나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3955 [1] 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 384 오천제일맨션5차 106동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시대감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 ""서문사거리"" 북동측 인근에 위치하는 '오천제일맨션5차 제106동 제4층 제401호' 단위세대로서, 부근일대는 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등으로 보아 제반교통
사정은 대체로 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 제4층 제401호 단위세대로서,
- 외벽: 몰탈위 페이트 마감 등
- 내벽: 벽지 및 타일 마감 등
- 바닥: 내장바닥재 및 타일 마감 등
- 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형의 토지로서 인접지 대비 등고 대체로 평탄한 편이며, 공동주택(아파트) 부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측 및 동측으로 폭 약 6~8 미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든
축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군
사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호(2): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-6)(접합), 소로3류
(폭 8m 미만)(소로3-12)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(모
든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)
<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호(3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-6)(접합), 소로3류
(폭 8m 미만)(소로3-12)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의
관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>
임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

2)기타: 본건은 폐문 및 이해관계인 부재 등의 이유로 내부 상황을 확인할 수 없어 동유형
물건의 표준적 이용상황 및 사용자재 등을 상정하여 평가하였으니, 경매 진행 및
참여시 이 점 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

포항지원 2025타경3955 (1)

1.2. 소재지

경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 384, 오천제일맨션5차 106동 4층 401호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

46,000,000원

1.5. 토지 면적

11. 26평 (37.21㎡)

1.6. 토지 지분

11. 26평 (37.21㎡)

1.7. 건물 면적

18. 11평 (59.88㎡) (전용면적 기준, 공급면적 별도 확인 필요)

1.8. 건물 지분

18. 11평 (59.88㎡)

1.9. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.10. 경매 구분

부동산 강제경매

1.11. 채권자

박OO

1.12. 감정평가 요약

구분건물감정평가요항표 기준

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상북도 포항시 남구 오천읍 용덕리 소재 "서문사거리" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로 및 대중교통시설과의 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트조 슬래브지붕 6층 건물 중 4층 401호이며, 외벽은 몰탈위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 바닥은 내장 바닥재 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되어 있음.

2.4. 이용 상태

공동주택(아파트)으로 이용 중임.

2.5. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

2.6. 토지 형상 및 이용 상태

3필 일단의 부정형 토지로서 인접지 대비 등고는 대체로 평탄하며, 공동주택(아파트) 부지로 이용 중임.

2.7. 인접 도로 상태

단지 서측 및 동측으로 폭 약 6~8미터 내외의 포장도로에 접해 있음.

2.8. 토지 이용계획 및 제한상태

기호(1) 외 2필지의 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로 3류(폭 8m 미만) 및 소로 2류(폭 8m~10m)에 접함.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한구역) 및 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 및 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2023년 12월 15일 접수된 포항세무서장의 압류 (갑3)임.

3.2. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 4번 주택임차권 (채권자: 박정옥)이 존재함.

해당 임차권의 임차보증금은 50,000,000원이며, 전입일자 및 확정일자는 2022년 4월 4일임.

배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수하게 되므로 주의가 필요함. (물건명세서 참고)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박정옥

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-04

* 확정일자: 2022-04-04

* 배당신고일자: 2024-11-07

* 대항력: 있음

* 비고: 위 권리분석 항목에서 상세 설명함.

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 이전: 전만필 (1991-12-26), 블루엔젤유한회사 (2021-09-23)

* 주택임차권: 박정옥 (2024-11-07, 50,000,000원, 인수)

* 압류: 포항세무서장 (2023-12-15, 말소기준권리)

* 강제경매: 박정옥 (2025-07-23, 50,000,000원, 말소)

3.5. 등기부채권 총액

50,000,000원

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건 소재지는 주거 지역으로, 인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능함. 포항시 남구 오천읍 지역은 주거 단지 밀집 지역으로, 지역 내 상권을 형성하고 있으며, 인근 서문사거리 등을 통해 유동 인구가 있는 편임.

4.2. 혐오시설 여부

주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인된 바 없음.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 초등학교, 중학교 등이 소재할 가능성이 높으며, 구체적인 학군 정보는 추가 확인이 필요함.

5.2. 편의시설

단지 인근 및 서문사거리 주변에 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보임.

5.3. 공공시설

행정복지센터, 우체국 등 관공서 이용이 가능하며, 관련 시설과의 접근성도 양호한 편임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 큰 리스크 요인은 을구 4번 순위의 임차인 박정옥 씨의 대항력 있는 주택임차권입니다. 보증금 50,000,000원 중 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하므로 이는 입찰가 산정에 매우 중요한 고려사항입니다. (인수 보증금 합계: 0원 으로 명시되었으나, 물건명세서 상 인수 가능성 언급)

6.2. 내부 현황 미확인

감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하고, 동유형 물건의 표준적 이용상황 및 사용자재를 상정하여 평가하였음. 이는 현장 방문 시 예상치 못한 하자 발생 가능성을 내포함.

6.3. 토지 이용 제한

가축사육제한구역 및 비행안전구역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 등 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 포항시 남구 오천읍 소재 아파트로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 매수인이 이를 인수해야 하는 부담이 있습니다. 또한, 감정평가 시 내부 확인이 이루어지지 않아 실제 물건 상태와 차이가 있을 수 있다는 점도 유의해야 합니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 포항시 남구 지역의 실거주 또는 투자 목적 아파트.

* 주변 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호한 편.

* 소유권 이전 및 권리 분석상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 가능성이 높음 (단, 임차인 인수 부담 별도).

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 46,000,000원입니다. 그러나 대항력 있는 임차인 박정옥 씨의 보증금 50,000,000원 중 잔액 인수 가능성이 잠재적 리스크로 존재합니다. 따라서 예상 입찰가는 이러한 인수 부담액을 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

일반적으로 예상 입찰가 산정 시에는 주변 시세, 임차인의 배당 여부, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토해야 하나, 본 건은 임차인의 배당 예상액에 대한 정보가 없어 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵습니다.

다만, 감정가 46,000,000원은 임차인 보증금 50,000,000원보다 낮은 금액이므로, 임차인이 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못할 가능성이 높으며, 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 수 있습니다. 따라서 보증금 인수 금액을 감안하여 입찰가를 결정해야 하므로, 본건의 낙찰가율은 일반적인 경매 물건보다 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 임차인의 실제 배당 예상액 및 현장 조사를 통한 물건 상태 파악이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.