나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503056 [1] 대전광역시 서구 갈마동 913 좋은하루2차 2층208호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세명 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건 일련번호1은 대전광역시 서구 갈마동 소재 ""대전둔산소방서"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독(다가구)주택, 다세대주택, 주상용, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로, 제반 주위환경은 보통임.

위치 및 주위환경

대상물건 일련번호1은 대전광역시 서구 봉명동 소재 ""유성온천역"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 상업용, 업무용, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대로, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하8층/지상29층 건물 중 제알파동 제12층 제1216호로서,
(사용승인일: 2014.08.07)

외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등임.
내벽: 일부 벽지 및 타일 마감 등임.
창호: 샷시 창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물 중 제2층 제208호로서,
(사용승인일: 2012.09.20)

외벽: 시멘트몰탈위 페인트 마감 등임.
내벽: 일부 벽지 및 타일 마감 등임.
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

이용상태

업무용(오피스텔)으로 이용 중임.

설비내역

대상물건 일련번호1은 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 개별 난방설비, 승강기설비(도시형생활주택부분만 설비됨), 주차장시설 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었음.

설비내역

대상물건 일련번호2는 위생 및 급·배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 개별 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 구비되어 있는 것으로 조사되었음.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 일련번호2의 토지는 5필 일단지로 이용 중이며, 대체로 사다리형의 평지로, ""업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지"" 등으로 이용 중임.

토지의 형상 및 이용상태

대상물건 일련번호1의 토지는 가장형의 대체로 평지로, ""공동주택(도시형생활주택 등) 및 근린생활시설 건부지"" 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 일련번호2는 서측으로 노폭 약 50미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 동측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접함.

인접 도로상태등

대상물건 일련번호1은 북측으로 노폭 약 10미터 내외의 아스콘 포장도로와 접하며, 동측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스콘 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지(1): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)임.
토지(2): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 , 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)임.
토지(3): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)임.
토지(4): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 광로2류(폭 50m~70m)(접합), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)임.
토지(5): 도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(봉명2지구 토지구획정리사업), 가축사육제한구역(2022-07-26)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 관광특구<관광진흥법>, 온천원보호지구<온천법>, 중점경관관리구역(유성)임.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2019-07-10)(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~ 12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음.

나. 구분소유건물은 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 원의 요청에 의거 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 ""구분건물 평가명세표""상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문 등에 의거 작성되어 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람.

라. 대상물건의 호별 위치확인은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도를 근거로 표시하였으며, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

마. 임대관계 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 대상물건의 소재지, 지번, 지목, 면적, 물건의 종류, 수량 등은 귀 제시목록 및 집합건축물대장, 등기사항전부증명서 등에 의거하였음.

나. 구분소유건물은 『집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률』 제20조의 규정에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되므로 토지와 건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 원의 요청에 의거 대상부동산의 평가가액을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 ""구분건물 평가명세표""상에 기재하였으니 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

다. 대상물건은 현장조사 시 이해관계인의 부재 등으로 정확한 내부확인이 불가능하여 집합건축물대장 상 건축물현황도, 외부관찰 및 탐문 등에 의거 작성되어 실제 내부구조와 차이가 있을 수 있는 바, 경매 진행 및 응찰 시 재확인하시기 바람.

라. 대상물건의 호별 위치확인은 현장에서 탐문조사된 사항 및 건축물현황도를 근거로 표시하였으며, 경매 진행 및 응찰 시 참고하시기 바람.

마. 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경503056 (1)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 정보 요약

소재지: 대전광역시 서구 갈마동 913 좋은하루2차 2층208호

용도: 오피스텔 (건축물대장상 공동주택, 업무시설, 제1,2종 근린생활시설 복합 용도)

감정가: 43,000,000원

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 좋은하루2차

구조: 철근콘크리트구조

총 층수: 지하 2층 / 지상 15층

해당 층수: 2층

해당 호수: 208호

전용 면적: 21.45㎡ (약 6.49평)

사용승인일: 2012.09.20

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 토지 정보

토지 면적: 5.37㎡ (약 1.62평)

토지 지분: 5.3718㎡ (약 1.62평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 전체 대지 면적: 782.4㎡ (약 236.66평)

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 지리적 위치

대상 물건은 대전광역시 서구 갈마동에 위치하며, 주위는 아파트, 단독(다가구)주택, 다세대주택, 주상용, 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대입니다.

건축물대장상 건물은 공동주택, 업무시설, 제1,2종 근린생활시설로 이용 중입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

본건 주소지는 대전광역시 서구 대덕대로167번길 37입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(둔산지구 택지개발사업), 소로1류(폭 10m~ 12m), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역(2017-12-20) 등에 해당합니다.

3. 권리 분석

3.1. 임차인 현황 및 인수 여부

현재 파악된 임차인 정보는 다음과 같습니다.

임차인: 조달청

보증금: 45,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

등기부상 해당 내용과 일치하는 전세권이 설정되어 있으며, 이 권리는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 따라서, 상기 전세권 금액 45,000,000원은 매수인이 추가로 부담해야 하는 금액으로 간주해야 합니다.

3.2. 등기부 현황

소유권 이전: 이은희 (2019.07.23), 서현진 (2022.02.21, 매매 금39,500,000원)

말소 기준 권리: 조달청 전세권설정 (2023.02.20, 금45,000,000원)

강제 경매 개시 결정: 주택도시보증공사 (2025.07.28, 금113,440,696원)

등기부채권 총액: 45,000,000원

3.3. 권리 분석 종합

매각으로 인해 위에서 언급된 조달청의 전세권(45,000,000원)은 인수됩니다.

그 외 등기부상의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

임대 관계는 미상입니다.

4. 상권 및 생활 환경 분석

4.1. 주변 상권 분석

물건지 주변은 아파트, 주택, 상가, 업무시설 등이 혼재된 복합 상권 지역입니다.

다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

4.2. 생활 편의 시설

대전둔산소방서가 인근에 위치하고 있습니다.

주변에 은행, 병원, 음식점, 카페 등 다양한 편의시설이 다수 분포하고 있습니다.

4.3. 교육 환경

인근에 갈마초등학교, 괴정중학교, 탄방중학교, 충남고등학교 등 다수의 학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

4.4. 혐오 시설 유무

물건지 주변으로 특별히 언급되는 혐오 시설은 파악되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 인수 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 매수인에게 인수되는 조달청 명의의 전세권 45,000,000원입니다. 이 인수 부담액이 감정가(43,000,000원)보다 높은 금액으로, 입찰가를 산정할 때 반드시 고려해야 할 부담입니다.

5.2. 내부 확인 불가 리스크

현장 조사 시 이해관계인 부재 등으로 정확한 내부 확인이 어려웠으며, 집합건축물대장이나 외부 관찰, 탐문 등에 의거하여 작성되었으므로 실제 내부 구조와 차이가 있을 수 있습니다. 따라서 응찰 전 반드시 현장을 재확인해야 합니다.

5.3. 기타 리스크

임대 관계가 미상이므로, 명도 시 임차인과의 협의가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 대전 서구의 준주거지역 내 오피스텔로, 입지는 비교적 양호한 편입니다. 교통 및 편의시설 접근성이 좋고, 주변 상권도 활성화되어 있습니다.

하지만, 가장 큰 특징이자 리스크는 매수인에게 인수되는 45,000,000원의 전세권입니다. 이 인수 부담액이 감정가를 상회하므로, 저가 낙찰을 통한 수익 창출이 매우 중요하며, 권리 인수 금액을 감안한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

7. 투자 포인트

도시 지역 내 준주거지, 복합 상권에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

교통 및 생활 편의 시설 접근성이 우수합니다.

매우 낮은 감정가 대비 실질적인 부담액(전세권 인수)을 고려한 공격적인 입찰을 통해 시세 대비 저가 매수가 가능할 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가 산정

본 물건의 감정가는 43,000,000원입니다.

하지만, 매수인에게 인수되는 전세권이 45,000,000원이므로, 총 부담액은 입찰가 + 45,000,000원이 됩니다.

감정가보다 높은 금액의 권리가 인수되는 상황이므로, 투자 수익을 확보하기 위해서는 감정가보다 훨씬 낮은 금액으로 입찰해야 합니다.

현 시세 분석 및 상세 권리 분석이 추가적으로 필요하지만, 제공된 정보와 보수적인 관점을 토대로 볼 때, 신중한 접근을 위해 인수되는 전세권 금액(45,000,000원)을 고려하여 총 투자 비용이 합리적인 수준이 되도록 입찰가를 산정해야 합니다.

따라서, 공격적인 제안으로는 28,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 경우 총 부담액은 약 73,000,000원(28,000,000원 + 45,000,000원)이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.