나이스옥션 법원경매 진주 2025타경31051 [1] 경상남도 남해군 미조면 송정리 산58-10 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 경상남도 남해군 미조면 송정리 소재 ""항도마을회관"" 북서측 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 임야 및 개발예정지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호(1,4):대상토지까지 차량출입 불가능하고 취락과의 접근성은 보통시됨.
기호(2,3):대상토지까지 차량출입 가능하고 일반교통 사정은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1):부정형 급경사로서 자연림임.
기호(2):완경사지대 자체지반 평탄한 부정형의 주거나지임.
기호(3):가장형 완경사로서 도로임.
기호(4):사다리 급경사로서 자연림임.

인접 도로상태

기호(1):지적도상 맹지임.
기호(2):남서측으로 기호(3) 토지를 통해 세로로 진출입 가능함.
기호(3):남동측으로 세로와 접함.
기호(4):지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,4):보전관리지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(2):보전관리지역, 생산관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>.
기호(3):보전관리지역 가축사육제한구역(2020-02-27)(모든축종 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 마을경관관리지역<남해군 경관 조례>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호(2,3) 토지는 공부상 임야이나, 현황 건축 중인 토지 및 도로임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 기호(2) 토지의 건축허가를 위해 타인토지(송정리 262-6, 송정리 262-7)의 사용허가를 얻어 도로개설한 것으로 조사되오니, 경매 입찰시 재확인하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 목록4번은 지분매각임.
-지적도상 맹지임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 현황

사건번호: 진주지원 2025타경31051 (1)

소재지: 경상남도 남해군 미조면 송정리 산58-10

용도: 임야

1.2. 면적 및 감정가

감정가: 24,461,600원

토지면적: 3604.00㎡ (약 1,089.02평)

토지지분: 2946.97㎡ (약 891.53평)

건물면적: 0.00㎡

1.3. 매각 대상 및 종류

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산임의경매

1.4. 특이사항

채권자: 부OOOOOOO (부곡농업협동조합)

특수물건정보: 지분매각, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 목록4번은 지분매각임. 지적도상 맹지임.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

대상 토지는 경상남도 남해군 미조면 송정리 소재 ""항도마을회관"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 임야 및 개발예정지 등으로 형성되어 있음.

* 기호(1,4) 토지까지 차량 출입이 불가능하며 취락과의 접근성은 보통시됨.

* 기호(2,3) 토지까지 차량 출입이 가능하며 일반 교통 사정은 불편시됨.

2.2. 토지 현황 (형태, 이용 상태, 도로)

* 기호(1): 부정형 급경사로서 자연림임.

* 기호(2): 완경사지대 자체지반 평탄한 부정형의 주거나지(건축 중인 토지)임.

* 기호(3): 가장형 완경사로서 현재 도로로 이용 중임.

* 기호(4): 사다리 급경사로서 자연림임.

* 인접 도로상태:

* 기호(1): 지적도상 맹지임.

* 기호(2): 남서측으로 기호(3) 토지를 통해 차량 진출입 가능함.

* 기호(3): 남동측으로 세로와 접함.

* 기호(4): 지적도상 맹지임.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 기호(1,2,3,4) 공통: 보전관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 마을경관관리지역, 준보전산지.

* 가축사육제한구역(2020-02-27): 닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률).

* 가축사육제한구역(2020-02-27): 모든 축종 사육제한 (가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률).

* 공부와의 차이: 기호(2,3) 토지는 공부상 임야이나, 현황 건축 중인 토지 및 도로임.

* 기타참고사항: 기호(2) 토지의 건축허가를 위해 타인 토지(송정리 262-6, 262-7) 사용허가를 얻어 도로 개설한 것으로 조사되오니, 경매 입찰 시 재확인하시기 바람.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

말소기준권리: 2020년 2월 19일 부곡농업협동조합 근저당권 (채권최고액 300,000,000원).

등기부채권 총액: 316,432,761원.

* 갑구: 소유권 관련 지분 이전 등기 다수.

* 을구: 근저당권, 지상권 설정 등기 (모두 말소 예정).

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 등기부등본 상 2020년 2월 19일 접수된 지상권설정은 말소 예정임. 해당 내용에 대한 추가 확인 필요.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임차인은 조사되지 않았거나 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됨.

4. 상권분석

대상 토지는 농경지, 임야 및 개발예정지가 혼재된 농림지역에 위치하여 일반적인 상권 형성은 미흡함. 주변 개발 계획에 따라 향후 상권 형성에 영향을 받을 수 있음.

5. 생활정보

인근 취락과의 접근성은 보통으로 판단되나, 대중교통 이용이 불편할 수 있음. 주요 편의시설 및 관공서 등은 차량 이동 필요.

6. 잠재적 리스크

* 토지일부지분매각으로 인한 공유자 간의 분쟁 가능성.

* 기호(1,4) 토지의 지적도상 맹지로서 차량 접근의 제약이 큼.

* 기호(1,4) 토지의 급경사 지형으로 인한 활용도 저하.

* 지적도상 임야이나 현황 토지 이용(건축 중, 도로)과의 차이로 인한 권리 관계 확인 필요.

* "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:" 문구에 대한 명확한 확인 필요. (등기부 상 지상권은 말소 예정이나, 해당 기재의 의미 파악 필요)

* 가축사육제한구역, 마을경관관리지역 등 각종 규제 확인.

* 기호(2) 토지의 도로 개설을 위한 타인 토지 사용 허가 관련 사항 재확인 필요.

* 주변에 특정 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았음.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 남해군 미조면 송정리의 임야 일부 지분 매각 건으로, 감정가는 24,461,600원이다. 토지 일부는 현황상 건축 중이거나 도로로 이용되고 있으나, 지적도상 맹지 및 급경사 지형으로 인해 접근성 및 활용성에 제약이 크다. 또한, 지분 매각이라는 특성상 공유자 간의 관계 및 향후 토지 이용에 대한 협의가 필요하며, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 표기에 대한 추가적인 법적 검토가 필수적이다. 전반적으로 투자보다는 실수요자에게 적합하며, 개발 가능성보다는 현황 이용 및 법적 제약 사항을 면밀히 파악해야 할 물건이다.

8. 투자 포인트

* 주변 개발 예정지에 인접하여 향후 지역 개발 시 지가 상승 가능성 존재.

* 현황 도로 및 건축 중인 토지가 포함되어 있어, 지분 공유자와 협의 시 활용 가능성 모색.

* 농어촌 지역으로 귀농, 귀촌 목적의 실수요자에게 잠재적 가치 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 일부 지분 매각이며, 맹지 및 급경사 등 활용상의 제약이 명확하고, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 관련 불확실성이 존재하므로 정확한 예상 입찰가 산정은 매우 어려움. 입찰가는 다음과 같은 사항을 면밀히 분석하여 결정해야 함.

* 해당 지분의 정확한 가치 평가.

* 공유자 간의 협의 가능성 및 향후 토지 사용 계획.

* 맹지 해소를 위한 인접 토지 매입 또는 통행권 확보 방안.

* 관련 법규 및 규제에 따른 개발 가능성 및 투자 수익률 분석.

* 인수 보증금이 없다는 점을 감안하더라도, 상기 제반 사항 및 경매 시장 동향을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.