나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12238 [1] 울산광역시 남구 무거동 OOOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서현감정 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 무거동 소재 '정광사' 북서측 인근에 위치하는 통칭 '세아빌라'
4층 402호로서, 주위는 다세대주택, 단독주택, 원룸 및 근린생활시설 등으로 형성되어
있음.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통사정 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층건 내 4층 402호로서,
외벽: 벽돌붙임, 몰탈위 페인트칠마감,
내벽: 벽지마감 및 일부 내장 타일붙임 등,
창호: 샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급,배수 설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

주변 가로망 상태 및 주차장시설 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(2017-06-08)(삼호1택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2017-03-30)(정광사유치원)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계
미상임.

나. 기타
없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 울산광역시 남구 무거동 1251-19, 4층 402호에 위치한 다세대주택입니다.

사건번호는 울산지방법원 2025타경12238 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정가는 50,000,000원이며, 토지면적 22.05㎡(약 6.67평), 건물면적 35.13㎡(약 10.63평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 무거동 소재 '정광사' 북서측 인근에 위치한 '세아빌라' 4층 402호입니다.

주변은 다세대주택, 단독주택, 원룸 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

차량 출입이 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인근 가로망 상태 및 주차장 시설 또한 보통으로 평가됩니다.

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼호1택지지구)에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다.

가축사육제한구역 및 상대보호구역(정광사유치원)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리인 하나캐피탈의 가압류(2022-05-19)보다 선순위에 있는 임차인이 존재합니다.

임차인 김성근은 2020년 4월 20일에 전입하였으며, 대항력이 있습니다.

다만, 해당 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

이는 임차인에게 별도의 인수 부담이 없을 가능성을 시사하나, 임차인과의 관계는 세심한 주의가 필요합니다.

비록 보증금이 0원으로 명시되어 있더라도, 대항력을 가진 임차인이 존재하므로 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음에 유의해야 합니다.

등기부채권 총액은 31,651,334원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다.

4. 상권분석

본건은 주거 밀집 지역에 위치하여 배후 수요는 안정적일 것으로 예상됩니다.

인근에 근린생활시설이 일부 있어 기본적인 상업 시설 이용은 가능합니다.

다세대주택 밀집 지역 특성상, 소규모 상가 및 생활 편의 시설이 지역 내 소비를 충족시키는 형태를 보입니다.

주변 시세는 다세대주택의 규모, 건축 연도, 관리 상태 등에 따라 편차가 존재합니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 4층에 위치합니다.

외벽은 벽돌붙임, 몰탈위 페인트칠 마감이며, 내벽은 벽지마감 및 일부 내장 타일 마감입니다.

창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

건물은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지는 가장형 토지로서 공동주택 부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 김성근의 존재입니다.

보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있고 인수 보증금 합계가 0원이라 하더라도, 임차인의 실제 거주 목적, 계약 조건, 향후 명도 과정에서의 협상 여지 등 불확실성이 존재합니다.

건축물은 1991년 준공되어 노후화가 진행되었을 가능성이 있으며, 내부 수리 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼호1택지지구)에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합된 점은 차량 통행이나 주차에 다소 불편을 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 울산광역시 남구 무거동의 다세대주택으로, 경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 그의 보증금 및 차임이 0원이라는 특이사항은 명도 과정에서 면밀한 검토와 전략 수립이 필수적입니다.

물건 자체의 노후화 정도 및 주변 시세와의 비교 분석을 통해 실질적인 투자 가치를 판단해야 합니다.

주변에 특정 혐오시설이 보고된 바는 없으나, 녹지 개발 관련 이슈가 일부 확인되어 환경적 측면은 참고할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

매력적인 감정가와 함께, 대항력 있는 임차인이 보증금 없이 거주 중인 상황은 인수 부담을 최소화할 수 있는 기회를 제공합니다.

잘못된 정보가 아니라면, 명도 리스크만 잘 관리한다면 시세 대비 저렴한 매입이 가능합니다.

향후 주변 개발 계획 및 지역 시세 변동에 따른 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 다세대주택의 면적 대비 가격은 다양하게 나타납니다.

2026년 6월 거래된 58.23㎡(1991년 건축)가 7,800만원, 2026년 2월 거래된 30.19㎡(2002년 건축)가 5,900만원, 2026년 1월 거래된 77.13㎡(1997년 건축)가 13,000만원에 거래되었습니다.

본건의 전용면적 35.13㎡(1991년 건축)와 건축 연도를 고려할 때, 유사한 연도의 거래 사례(58.23㎡, 7,800만원)를 바탕으로 면적당 가격을 역산하거나, 감정가(50,000,000원) 대비 낙찰률을 고려해야 합니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 0원임을 감안할 때, 감정가 50,000,000원을 기준으로 80~90% 수준의 낙찰률을 예상할 수 있습니다.

신중한 접근을 위해, 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 감정가의 약 85% 수준인 42,500,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

이는 명도 및 기타 부대 비용을 감안한 보수적인 추정치이며, 실제 명도 진행 상황과 시장 상황에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.