나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12239 [1] 경상남도 양산시 원동면 원리 754-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크 · 평가일 2025.08.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 원동면 원리에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 단독주택, 전/답 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류소가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로 주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 북측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 주거개발진흥지구 , 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(50m 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역<수도법>

제시목록 외의 물건

본건 토지는 위지상 후첨 ‘지적개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

세멘블록조 기와지붕 단층 건물로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감등,
내벽: 벽지 마감등,
창호: 목재 및 샷시 창호임.

이용상태

주택으로 이용중.

설비내역

위생·급배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건에 후첨 ‘건물개황도’ 및 ‘사진용지’와 같이 소유권 미상의 제시외 물건 (ㄱ)~(ㅂ)이 소재하는 바, 구조·규모·이용상황·관리상태 등을 참작하여 원가법으로 평가하되, 감가수정은 현상 및 관리상태 등을 감안하여 관찰감가법을 병용하였으니 소유권 동일 여부는 경매진행시 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

본건 건물은공부상 구조는 ‘세멘블록조 기와지붕’이나 현황 ‘세멘블록조 함석지붕’임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경12239 (1)

소재지: 경상남도 양산시 원동면 원리 754-3

용도: 단독주택

감정가: 59,384,900원

토지면적: 777.00㎡ (약 235.04평)

토지지분: 111.0333㎡ (약 33.58평)

건물면적: 26.40㎡ (약 7.99평)

건물지분: 26.4㎡ (건물 전체 매각)

제시외 건물면적: 32.80㎡ (별도 존재)

매각대상: 토지 지분 및 건물 전체 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

특이사항: 지분매각, 일괄매각 (제시외 건물 포함)

2. 입지조건

주위환경: 경상남도 양산시 원동면에 위치하며, 근린생활시설, 단독주택, 전/답 등이 혼재된 지역입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 버스정류소가 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

토지이용: 부정형 토지로 현재 주택 부지로 이용 중입니다.

도로상태: 지적도상 맹지이나, 북측으로 세로(도로)와 접하고 있어 접근성은 확보되어 있습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한구역에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2020년 4월 28일 사상구의 압류(갑46)이며, 건물 등기부상 말소기준권리는 2021년 5월 14일 신임식 근저당(을6)입니다. 본건 경매개시결정(2025타경12239)보다 선순위 권리들은 매각으로 인해 소멸되지 않을 수 있으나, 일반적으로 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

등기부 현황 요약:

* 토지 등기부상 채권 총액: 19,500,000원 (신임식 근저당)

* 건물 등기부상 채권 총액: 19,500,000원 (신임식 근저당)

* 현재 진행 중인 강제경매는 이안진 채권자(채권액 36,887,120원)에 의해 2025타경12239로 개시되었습니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 자료상으로는 없습니다. 지상권 개요가 언급되어 있으나, 실제 존부 여부는 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 인수할 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (보증금 합계 0원).

* 임대 관계는 미상으로, 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 내 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 물건의 매매/임대 정보 JSON이 제공되지 않아 구체적인 시세 비교 분석은 제한적입니다.

5. 생활정보

주변 환경: 단독주택, 근린생활시설, 전/답 등이 혼재되어 있어 전원생활의 여건과 기본적인 생활 편의시설 접근이 가능한 복합적인 환경입니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 자료 및 일반적인 지도 검색 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각: 토지 지분 매각으로 인해 공동 소유자 간의 재산권 행사 및 관리, 이용에 대한 협의가 필요할 수 있으며, 이로 인한 분쟁 가능성이 존재합니다.

건물 상태:

* 건물은 1960년에 사용 승인된 노후 건축물입니다.

* 건물 공부상 지붕은 '기와'이나 현황은 '함석'으로 차이가 있어, 추후 재건축 또는 리모델링 시 관련 규제 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물(32.80㎡)이 포함 매각되나, 소유권 미상이며 구조, 규모, 관리 상태 등을 감안하여 평가되었으므로 경매 진행 시 추가 확인이 필요하며, 명도 시점에서의 철거 또는 인수 여부 등을 신중히 검토해야 합니다.

도로상태: 지적도상 맹지이나 북측 세로 접함으로 실제 건축 및 이용 가능 여부를 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 합니다.

이용 제한: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한구역에 해당하여 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

임대관계 미상: 현재 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 비용이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시 원동면에 소재한 단독주택으로, 감정가는 59,384,900원입니다. 토지 지분과 건물 전체가 매각 대상이며, 제시외 건물도 포함되어 일괄 매각됩니다.

주거 및 농경지가 혼재된 지역으로, 차량 접근성은 보통이며 대중교통 이용도 가능합니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 주로 매각으로 소멸되는 비교적 단순한 형태이나, 토지 지분 매각이라는 점은 주요 리스크 요인으로 신중한 접근이 필요합니다.

건물은 노후되었고 공부와의 차이, 제시외 건물 관련 불확실성이 존재하며, 토지 이용 제한 사항들도 있습니다.

전반적으로 투자 시 현장 답사를 통한 상세 확인 및 다각적인 분석이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

낮은 감정가: 감정가가 59,384,900원으로 상대적으로 낮은 편이어서 초기 투자 부담이 적을 수 있습니다.

토지 지분 투자 기회: 토지 지분 매각을 통해 향후 토지 이용에 대한 권리를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 공동 소유자 간의 협의가 필수적입니다.

지역적 특성: 전원생활을 선호하거나 원동면 지역의 잠재적 개발 가능성을 염두에 둔 투자자에게 고려될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악 및 경쟁 물건 분석에 한계가 있습니다. 특히 주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 물건의 매매/임대 정보 JSON이 없어 시세 비교가 어렵습니다.

본 건의 감정가는 59,384,900원이며, 이는 토지 지분 및 노후 건물, 제시외 건물, 지분 매각 등의 복합적인 요소를 반영한 초기 평가 금액입니다.

일반적인 경매 투자 시, 감정가의 70%~90% 사이에서 입찰가가 결정되는 경향이 있으나, 본 건의 지분 매각, 노후 건물, 제시외 건물 등 리스크 요인을 고려할 때, 이보다 낮은 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 현 시점에서의 예상 입찰가는 4,000만원 ~ 5,000만원 사이로 조심스럽게 추정해 볼 수 있습니다. 이는 현재 보유한 정보에 기반한 단순 추정치이며, 반드시 현장 답사 및 추가 시세 조사, 물건 명세서, 건축물대장 등을 종합적으로 확인 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

인수할 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.