나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12231 [1] 경상남도 양산시 하북면 순지리 691-118 미소하우스와숲 1동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 누리감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 양산시 하북면 순지리 소재 <하북초등학교> 북서측 인근에 위치하며 주위는 노변
근린생활시설, 공동주택, 통도사, 주상용 건물 및 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 일반적인 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상12층 건물중 3층 301호 및 2층 201호로서

외벽 : 치장석 붙임 및 몰탈위 페인팅 등
창호 : 샤시창호 등

이용상태

건축물대장상 용도는 기호(1),(2) 공히 근린생활시설이나 현황 공실 상태입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 스프링클러, 가스공급설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리꼴에 유사한 토지로서 주상복합건물의 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 10미터 내외, 남서측 일부가 폭 약 3미터 내외의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(20
24-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12231 (1)

* 소재지: 경상남도 양산시 하북면 순지리 691-118 미소하우스와숲 1동 3층 301호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 397,000,000원

* 토지 면적: 67.78㎡ (약 20.5평)

* 건물 면적: 253.11㎡ (약 76.6평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 늘푸른사상새마을금고

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 양산시 하북면 순지리, 하북초등학교 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 노변 근린생활시설, 공동주택, 통도사, 주상용 건물, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 일반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 도로: 북동측 약 10미터, 남서측 약 3미터 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2020년 10월 23일 접수된 늘푸른사상새마을금고 근저당 (을1)입니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. 말소기준 권리보다 후순위 권리만 존재하므로, 낙찰 시 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 성명: 조

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2025년 06월 13일

* 확정일자: 2025년 06월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 대항력은 없으므로 인수될 금액은 없습니다.

* 총 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

* 건물 현황: 미소하우스와숲 1동 3층 301호로, 건물 자체는 공동주택 및 근린생활시설로 복합 용도이나, 본 물건은 근린상가로 등재되어 있습니다.

* 이용 상태: 현재 공실 상태입니다.

* 주변 상권: 근린생활시설, 공동주택 밀집 지역이며, 통도사와 인접해 있어 잠재적 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 주요 시설: 하북초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 제공된 정보 내 구체적 확인은 어려우나, 주변 공동주택 및 근린생활시설로 인한 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 추정됩니다.

* 교통 접근성: 차량을 이용한 주요 도로 접근이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공실 리스크: 현재 공실 상태이므로, 빠른 시일 내 임차인 확보 또는 자체 활용 방안 마련이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변 반경 내 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 입지는 제한될 수 있습니다.

* 교육환경 보호: 상대보호구역으로 지정되어 있어, 교육 환경에 영향을 미치는 시설 입점은 제한될 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 양산시 하북면의 상가 건물로, 하북초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조의 12층 건물 중 3층에 위치하며, 현재는 공실 상태입니다.

* 등기부상 모든 권리는 말소될 예정이므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

* 주변에 공동주택 및 근린생활시설이 분포하고 있으며, 통도사와 인접해 있어 잠재적 상권 활성화 가능성을 지니고 있습니다.

* 다만, 현재 공실 상태인 점과 지역 내 가축사육제한구역 및 상대보호구역 지정은 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 통도사 관광객 및 지역 주민을 대상으로 한 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 2020년 사용승인된 신축 건물로 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 용이합니다.

* 향후 지역 개발 또는 관광 활성화에 따른 시세 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 397,000,000원입니다.

* 인수되는 임차인 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도로 고려할 사항은 없습니다.

* 현재 공실 상태와 주변 시세, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현 시점에서의 보수적인 예상 입찰가는 감정가의 약 80% 수준인 317,600,000원으로 제안합니다.

* 보다 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 심층적인 상권 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.