나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10626 [1] 경상북도 경주시 진현동 761 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10626 [1] 경상북도 경주시 진현동 761 임야 경매

• 사건번호: 2025타경10626
• 주소: 경상북도 경주시 진현동 761
• 용도: 임야

경주지원 경매4계 2025타경10626 | 소재지: 경상북도 경주시 진현동 761 | 감정가: 718,746,000원 | 최저가: 503,122,000원 | 용도: 임야

1. 경주지원 2025타경10626 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 경주지원 2025타경10626 (1)

소재지: 경상북도 경주시 진현동 761

용도: 임야

감정가: 71,874,600원

토지면적: 4,578.00㎡ (약 1,384.82평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 울OOOOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경상북도 경주시 진현동에 소재하며, '불국사공영주차장' 남서측 원거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 임야, 일반주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 형성된 지역입니다. 차량 출입이 가능하며 인근에 간선도로가 통과하는 등 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다. 본건 토지는 보전녹지지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역(일부제한(200)), 공익용산지, 보전산지로 지정되어 있습니다. 남측 하단 서측으로 세로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 '울OOOOOOOOO'에 의해 신청되었습니다. 임의경매 절차에 따라 진행되므로, 낙찰 시 소유권 이전과 동시에 기존의 권리관계는 소멸되는 것이 일반적입니다. 다만, 등기부등본 및 관련 서류를 통해 말소기준권리 이전의 권리관계, 인수되는 권리(예: 유치권, 법정지상권 등)가 있는지에 대한 심도 있는 확인이 필요합니다. 이는 본 보고서에서 제공하는 정보 범위를 초과할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 경주시 진현동 일대는 전통적인 관광지인 불국사를 배후로 하는 지역적 특성을 가지고 있습니다. 주변이 농경지, 임야, 주택, 근린생활시설 등으로 구성되어 있어, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 한 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 다만, 관광객 유입으로 인한 일부 상업 활동 가능성이 있으며, '진현동커피'와 같은 카페가 불국사 인근에 위치하는 등 관광 관련 업종의 입지가 나타나기도 합니다.

1.5. 생활정보

본건은 임야 및 일부 잡종지로 이용 중이며, 건축물의 기초공사가 되어 있는 상태입니다. 따라서 직접적인 생활 편의 시설보다는 주변의 주택가 및 근린생활시설을 이용해야 할 것으로 보입니다. 차량을 이용하면 불국사 및 경주시 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1. 지목과 현황의 차이: 공부상 지목은 '임야'이나, 현황 일부 '잡종지'로 이용되고 있어 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

2. 건축 기초 공사 상태: 일부 지상에 건축물의 기초공사로 추정되는 콘크리트 공사가 되어 있으며, 건축허가를 득하여 공사 진행 중 중단된 것으로 조사되었습니다. 이에 대한 정확한 현황 및 법적 문제는 관계 행정기관 확인이 필요합니다.

3. 지적 경계 불분명: 지적 경계가 불분명하여 전문적인 지적 측량이 필요합니다.

4. 토지 이용 규제: 보전녹지지역, 특화경관지구, 공익용산지, 보전산지 등으로 지정되어 있어 건축 및 토지 개발에 엄격한 제한이 따릅니다.

5. 입목 포함 감정: 본건은 지상 입목(수목)을 포함하여 감정평가되었으므로, 매각 시 입목의 처리 문제를 고려해야 합니다.

6. 임대 관계 미상: 임대 관계가 파악되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경주시 진현동의 임야로서, 불국사 관광지와 인접한 위치적 이점을 가지고 있습니다. 그러나 현재 지목과 현황이 다르고, 건축 중단된 기초 공사 상태이며, 지적 경계가 불분명한 점 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 또한, 보전녹지지역, 특화경관지구 등으로 묶여 있어 토지 이용에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 이러한 점들을 종합해 볼 때, 투자 가치는 본건의 현황을 정확히 파악하고, 향후 법규 검토 및 전문적인 측량을 거친 후에 신중하게 판단해야 할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 불국사 인근 관광 지역 접근성: 유명 관광지인 불국사와의 근접성은 향후 관광객이나 관련 시설 운영에 잠재적 이점을 제공할 수 있습니다.

2. 관광지 개발 가능성: 지역 개발 계획이나 관광 활성화 정책에 따라 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

3. 토지 이용 계획 확인: 현재의 엄격한 토지 이용 계획(보전녹지, 특화경관지구 등) 하에서의 활용 방안을 다각적으로 검토해 볼 필요가 있습니다.

4. 정확한 현황 파악 후 가치 재평가: 건축 중단된 공사 상태, 지적 경계, 현황(잡종지) 등을 명확히 파악하고, 필요한 측량 및 행정 절차 진행 시 예상치 못한 개발 가능성이 발견될 수 있습니다.

법원 정보

경주지원 경매4계