50,000,000원)를 상회하면서도 감정가를 크게 벗어나지 않는 범위 내에서, 본 건의 입지 및 투자 가치를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안함.

5. 예상 입찰가: 70,000,000원

* 이는 감정가의 약 66% 수준이며, 최근 실거래가 대비 높은 가격이지만, 시장 상황 및 향후 가치 상승 가능성을 고려한 제안임.

* 입찰 시에는 해당 지역의 실시간 시세 변동 추이 및 유사 매물 현황을 추가로 면밀히 분석하고, 본인의 투자 성향에 맞춰 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.