나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8688 [1] 대구광역시 수성구 성동 296-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정솔 · 평가일 2025.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상 토지는 대구광역시 수성구 매호동 소재 ‘매동초등학교’ 북동측 근거리에 위치하며, 부근은 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등에서 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대상 토지는 인접필지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 주거용건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상 토지는 동측으로 폭 약 4m 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상 토지는 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역, 역사문화환경보존지역, <추가기재> (하천)은 건설과(666-2994) 확인임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상 건물(2)는 시멘트블록조 강판지붕 단층 건물(사용승인일자: 1949.12.26.)로서 외벽: 치장타일 및 시멘트몰탈위 페인트 마감 내벽: 벽지 및 타일 마감 바닥: 장판지 및 타일 마감 창호: 새시창호 등의 구조임.

이용상태

대상 건물(2)는 단독주택으로 이용 중임.

설비내역

대상 건물(2)는 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별지 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"와 같이 종물 및 부합물로 추정되는 제시외건물 (ㄱ~ㄷ)이 소재함.

공부와의 차이

대상 건물(2)의 지붕은 공부상 '기와지붕'이나 현황 '강판지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 건물의 지붕은 공부상 ‘기와지붕’이나 현황 ‘강판지붕’임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 현황

사건번호: 대구지방법원 2025타경8688 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소재지: 대구광역시 수성구 성동 296-1

용도: 단독주택

1.2. 면적 정보

토지면적: 237.00㎡ (약 71.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.32㎡ (약 20.4평)

건물 지분: 67.32㎡ (약 20.4평)

건물 제시외면적: 14.80㎡ (약 4.5평)

1.3. 감정평가 및 매각 정보

감정가: 315,406,594원

채권자: 큐OOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일자: 1949년 12월 26일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대구광역시 수성구 매호동 소재 '매동초등학교' 북동측 근거리에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 농경지 및 임야 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

대상 토지까지 차량 접근이 가능하며, 간선도로와의 접근성 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

인접 도로로는 동측으로 폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역은 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

기타 제한 사항으로는 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축 사육제한구역, 역사문화환경보존지역이 있으며, (하천) 관련 사항은 건설과(666-2994) 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 서대구신용협동조합의 근저당권(2023-12-11 접수)입니다.

경매개시결정은 2025년 07월 22일 큐앤더블유인베스트대부주식회사에 의해 이루어졌습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 권

보증금: 10,000,000원

차임: 50,000원

전입일자: 2018-01-29

확정일자: 2025-08-26

배당신고일자: 2025-09-15

대항력: 있음

* 임차인 권 은 대항력이 있어 주의가 필요합니다.

3.3. 인수되는 권리

제공된 정보 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금은 낙찰자가 별도로 인수할 필요는 없을 것으로 보입니다.

3.4. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부 상 채권 총액은 360,000,000원입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 경매를 통해 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건이 소재한 지역은 주로 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 환경을 가지고 있습니다.

이는 전원생활 또는 주거 환경을 갖춘 지역의 특성을 나타냅니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 구체적인 매매 및 임대 시세 자료가 포함되어 있지 않습니다.

따라서 본 건의 정확한 시세 비교 분석 및 예상 입찰가 산출을 위해서는 별도의 주변 부동산 시세 조사와 현장 분석이 필수적입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

매동초등학교가 인근에 위치하여 자녀의 통학에 용이한 환경입니다.

5.2. 편의 시설

제시된 정보에는 주변 편의시설에 대한 구체적인 내용이 없습니다.

단독주택 및 농경지가 주를 이루는 지역 특성상, 대규모 상업시설보다는 기본적인 생활 편의를 위한 시설이 있을 것으로 예상됩니다.

주변에 혐오시설 존재 여부는 추가적인 외부 조사를 통해 확인해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 권 은 대항력을 보유하고 있어, 명도 과정에서 법적 분쟁 발생 또는 인도 지연 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 현황과 공부상 불일치

건물의 지붕이 공부상에는 '기와지붕'으로 기재되어 있으나, 실제 현황은 '강판지붕'으로 확인되었습니다.

이는 건축물대장 등 공부상의 정보와 실제 상태 간의 차이로, 향후 재산권 행사나 거래 시 문제가 될 수 있으며, 관련 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 제시외 건물

소유자의 사용하에 있는 것으로 추정되는 제시외 건물(ㄱ~ㄷ)이 존재하며, 이는 본 경매 물건에 포함되어 매각됩니다.

이들 건물의 현황, 이용 상태, 법적 적법성 등을 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 지역 제한

본 건 토지는 역사문화환경보존지역, 가축 사육제한구역 등에 포함되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용 시 제약을 받을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

7.1. 수성구 입지

대구광역시 수성구에 위치하여 지역적 이점을 가집니다.

7.2. 단독주택

단독주택으로서 용도지역 범위 내에서 증축, 개축, 리모델링 등 다양한 활용 가능성을 고려할 수 있습니다.

7.3. 저평가 가능성

감정가 대비 시장가치 분석을 통해 시세보다 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 315,406,594원입니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음 사항을 종합적으로 고려한 상세한 조사가 필요합니다.

* 주변 부동산의 최근 실거래가 및 매물 시세

* 건물의 노후 상태 및 필요한 수리 비용

* 대항력 있는 임차인의 명도 관련 예상 비용 및 소요 기간

* 제시외 건물의 상태 및 활용 가치

* 각종 규제(용도지역, 제한 등)로 인한 잠재적 가치 변동

인수되는 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정에서의 불확실성을 높이는 요인이므로, 입찰가 산정 시 이를 충분히 반영해야 합니다.

9. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구에 위치한 단독주택으로, 감정가는 3억 1천5백만 원대입니다.

이해관계인 정보 분석 결과, 대항력 있는 임차인의 존재, 공부와 실제 현황 간의 지붕 불일치, 제시외 건물의 포함 등 명확한 리스크 요인이 확인되었습니다.

이러한 리스크 요인들을 해결하기 위한 명확한 계획 수립과 추가적인 현장 조사, 상세한 시세 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

정확한 분석을 통해 리스크를 해소하고 잠재적 가치를 파악할 수 있다면, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있을 수 있는 물건입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.