나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8713 [1] 대구광역시 북구 동변동 682 유니버시아드선수촌 203동 8층805호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이도감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 동변동 소재 '동변중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 공원,단독주택등으로 이루어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 대중교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건 중 8층 805호 단위세대로서
외벽 : 콘크리트 외벽위 페인팅
내벽 : 벽지, 타일 등
바닥 : 콘크리트위 타일, 바닥재등 마감
창호 : 샤시 이중창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

상하수도설비, 위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 승강기설비, 난방설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 대체로 편탄한 부정형의 광평수 아파트 부지입니다.

인접 도로상태등

동,서,남,북측으로 노폭 12-20미터의 도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역,지구단위계획구역(공동주택용지), 중로1류(폭 20M-25M)(보조간선도로)(접함), 중로3류(폭 12M-15M)(집산도로)(접함), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전 제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전 제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(택지개살사업완료)<택지개발촉진법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

지분매각 (공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건이 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8713 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 상세

* 소재지: 대구광역시 북구 동변동 682 유니버시아드선수촌 203동 8층805호

* 용도: 아파트

* 건물 구조: 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건 중 8층 805호

* 이용 상태: 아파트로 이용 중입니다.

1.3. 감정가 및 면적

* 감정가: 115,000,000원

* 토지 면적: 51.71㎡ (약 15.64평)

* 토지 지분: 25.8528㎡ (약 7.82평)

* 건물 면적: 83.47㎡ (약 25.25평)

* 건물 지분: 41.7353㎡ (약 12.63평)

1.4. 매각 조건

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분매각

* 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 공유자의 우선매수에 관한 특별매각조건이 있습니다.

* 임대관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 대구광역시 북구 동변동 소재 '동변중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트단지, 공원, 단독주택 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통

* 차량 출입이 가능하며, 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 단지 주변으로 노폭 12-20미터의 도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지 및 도로

* 토지의 형상은 인접토지와 대체로 편탄한 부정형의 광평수 아파트 부지입니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(공동주택용지)에 해당합니다.

* 주변 도로로는 중로1류(폭 20M-25M) 및 중로3류(폭 12M-15M)에 접하고 있습니다.

* 이 외 가축사육제한구역, 비행안전 제2구역, 비행안전 제6구역, 택지개발지구에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 순위 및 말소기준

* 말소기준권리는 2022년 5월 10일 접수된 주식회사리드코프의 근저당권(을4)입니다.

* 이하 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 본건 매각 시 소멸되지 않는 권리는 '지상권개요'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용 및 실질적인 권리 행사 가능성은 추가 확인이 필요합니다. (등기부상 말소기준권리 이하 모두 소멸 대상)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무 등 권리관계에 영향을 줄 수 있으므로, 현장 확인 및 추가 조사가 반드시 필요합니다.

3.4. 채권 총액

* 본건 경매개시결정 채권 총액은 175,571,564원입니다. (등기부채권 총액 158,600,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 비교

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 동일 면적(83.47㎡)의 아파트 매매가는 2026년 6월 8일 22,000만원에 거래되었습니다.

* 유사 면적(73.28㎡)은 2026년 5월 23일 18,700만원, (59.98㎡)는 2026년 6월 29일 16,300만원에 거래되었습니다.

* 이를 바탕으로 볼 때, 본건(83.47㎡)의 전체 시세는 약 22,000만원 수준으로 추정됩니다.

* 본 건은 건물 면적 83.47㎡ 중 41.7353㎡(약 50%)의 지분을 매각하는 건입니다. 따라서 지분 매각 시 전체 시세의 절반 수준인 약 11,000만원 내외로 시장 가치가 형성될 수 있습니다.

4.2. 잠재적 가치

* 아파트 단지 내 위치하여 주거 환경이 안정적이며, 주변 개발 계획 및 교통망 개선 시 추가적인 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

* 아파트명: 유니버시아드선수촌2단지

* 주소: 대구광역시 북구 동변동 682 (동변로 24)

* 사용승인일: 2003년 12월 30일

* 총 동수: 14동

* 총 세대수: 1160세대

* 본건의 전용면적은 83.47㎡ (약 25.25평)입니다. (분양면적 정보는 별도 확인 필요)

* 총 주차 대수: 956대

* 최고층: 15층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 편의시설 및 기반시설

* 아파트 단지 내 또는 인근에 다양한 편의시설 및 생활 기반시설이 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 동변중학교가 인근에 위치합니다.

* 교통: 단지 주변으로 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련

* 본건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 소유주와의 공동 소유 관계가 성립됩니다.

* 이는 향후 건물 이용, 관리, 처분 등에서 다른 지분권자와의 협의가 필요하며, 이에 따른 불편함이나 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수

* 공유자 우선매수 신고 제도가 적용되므로, 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 해당 금액으로 우선 매수할 권리를 가집니다.

* 이는 입찰 경쟁에 영향을 미치며, 낙찰 가능성을 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

6.3. 명도 관련

* 임차인 현황에서 보증금 합계가 0원이고 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 명도 과정에서 예상보다 많은 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 대구광역시 북구 동변동 소재 유니버시아드선수촌 아파트의 지분 경매 물건입니다. 아파트 단지 내의 준수한 입지 조건과 잘 갖추어진 생활 인프라를 가지고 있습니다. 그러나 지분 매각이라는 특성상 공유자 우선매수 신고, 잠재적 명도 문제 등 해결해야 할 과제가 명확한 물건입니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 단지 내 위치: 대구 북구의 기존 주거 지역에 위치하여 주거 환경이 안정적입니다.

* 실거주 및 투자 가치: 시장 대비 합리적인 가격으로 지분 취득 시, 향후 단지 내 시세 상승에 따른 투자 수익을 기대할 수 있습니다. (단, 지분 매각의 제약 고려)

* 교통 및 생활 편의시설 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 용이하며, 주변 편의시설 접근이 편리합니다.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 115,000,000원입니다.

* 동일 면적(83.47㎡)의 전체 매각 시 최근 실거래가가 22,000만원임을 감안할 때, 본 건은 1/2 지분 매각이므로 전체 시장 가치(약 22,000만원)의 절반인 약 11,000만원 내외로 평가될 수 있습니다.

* 감정가 115,000,000원은 이러한 시장 가치 평가와 유사하거나 다소 높은 수준입니다.

* 하지만 지분 매각, 공유자 우선매수권 존재, 명도 관련 불확실성 등을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 따라서, 권리 분석 및 현장 조사를 통해 정확한 명도 가능성, 공유자의 우선매수 의사 등을 파악한 후, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

* 추천 입찰가 범위: 100,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.