나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12071 [1] 충청남도 천안시 서북구 신당동 453-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 메가마트 동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 농가 및 중소규모 공장으로 형성된 시가지주변 공장지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하고, 대중 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1~4)는 일단의 사다리형 토지로서 공장부지임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 6m 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 비행안전구역(3구역)임.

제시목록 외의 물건

별첨 지적및건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외건물 3개동이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본 건물은 1990년 5월 21일 사용승인된 철근콘크리트, 경량철골 및 철골조 철판지붕 단층 건물로 내외벽은 철판붙임, 바닥은 콘크리트마감, 창호는 알루미늄새시창임.

이용상태

공장 및 사무실 등임.

설비내역

급배수 위생설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 지적및건물개황도에 도시한 바와 같이 제시외 건물 3개동이 소재함.

공부와의 차이

제시목록 중 지층 공장(72㎡), 기숙사(48㎡), 사무실(48㎡)은 멸실 되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물, 수변전설비 포함. 지상 콘테이너 매각제외. 목록5 -지층창고(72㎡), 기숙자(48㎡), 사무실(48㎡)는 멸실.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경12071 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 신당동 453-4 (신주소: 충청남도 천안시 서북구 천안대로 1346-23)

* 용도: 공장

* 감정가: 1,908,252,100원

* 토지면적: 1,983.00㎡ (약 599.88평)

* 건물면적: 1,148.30㎡ (약 347.37평)

* 건물 제시외면적: 101.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (추정)

* 사용승인일: 1990년 5월 21일

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 및 수변전설비 포함 매각. 지상 콘테이너는 매각 제외. 목록5 - 지층 창고(72㎡), 기숙사(48㎡), 사무실(48㎡)는 멸실됨.

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 서북구 신당동 소재 메가마트 동측 인근에 위치.

* 주변 환경: 농경지와 농가, 중소규모 공장들이 혼재된 시가지 주변 공장지대.

* 교통: 제반 차량의 출입이 가능하며, 대중교통 상황은 보통 수준. 남측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접해 있음.

* 토지이용계획: 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역), 비행안전구역(3구역)에 해당.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부현황

* 말소기준권리: 2019년 12월 26일 접수된 중소기업은행 근저당권 (채권최고액 1,014,000,000원).

* 경매개시결정: 2025년 7월 21일 접수된 중소기업은행 임의경매 (채권액 979,589,790원).

* 압류: 2025년 8월 14일 접수된 천안세무서 압류.

* 등기부채권 총액: 1,014,000,000원.

* 매각으로 인한 소멸: 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

1.2. 2.임차인현황

* 인수되는 보증금: 0원.

* 임대관계: 미상.

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 인수되는 보증금은 없으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역에 대한 현장 조사가 필요함.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 공장지대 내 위치하며, 주변에 농경지와 주거지가 혼재되어 있음.

* 사업 적합성: 공장 운영을 위한 기본적인 인프라는 갖추고 있으나, 대규모 상업 시설보다는 산업 활동에 초점을 맞춘 지역임.

* 경쟁 환경: 중소규모 공장들이 밀집한 지역으로, 업종별 경쟁 강도에 대한 추가적인 파악이 필요함.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 소재지 인근 메가마트가 있어 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 교통 접근성: 차량 접근성은 용이하나, 대중교통 이용은 보통 수준임.

* 주변 시설: 농경지, 농가, 중소규모 공장이 주를 이루고 있으며, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음. 다만, 지역 개발 계획 등에 따른 변동 가능성은 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역(3구역)으로 지정되어 있어, 향후 건축 및 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있음.

* 건물 노후도: 1990년 사용승인된 건물로, 건축 후 약 36년이 경과하여 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있음.

* 멸실 부분: 지층 창고(72㎡), 기숙사(48㎡), 사무실(48㎡) 등 총 168㎡의 건물이 멸실된 상태이므로, 현 상태와 건축물대장상의 차이에 대한 확인 및 복구 가능성 검토가 필요함.

* 제시외 건물 및 설비: 제시외 건물 3개동(총 101.00㎡) 및 수변전설비는 매각에 포함되나, 추가적인 비용 발생 가능성이 있음. 지상 콘테이너는 매각에서 제외됨.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 신당동에 위치한 공장용 부동산으로, 시가지 인근의 공장지대에 속해 있어 산업 활동에 적합한 입지입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 등기부상 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리관계는 비교적 명확합니다. 그러나 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 비행안전구역 등의 토지이용계획상 제한 사항과 1990년 사용승인된 건물의 노후도, 일부 멸실된 부분은 향후 활용 및 관리에 있어 고려해야 할 사항입니다. 제시외 건물과 수변전설비가 포함된 매각 대상임을 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 산업단지 인근 입지: 천안시의 산업 활동 배후지에 위치하여 공장 운영 또는 임대 사업에 유리한 잠재력을 가지고 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 한 번에 취득할 수 있어 명도 및 관리 측면에서 용이합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 인수 부담이 없습니다.

* 잠재적 가치: 지역 개발 계획이나 산업 수요 변화에 따라 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 산정 근거: 인수되는 임차인 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 금액으로 산정합니다. 주변 시세, 유사 물건 거래 사례, 건물 노후도, 멸실 부분, 토지이용계획상 제한 등을 종합적으로 고려하여 감정가 대비 할인율을 적용해야 합니다.

* 추가 조사 필요: 본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 부동산 시세 조사, 공장 가동률 및 임대료 수준 등에 대한 면밀한 분석이 필수적입니다. 따라서 제시된 정보만으로는 구체적인 입찰가 범위를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.