나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20438 [1] 충청남도 부여군 부여읍 염창리 246-4 동물 및 식물 관련시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1~13, 19~21)토지는 충청남도 부여군 부여읍 염창리 소재 "팔학골" 마을 동측 인근에 위치하는 부동산으로서 본건 주위는 농경지, 목장용지, 단독주택, 임야 등이 혼재 하는 지역이며, 기호22)토지는 충청남도 부여군 규암면 수목리 소재 "반산저수지"서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 농경지, 임야, 점점이 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 공히 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

각 토지 공히 마을진입로에 접하거나 그 인근의 토지들로서 차량의 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스 정류장이 위치하는 등 대중교통수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

개별요인 참조

인접 도로상태

기호1~13, 19~21)토지는 일단의 목장용지(축사)로 이용 중으로 인근 마을 진입아스콘 포장 도로와 접하며, 기호 22)토지는 지적도상 맹지임

토지이용계획 및 제한상태

기호 1~13, 19~20): 계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호21): 농림지역 , 생산녹지지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역(2018-02-28)<농지법> 기호22): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-12-23)(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역(2018-02-28)<농지법>

제시목록 외의 물건

㉠:철골조 판넬지붕 단층. 창고 약20㎡ ㉡:경량파이프조 천막덮개, 축사 약 260㎡ ㉢:태양열3기(2동,4동,5동 각동 지붕위 소재)

공부와의 차이

별무함

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 방문시 소유자가 직접 소유, 운영하고 있으며, 임대는 없는 것으로 조사됨 본건 지상에 "사진용지" 및 "건물개황도" 와 같이 제시외 건물 등이 소재하는 바 개략적인 실측에 의거 사정평가하였으며, 제시외 물건으로 인하여 본건 토지의 소유권 행사에 제한 받게 되는 경우의 가격을 "토지감정명세표"의 "비고"란에 별도 표기하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호14,15)강파이프구조 강판지붕 단층 및 파이프구조 강판지붕 단층 제2동 동식물관련시설 및 한우사 건물로서 실제1동의 건물임. (사용승인일: 2005.08.09) 내,외벽: 일부 판넬벽체 마감 등 기호16):파이프조 함석지붕 단층, 제4동 동식물관련시설로서 (사용승인일: 1944.05.26) 내,외벽: 판넬벽체 마감 등 기호17): 강파이프구조 함석지붕 단층 제5동 동식물관련시설로서 (사용승인일: 1994.05.26) 내,외벽: 판넬벽체마감 등 기호18):강파이프구조 강판지붕 단층 동식물관련시설 제6동 건물이나 현장조사 시점 현재 소재불명임

이용상태

공부상 "축사"이나 현장 방문시점 현재는 사육하지 않고 있음.

설비내역

태양열설비(3기)

부합물 및 종물

㉠:철골조 판넬지붕 단층. 창고 약20㎡ ㉡:경량파이프조 천막덮개, 축사 약 260㎡ ㉢:태양열3기(2동,4동,5동 각동 지붕위 소재)

공부와의 차이

기호14)및 기호15) 제2동 건물은 현장 조사시점 현재 1동의 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장 방문시점 현재 소유가가 임대 없이 직접 운영하고 있는 것으로 조사됨.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록1,13 농지취득자격증명 필요(매각결정기일까지 증명서 미제출 시 매수보증금 몰수)
3. 목록1,13 공부상 지목 “전”이나 현황 “목장용지”, 목록4,7,8 공부상 지목 “잡종지”이나 현황 “목장용지”, 목록6 공부상 지목 “잡종지”이나 현황 “목장용지 및 일부 답”, 목록9 공부상 지목 “대”이나 현황 “목장용지”, 목록14,15,16,17 공부상 “축사”이나 현재 사육하지 않고 있으며, 지붕 위에 제시외 태양열 시설이 소재, 목록14,15 제2동 건물은 현재 1동의 건물임(감정평가서 및 현황조사서 참조).
4. 제시외 건물 ㉠,㉡ 매각포함(단, 제시외 태양열 집열판 ㉢ 매각 제외)
5. 목록1,2,3,5,9 을구 순위번호 6번 지상권설정등기(2011. 3. 23. 제4315호) 존속기간 설정등기일부터 15년. 목록4 을구 순위번호 2번 지상권설정등기(1993. 2. 13. 제1946호) 존속기간 1993. 2. 12.부터 만 30개년.
6. 최저매각가격은 제시외 태양열 집열판 소재로 인하여 제한받는 가격임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 논산지원 2025타경20438 (1)

* 소재지: 충청남도 부여군 부여읍 염창리 246-4

* 용도: 동물 및 식물 관련시설

* 감정가: 1,588,562,160원

* 토지면적: 11,110.00㎡ (약 3,360.78평)

* 건물면적: 2,178.76㎡ (약 659.08평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 충청남도 부여군 부여읍 염창리에 소재하는 "팔학골" 마을 동측 인근에 위치합니다. 일부 토지(기호 22)는 규암면 수목리 "반산저수지" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 주변 지역은 농경지, 목장용지, 단독주택, 임야 등이 혼재된 농촌 지역입니다. 염창리 일대는 백제 시대 유적이 다수 발견되는 역사적인 지역이기도 합니다.

* 교통: 각 토지는 마을 진입로에 접하거나 인근에 있어 차량 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 토지 이용계획:

* 기호 1~13, 19~21) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역

* 기호 21) 토지: 농림지역, 생산녹지지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역

* 기호 22) 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역

* 도로 상태: 기호 1~13, 19~21) 토지는 일단의 목장용지(축사)로 이용 중이며 인근 마을 진입용 아스콘 포장 도로와 접합니다. 기호 22) 토지는 지적도상 맹지입니다.

* 제세외 물건:

* ㉠: 철골조 판넬지붕 단층 창고 (약 20㎡) - 매각 포함

* ㉡: 경량파이프조 천막덮개 축사 (약 260㎡) - 매각 포함

* ㉢: 태양열 집열판 (2동, 4동, 5동 각 동 지붕 위 소재) - 매각 제외

* 지역 정보: 부여군은 농업 자원이 풍부하고 역사 유적이 많은 지역으로, 'K-농업수도'를 표방하며 스마트팜 육성 등 농업 발전에 힘쓰고 있습니다. 또한, 가축사육 제한 조례가 시행되어 있어 축사 운영 시 지역 규제를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 목록1,2,3,5,9 지상권설정등기 (2011. 3. 23. 제4315호, 부여축산업협동조합) - 존속기간 설정등기일부터 15년. (2026년 3월 22일까지 존속 예상, 매수인 인수)

* 목록4 지상권설정등기 (1993. 2. 13. 제1946호) - 존속기간 1993. 2. 12.부터 만 30년. (2023년 2월 11일 만료 추정되나, 보고서상 인수되는 권리로 명시됨)

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 을8 근저당권 (2015. 2. 27., 부여축산업협동조합, 410,000,000원)

* 건물 등기부: 을3 근저당권 (2015. 2. 27., 부여축산업협동조합, 410,000,000원)

* 총 채권액 (말소기준권리): 410,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인 류 (류영현)

* 보증금: 25,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2018-07-17

* 확정일자: 2025-11-06

* 대항력: 없음

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 비고: 임차인 류 씨는 대항력이 없어 보증금 25,000,000원은 인수되지 않습니다. 다만, 전입일자(2018.07.17)보다 확정일자(2025.11.06)가 늦은 점은 특이사항으로, 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본건은 농업 기반이 발달한 부여군 부여읍의 농촌 지역에 위치합니다. 대규모 상업 시설이나 산업 단지보다는 농경지, 목장, 주거지 등이 혼재된 형태입니다.

* 주요 시설: "팔학골" 마을 인근에 위치하며, 인근 공도에 시내버스 정류장이 있어 기본적인 이동은 가능합니다. "반산저수지"가 인근에 위치합니다.

* 업종 적합성: '동물 및 식물 관련시설' 용도와 현재 '목장용지' 현황을 고려할 때, 축산업 또는 농업 관련 사업 운영에 적합합니다. 다만, '가축사육제한구역' 지정으로 인해 사육 가능한 축종 및 규모에 제한이 있을 수 있으므로 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 자가용 이용 시 접근성은 양호하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 편의시설: 주변에 대규모 편의시설(마트, 병원, 관공서 등)은 부족하며, 부여읍 중심 시가지까지 이동하여 이용해야 할 가능성이 높습니다.

* 주변 환경: 농경지 및 목장 용지가 많아 비교적 조용하고 쾌적한 전원생활 환경을 제공합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 분석 결과, 본 물건 인근에 특별한 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 목록 1, 13은 공부상 지목이 "전"이나 현황 "목장용지"이므로, 매각 허가 결정일까지 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금 몰수 등 불이익이 발생합니다.

* 지목과 현황 불일치: 다수의 토지에서 공부상 지목과 현황이 다릅니다 (전/잡종지/대 → 목장용지/답). 현황에 맞는 토지 이용 계획 확인 및 필요시 지목 변경 절차를 검토해야 합니다.

* 선순위 지상권 인수: 두 건의 지상권이 설정되어 있으며, 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 특히 1993년 설정된 지상권의 실제 존속 여부 및 만료 시점 확인이 중요합니다.

* 축사 미사용: 목록 14, 15, 16, 17의 축사는 현재 사육 기능을 하지 않고 있습니다. 시설 노후화, 재활용 방안 검토, 수리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 현황: 목록 14, 15의 제2동 건물은 실제 1동으로 이용 중입니다.

* 태양열 시설: 제시외 태양열 집열판은 매각에서 제외되나, 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤습니다.

* 가축사육제한구역: 축사 운영 시 관련 법규에 따른 제한 사항이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적과 동식물 관련 시설을 갖춘 부동산으로, 농축산업 관련 사업을 계획하는 분에게 잠재력이 있을 수 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 공부상 지목과 현황 불일치, 인수되는 두 건의 지상권, 현재 축사 미사용 등 다수의 리스크 요인을 안고 있습니다. 특히, 두 건의 지상권 설정으로 인한 토지 사용 제약 및 추가적인 권리 관계 복잡성이 예상됩니다.

따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 관련 법규(농지법, 지상권 관련 법률 등)를 면밀히 검토하고, 현장 답사를 통해 건물의 상태 및 활용 가능성을 파악하는 등 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 11,110㎡ (약 3,360평)의 넓은 토지를 활용할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 기존 시설 활용: '동물 및 식물 관련시설' 용도의 축사 등이 존재하여, 관련 사업 초기 시설 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

* 농업 지역의 개발 가능성: 계획관리지역 등 일부 토지 이용 규제가 비교적 완화된 지역이 포함되어 있어, 장기적인 관점에서 개발 가능성을 모색할 수 있습니다.

* 시장 가격 대비 저평가 가능성: 복합적인 권리 관계 및 제약 사항으로 인해 시장 가치 대비 합리적인 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1,588,562,160원

* 인수되는 권리:

* 지상권 (2011. 3. 23. 설정, 15년 존속)

* 지상권 (1993. 2. 13. 설정, 30년 존속, 2023. 2. 11. 만료 추정되나 인수 명시)

* 상기 지상권으로 인한 토지 사용의 제약 및 추가 비용 발생 가능성이 있습니다. 정확한 가치 평가는 지상권자의 권리 행사 범위 및 협의 결과에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

* 기타 고려사항:

* 농지취득자격증명 미확보 시 입찰 무효 가능성.

* 현재 축사 미사용으로 인한 수리, 개조, 관리 비용 발생.

* 가축사육제한구역 규제 확인 필요.

* 예상 입찰가 산정:

본 물건은 감정가가 높은 편이며, 인수되는 지상권, 농지취득자격증명 필요, 지목 불일치, 축사 미사용 등 여러 리스크 요인을 종합적으로 고려해야 합니다. 이러한 제약 사항들을 감안할 때, 입찰 참여 시에는 감정가의 60% ~ 75% 수준에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 낙찰가는 경쟁 상황, 시장 분위기, 물건의 최종 가치 평가에 따라 달라질 수 있습니다. 투자 결정 전 전문가와 상담하여 정확한 시세 분석 및 위험도 평가를 거치시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.