나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11851 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 157-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.08.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 <중앙동 행정복지센터> 남서측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재하여 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

평지 내 세장형 토지로서, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 폭 약 1OM 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종전용주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(중앙지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 <건물감정평가요항표> 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서,
-외벽 : 치장벽돌 및 몰탈위 페인팅, 전면 수입대리석 등 마감
-내벽 : 벽지 및 인조석타일, 화강석타일 등 마감
-바닥 : 강마루 및 데코타일 등 마감
-창호 : 샷시창호임.

이용상태

1,2층 공히 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

제반 급.배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 <지적 및 건물개황도> 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.
2)기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 창원지방법원에서 진행하는 2025타경11851 (1) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경상남도 창원시 성산구 중앙동 157-15이며, 용도는 단독주택입니다.

감정가는 770,758,200원 (77,075.82만원)입니다.

토지 면적은 248.50㎡ (약 75.17평)이며, 건물 면적은 237.42㎡ (약 71.82평)입니다.

건물 제시외 면적은 63.70㎡ (약 19.27평)이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 경OOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 창원시 성산구 중앙동 소재 <중앙동 행정복지센터> 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 평지 내 세장형으로, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

본건 토지는 남서측으로 폭 약 10m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 제1종전용주거지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m) 지역이며, 가축사육제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2008년 5월 15일 접수된 경남은행의 근저당권 (채권액 177,000,000원)입니다.

등기부등본상 모든 근저당권, 가압류, 압류 및 임의경매개시결정 등은 말소기준권리보다 후순위로서 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

총 등기부채권액은 947,702,887원 (94,770.29만원)으로 높은 편입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재로서는 확인되지 않았으며, 일괄매각으로 제시외 건물도 포함하여 매각됩니다.

* 임차인 현황

* 박 (전입일자: 2020-08-24, 확정일자: 2025-02-07, 배당신고일자: 2025-08-07)

보증금: 60,000,000원, 차임: 0원, 대항력: 없음.

* 윤 (전입일자: 2023-06-09, 확정일자: 2023-06-09, 배당신고일자: 2025-10-21)

보증금: 3,000,000원, 차임: 350,000원, 대항력: 없음.

* 하 (전입일자: 2022-08-31)

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항일자: 확인 불가, 배당신고일자: 확인 불가, 대항력: 없음.

인수되는 보증금은 합계 0원입니다. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 창원시 성산구 중앙동의 주거 밀집 지역 내에 위치합니다.

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 행정복지센터 등 다양한 편의시설이 혼재하여 상권이 활성화될 가능성이 있습니다.

단독주택 밀집 지역 특성상 지역 주민을 대상으로 하는 상권 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

* 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 편리합니다.

* 편의시설

중앙동 행정복지센터가 인근에 위치하며, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경

단독주택과 아파트 단지가 혼재되어 있어 비교적 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 약 9.5억원으로 매우 높아, 낙찰 후 대위변제 등의 가능성을 고려해야 합니다.

* 제시외 건물

건물 제시외 면적이 63.70㎡ (약 19.27평)으로 상당한 규모입니다. 해당 건물의 법적 현황, 실제 이용 상태, 명도 등 추가적인 확인이 필요합니다.

* 향후 개발 제한 가능성

제1종전용주거지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발에 있어 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 중앙동의 안정적인 주거 지역에 위치한 단독주택입니다.

토지 및 건물 면적이 적절하며, 모든 등기부상의 권리가 말소될 예정이어서 권리상 하자는 없어 보입니다.

다만, 제시외 건물의 존재와 높은 채권 총액은 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 지역 내 주거 수요가 꾸준한 지역으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지

창원시 성산구의 준주거지역에 위치하여 생활 편의성과 교통 접근성이 양호합니다.

* 권리관계

말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰 시 권리상 깨끗한 물건을 취득할 수 있습니다.

* 일괄매각

토지 및 건물, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 별도의 추가 명도나 분쟁 소지가 적습니다.

* 주거용 가치

단독주택으로서 가족 단위의 거주나 임대 수익을 고려할 수 있는 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 770,758,200원입니다. 제공된 정보와 유사 지역의 시세 분석 결과, 해당 지역 단독주택의 일반적인 시세는 감정가 수준에서 소폭 상승하거나, 입찰 경쟁률에 따라 차이가 발생할 수 있습니다.

주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 현 시세는 감정가와 유사하거나 다소 높은 수준으로 형성될 것으로 예상됩니다.

따라서, 보수적으로 예상되는 입찰가는 약 7억 8천만원에서 8억 5천만원 사이로 추정됩니다.

최종 입찰가는 본인의 자금 계획, 수익률 분석, 현장 조사 결과, 그리고 당시 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.