나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51572 [1] 충청남도 당진시 채운동 1152 당진채운동양우내안애아파트 102동 21층2102호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 채운동 소재 ""당진2동 행정복지센터"" 남서측 인근에 위치하는 당진채운동양우내안애아파트 제102동 제21층 제2102호(전유면적 59.9846㎡)로서, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트평지붕 총층은 지상25층 중 제21층 제2102호(사용승인일 : 2018.04.30.)로서

외 벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감
바 닥 : 장판지 및 타일 등 마감
창 호 : 새시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 욕실2, 거실, 주방, 발코니, 드레스룸 등)으로 이용되고 있음.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 위생 및 급배수설비, 전기설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지인 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주위로 간선도로와의 접근이 가능하고, 도로상태 및 주차여건은 보통시됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타 : --

물건 비고

- 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 170,000,000원, 전입일자 2022.08.22. 확정일자 2022.08.05.)가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서산지원 2025타경51572 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 당진시 채운동 1152 당진채운동양우내안애아파트 102동 21층 2102호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트구조 콘크리트평지붕, 지상 25층 중 제21층 제2102호

사용승인일: 2018.04.30

이용상태: 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방, 발코니, 드레스룸 등

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 158,000,000원

토지면적: 37.14㎡ (약 11.23평)

토지지분: 37.14㎡ (약 11.23평)

전용면적 (건물면적): 59.98㎡ (약 18.14평)

건물지분: 59.9846㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항 및 권리관계

특이사항: 대항력 있는 임차인, 선순위 임차권 존재

주의사항: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기(임대차보증금 170,000,000원, 전입일자 2022.08.22, 확정일자 2022.08.05)가 있으므로, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

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2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 채운동 소재 "당진2동 행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 일반적인 주변 환경 조사 결과, 특별히 언급할 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

2.2. 교통상황

단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 대중교통 수단인 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 및 주차

본건 단지 주위로 간선도로와의 접근이 용이하며, 도로상태 및 주차 여건은 보통 시됩니다.

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3. 권리분석

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3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 삼영개발주식회사 (2018.06.27 접수)

* 소유권이전: 정연화 (2018.08.30 접수, 매매)

* 주택임차권: 이 (2024.09.03 접수, 170,000,000원, 2022.08.22 전입, 2022.08.05 확정) - 인수

* 압류: 원주시장 (2025.04.10 접수) - 말소

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.07.28 접수, 177,313,294원) - 말소

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 170,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-22

* 확정일자: 2022-08-05

* 배당신고일자: 2024-09-03

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 (매수인에게 대항 가능)

3.3. 말소기준권리

압류 (원주시장, 2025.04.10 접수)

3.4. 인수되는 권리

매수인에게 대항할 수 있는 을구 5번 임차권등기 (이 , 임대차보증금 170,000,000원)는 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

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4. 상권분석

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4.1. 주변 상업시설

본건 아파트 단지 인근으로는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. (구체적인 대형 상업시설 정보는 추가 조사 필요)

4.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 당진채운동양우내안애아파트

주소: 충청남도 당진시 채운동 1152

건축년도: 2018년

총 동수: 7개동

총 세대수: 457세대

최고층: 25층 / 본건 21층

전용면적: 59.98㎡ (약 18.14평)

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5. 생활정보

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5.1. 편의시설

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소.

주차: 102동 기준 1층 주차 4대, 지하 주차 11대. (단지 전체 주차 총계: 507대)

전기차 충전기: 지상 3대, 지하 8대.

단지 인근: "당진2동 행정복지센터"와 근접하여 행정 서비스 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

(제공된 정보에는 구체적인 교육시설 정보가 없으나, 통상 아파트 단지 주변에는 초등학교, 중학교 등이 위치합니다. 정확한 정보는 별도 확인이 필요합니다.)

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6. 잠재적 리스크

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* 대항력 있는 선순위 임차인 인수 부담: 임차인 이 의 보증금 170,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 부담해야 합니다. 이는 감정가(158,000,000원) 및 최근 거래가(최고 158,000,000원)보다 높은 금액이므로, 낙찰 후 추가적인 인수 금액 발생 가능성이 매우 높습니다.

* 건물 노후화: 2018년 사용승인으로 비교적 신축에 속하나, 향후 장기수선충당금 등 관리비 관련 부담을 고려해야 합니다.

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7. 종합 의견

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본 물건은 당진시 채운동에 위치한 신축 아파트(2018년 준공)로, 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 위험 요소는 보증금 170,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다. 이 임차인의 보증금이 배당에서 전액 회수되지 못할 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 인수 금액이 크게 증가할 수 있습니다. 현재 감정가 및 시세는 1억 5천만원 대이나, 임차인 보증금 부담을 고려하면 실질적인 인수 금액은 1억 7천만원 이상이 될 수 있습니다. 따라서 본 물건은 잠재적 수익률을 면밀히 검토하고, 인수될 보증금 전액을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

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8. 투자 포인트

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* 신축 아파트: 2018년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 상품성이 양호합니다.

* 편리한 생활 인프라: 아파트 단지 주변으로 기본적인 생활 편의시설 및 교통망이 구축되어 있습니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 당진시 개발 계획에 따른 지역 가치 상승 가능성이 있습니다. (단, 임차인 리스크 해소 방안 마련 시)

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9. 예상 입찰가

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현재 시점에서의 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 및 최근 거래가를 고려하여 158,000,000원을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

하지만, 본 물건은 임차인 이 의 보증금 170,000,000원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 총 실질 인수 금액은 입찰가에 170,000,000원의 미회수분을 더해야 하므로, 입찰가를 산정할 때에는 보증금 인수 금액을 반드시 고려하여 최종적으로 본인이 감당할 수 있는 총액을 기준으로 판단해야 합니다.

단순히 물건의 가치만으로 입찰가를 결정하기보다는, 잠재적 인수 보증금액(170,000,000원)을 고려한 총 투입 비용을 최우선으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.