나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11852 [1] 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 108-1 해강그린 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 소재 ""대산초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주변여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 위치 및 관내 대중교통수단의 통행횟수 등을 고려할때 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 중 14층 1403호로서,(사용승인일 : 1994.08.02.)
외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 부정형 평지로서, 공동주택(아파트) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 대로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대산초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 본건 집합건물은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부조사가 불가능하여 관련공부, 외부관찰, 탐문조사 등을 종합적으로 고려하여 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는바, 경매 진행시 재확인하시기 바람.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있을 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11852 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 108-1 해강그린 14층1403호

용도: 아파트

감정가: 60,000,000원

토지면적: 29.64㎡ (약 9.0평)

토지지분: 29.6388㎡ (약 9.0평)

건물면적: 58.32㎡ (약 17.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경남마산신용협동조합 (추정)

2. 입지조건

본 건은 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 소재 ""대산초등학교"" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택 및 노변 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주변 여건은 보통 수준입니다.

차량 접근은 가능하며, 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

건물은 동측으로 대로와 접하고 있어 도로 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 본 건은 제2종일반주거지역에 속하며, 대로1류(폭 35m~40m)와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대산초등학교), 배출시설설치제한지역(폐수), 공장설립승인지역(1호) 등의 용도지역 및 지구에 해당됩니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 임의경매로 진행 중입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 7월 4일 접수된 경남마산신용협동조합의 근저당권(45,000,000원)입니다. 이 근저당권 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

현재 파악된 임차인 현황으로는 '장덕용' 씨가 있으며, 2010년 11월 12일에 전입하였습니다. 보증금 및 차임은 0원으로 신고되어 있으며, 대항력이 있는 것으로 확인됩니다. 그러나 임대 관계는 미상으로, 내부 조사 역시 제한적이었습니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권이전 및 가압류, 근저당권 등이 다수 설정되어 있으나, 대부분 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 장

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2010-11-12

* 대항력: 있음

* 비고: 임대관계 미상. 내부 조사 불가로 통상적인 상태를 상정하여 평가되었으므로, 경매 진행 시 재확인 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원 (장덕용 임차인의 보증금은 0원이므로 인수 부담 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (단, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서 변수가 될 수 있습니다.)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 대산면 가술리 지역은 주로 단독주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 주거지역입니다. 대산초등학교가 인근에 위치하여 학군 관련 수요가 있을 수 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

아파트명: 해강그린아파트

소재지: 경상남도 창원시 의창구 대산면 가술리 108-1

준공년월: 1994년 8월 2일 (노후 아파트)

층수: 15층 중 14층

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브 지붕

전용면적: 58.32㎡ (약 17.6평)

총 세대수: 120세대

주요 복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소

본 아파트의 평균적인 분양면적은 약 98㎡ (약 29.7평)으로 추정됩니다.

내부 마감은 벽지, 타일, 새시창 등으로 되어 있으며, 제반 급배수, 위생, 난방, 승강기, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 장덕용 씨는 보증금 0원, 차임 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있어 명도 과정에서 예상치 못한 법적 절차나 비용이 발생할 수 있습니다. 임대관계가 미상인 점 또한 주의가 필요합니다.

* 건축 노후화: 1994년 준공되어 연식이 30년 이상 경과한 아파트로, 향후 리모델링이나 재건축 필요성, 유지보수 비용 증가 등의 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 인근 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 주변 검색 결과로는 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 확인되지 않았습니다. 다만, 창원시 내 광범위한 지역에서 폐기물 처리 시설 등이 운영되고 있으므로, 입지 조건 전반에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 대산면에 위치한 해강그린아파트 14층으로, 사용승인 후 30년이 경과한 노후 아파트입니다. 대항력 있는 임차인(보증금 0원)이 존재하며, 임대 관계가 불분명하여 명도 진행 시 주의가 요구됩니다. 건물 자체의 상태는 보통으로 평가되나, 연식으로 인한 노후화는 감안해야 할 부분입니다. 감정가는 6,000만원이나, 최근 유사 면적 거래가(57.98㎡~58.32㎡)는 4,300만원에서 5,000만원 수준으로 형성되어 있어, 감정가 대비 시세가 높게 평가된 경향이 있습니다. 대항력 있는 임차인 문제와 건물 노후화, 그리고 시세 대비 높은 감정가를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저가 매수 기회: 최근 실거래가와 감정가 간의 차이를 이용하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 명도 협상 가능성: 보증금이 0원인 임차인이라 하더라도, 원만한 명도를 위한 협상이나 합의 가능성을 모색해볼 수 있습니다.

* 지역 내 주택 수요: 대산면 지역의 아파트 공급 현황 및 향후 지역 개발 계획 등을 고려하여 장기적인 관점에서 시세 상승 잠재력을 평가해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 자료에 따르면, 본 건과 유사한 면적(57.98㎡ ~ 58.32㎡)의 거래가는 2025년 말 ~ 2026년 초 기준으로 약 4,300만원에서 5,000만원 사이로 파악됩니다. 특히 58.32㎡ 면적은 2025년 12월 23일에 5,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본 건의 감정가는 6,000만원이나, 이는 최근 실거래가 대비 높은 수준입니다.

따라서, 잠재적 리스크(대항력 있는 임차인, 노후 건물)를 고려하여, 무리한 경쟁보다는 최근 실거래가 수준에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 4,800만원 ~ 5,200만원을 권장하며, 최고 5,000만원을 초과하지 않는 선에서 경쟁 상황을 지켜보며 결정하는 것이 좋습니다. 인수 보증금이 0원이라 직접적인 금전적 부담은 없으나, 명도 과정에 소요될 수 있는 시간과 비용을 감안해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.