나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8668 [1] 대구광역시 북구 산격동 179-1 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 산격동 소재 ""EXCO"" 남서측 인근에 위치하며, 부근 일대는 단독주택, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 대중교통의 이용 및 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 슬라브지붕 4층건 중 제2층 제202호로서,
외벽 : 외장타일 및 몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 인테리어 벽지 및 타일 등 마감
바닥 : 장판지 깔기 및 타일 등 마감
창호 : 샷시 창호 등 마감

이용상태

가) 다세대주택

설비내역

위생 및 급·배수설비 및 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 인접 필지와 대체로 등고 평탄하며, ""주거용 건부지""임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제1종일반주거지역,제2종일반주거지역,가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경8668 (1)

소재지: 대구광역시 북구 산격동 179-1, A동 2층 202호

건물명: 한솔빌라

용도: 다세대주택

감정가: 102,000,000원

토지면적: 55.50㎡ (약 16.79평)

건물면적: 59.72㎡ (약 18.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 유OO

특이사항: 공동담보, 임대관계 미상

2. 입지조건

본건은 대구광역시 북구 산격동에 위치하며, "EXCO" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

부근은 단독주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 및 간선도로 접근성 등 교통 환경은 보통 수준입니다.

3. 건물 정보

건축년도: 1994년 (사용승인일 1994년 7월 29일 기준)

구조: 철근콘크리트 슬라브지붕 4층 건물 중 제2층 제202호

외벽: 외장타일 및 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 인테리어 벽지 및 타일 마감

바닥: 장판지 깔기 및 타일 마감

창호: 샷시 창호 마감

설비: 위생, 급배수, 난방 설비 등

4. 토지 이용 상태 및 계획

토지 형상: 부정형, 인접 필지와 등고 평탄

토지 이용: 주거용 건부지

인접 도로: 서측 폭 약 8미터 포장도로 접함

토지 이용계획 및 제한사항: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)

5. 권리분석

소유권: 김영애 (1994년 10월 20일 소유권 이전)

말소기준권리: 대구대서신용협동조합 근저당 (2024년 5월 31일 접수, 69,600,000원)

강제경매: 유효선 (2025년 7월 22일 접수, 65,096,775원)

매각으로 인한 권리 소멸: 등기부상 채권 총액 69,600,000원이며, 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 등기부상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있습니다. 현재 제공된 등기부 요약 내역상 지상권 등기 정보는 확인되지 않으나, 실제 조사 시 지상권 존재 여부를 반드시 확인하여 인수 부담이 있는지 파악해야 합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 만약 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 관련 추가 조사가 필요합니다.

6. 상권분석

본건은 "EXCO" 인근의 주거 및 근린생활시설이 혼합된 지역에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

다세대주택 밀집 지역으로, 주거 수요 및 관련 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

7. 생활정보

주변 학군: 상대보호구역으로 지정된 학교가 인근에 있을 수 있습니다.

편의시설: 근린생활시설이 산재해 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통: 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 공개된 검색 결과에서는 본건 인근에 심각한 혐오시설이 직접적으로 보고되지는 않았습니다. 다만, 비행안전구역 등은 법규상 제한 사항으로 작용합니다.

8. 잠재적 리스크

건축 연도: 1994년식 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지 이용 제한: 비행안전제6구역(전술)으로 지정되어 있어 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

임대 관계 미상: 현재 점유자(임차인)의 현황 및 보증금, 차임 등이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

미소멸 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 지상권이 명시되어 있어, 실제 존재 시 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본건은 대구 북구 산격동의 비교적 안정된 주거 지역에 위치한 다세대주택입니다.

EXCO 인근이라는 지리적 이점이 있으며, 교통 및 편의시설 접근성이 보통 수준입니다.

그러나 1994년식 건물이라는 점, 비행안전구역 등 토지 이용 제한, 그리고 임대 관계 미상 및 미소멸 권리(지상권) 가능성은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다.

감정가는 1억 2백만원이나, 주변 시세 및 건물 연식 등을 고려할 때 신중한 입찰 접근이 필요합니다.

10. 투자 포인트

안정적인 주거 지역 내 위치: 꾸준한 임대 수요 기대 가능.

EXCO 인근: 향후 지역 개발 가능성 또는 이벤트 시 시세 상승 잠재력.

소형 평형: 1~2인 가구 실수요자 또는 소액 투자자에게 매력적일 수 있음.

11. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 다세대주택의 평당 시세는 약 400만원대에서 540만원대로 나타났습니다.

본 건의 건물 면적 18.07평을 기준으로, 최근 거래된 가장 높은 시세인 평당 540만원을 적용하면 약 97,780,000원 수준이 산정됩니다.

감정가는 평당 약 564만원으로, 일부 최근 최고가 시세와 유사하나 건물 연식(1994년)을 고려하면 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

따라서, 잠재적 리스크(건물 노후화, 임대 관계 미상, 미소멸 권리 가능성 등)와 주변 시세, 감정가를 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 것을 권장합니다.

이에 보수적으로, 85,000,000원 ~ 95,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.