나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3720 [1] 충청남도 금산군 추부면 자부리 OOO 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감감정 · 평가일 2025.08.13

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 금산군 추부면 자부리 소재 '추부IC' 서측 인근에 위치하며, 부근은 중소규모의 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,3) 공히 접면도로와 대체로 평탄하게 조성된 유사 사다리형의 토지로서 공업용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1)은 동측으로 약 7m 내외의 도로를 통하여 진출입하며, 서측으로 약 3~4m 내외의 도로가 소재하나 다소간의 고저차가 있음.
기호(3)은 서측으로 약 7m 내외의 도로를 통하여 진출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 농림지역, 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>임.
기호(3): 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-20)(일반형), 가축사육제한구역(2024-10-08)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 배수구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

별지 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참고 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 기호(1,3) 토지상에 소재하는 석축, 옹벽, 휀스, 담장, 출입문, 수목 등은 일반적인 거래관행상 토지 등에 포함되어 거래되는 바 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 진행시 참고 하시기 바람.
- 본건 토지의 위치 및 지적경계, 제시외건물 등은 지적도 및 위성지도 등을 참고하여 개략적인 목측에 의해 확인한바 정확한 위치, 면적 및 경계 등의 확인은 측량을 요하며 측량결과에 따라 가격변동이 있을수 있으니 경매진행시 참고하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-1,2-2) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 건물로서,
내 외벽 : 판넬 마감 및 일부 타일 마감 등,
바닥 : 에폭시 마감 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시창 등임.

기호(2-3,2-4) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
내 외벽 : 판넬 마감 및 우레탄 마감 등,
바닥 : 에폭시 마감 등임.

기호(4) 일반철골구조 기타지붕 2층 건물로서,
내 외벽 : 판넬 마감 및 일부 내부 벽지, 타일 마감 등,
바닥 : 에폭시 마감 및 일부 타일 마감 등,
창호 : 새시창 등임.

기호(5,6) 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
내 외벽 : 판넬 마감 및 우레탄 마감 등,
바닥 : 에폭시 마감 등임.

기호(7) 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서,
내 외벽 : 판넬 마감 등,
바닥 : 에폭시 마감 등임.

이용상태

기호(2-1,2-2) : 공장(공장, 사무실, 휴게실, 창고 등) 등,
기호(2-3,2-4) : 저온창고 등,
기호(4) : 공장 및 사무실 등
기호(5,6) 저온창고(공부상 공장) 등,
기호(7) : 건조실(공부상 공장) 등으로 이용중임.

설비내역

- 기호(2-1,2-2,4)는 일부 위생설비 등이 되어 있으며, 기호(2-1,2-2)는 일부 난방설비가 되어 있고, 기호(2-3,2-4,5,6) 냉장설비 되어 있고, 기호(7)은 건조설비 되어 있음.
- 기호(1,3) 지상에 각각 소재하는 별지 '사진용지'의 수변전설비의 경우 당해 건물의 용도(공장 및 저온창고 등)를 유지하기 위한 건물의 부대설비 성격으로 판단되어 건물에 포함하여 평가하였음.
- 기호(2-3,2-4,5,6)은 저온창고로서 당해 용도를 유지하기 위해 일반적으로 부가된 냉장설비(내부 판넬공사, Condensing Unit, Unit Cooler, 방열문 등) 등은 건물에 포함하여 평가하였고, 기호(7)은 현황 건조실로서 본건 담보감정평가서 등에 비추어 건조실 용도로 건축된 것으로 파악되며 건조실로서 당해 용도를 유지하기 위해 부가된 건조설비(히터, 팬 등) 등은 건물에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 일괄경매 및 소유관계 등에 유의하시기 바라며, 현장조사시 정상 가동중인 상태인 것으로 탐문 등 조사되나 향후 정상가동여부, 현상 및 상태 등은 경매진행시 재확인 하시기 바람.

부합물 및 종물

- 본건 토지상에 부합물 및 종물 성격의 제시외건물(ㄱ~ㅊ)이 소재하여 개략적으로 실측에 의하여 평가하였으니 소유권 및 일괄경매 여부를 재확인하시기 바라며, 기호(4)건물의 1층 외부계단과 기호(5) 건물의 전면 처마는 건축물현황도상 건축면적에 포함되는 부분으로 파악되어 별도의 제시외건물로 보지 않았고, 제시외건물(ㄱ,ㅇ)의 경우 건축행정시스템(세움터)상 가설건축물신고를 득한 건물로 파악되는바 상세한 신고내역 등은 지자체에 확인하시기 바람.
- 기호(4) 건물내의 내부 일부 판넬 칸막이, 저온창고, 기호(2-1, 2-2) 내부의 중2층, 내부 칸막이 등은 탐문된 소유관계, 분리가능성 등에 비추어 해당 건물에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 일괄경매 및 소유관계 등에 유의하시기 바람.

공부와의 차이

기호(2-1~2-4) 건물은 등기사항전부증명서 및 건축물대장 관련지번상 자부리 451,474,521-2 3필지 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나 토지합병(2016.06.16)으로 자부리 451번지 단일지번상에 소재하며, 기호(2-1)과 기호(2-2)는 등기사항전부증명서상 별동의 건물로 표시되어 있으나 현황 1개동인바 일괄하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 현장조사시 이해관계인(대표이사)의 협조로 내부확인을 하였으나 일부 폐문, 조사거부 등에 따라 내부상태를 확인하지 못한 경우가 있는바, 내부 건물의 확인이 어려운 경우 표준적인 설비 및 이용상황, 건축물현황도, 외관 및 창문 등을 통한 건물구조 및 상태의 관찰, 본건 담보감정평가서, 이해관계인 탐문 내용 등을 종합적으로 고려하여 평가하였으니 경매진행시 유의하시기 바람.
- 본 평가는 귀 법원 의뢰목록상의 토지,건물만의 평가로서 별지 '사진용지'와 같이 건물내 농산물 제조 및 가공 등과 관련된 기계설비 및 타인 소유로 탐문되는 기계 등이 다수 소재하나 소유 및 권리관계, 이전가능성 등을 고려하여 평가하지 아니하였으니 경매 진행시 재확인하시기 바람.
- 기호(1,3) 토지상에 소재하는 이동이 가능한 컨테이너 및 경제적 가치가 미미한 구축물, 구조물 등은 평가하지 아니하였고, 건물에 부착된 면적이 미미한 비가림막(차양 등) 등은 해당건물에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고 하시기 바람.
- 기호(2-3,2-4)는 일반건축물대장상 2016.6.3일자 신축사용승인후 2017.6.12일자 증축사용승인으로 기재되어 있으나 본건 감정평가서 및 현황 등에 비추어 2016.6.3일자로 신축된 것으로 파악되어 최초 사용승인일을 기준으로 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.
- 본건 건물의 위치 및 경계, 제시외건물 등은 지적도 및 위성지도 등을 참고하여 개략적인 목측에 의해 확인한바 정확한 위치, 면적 및 경계 등의 확인은 측량을 요하며 측량결과에 따라 가격변동이 있을수 있으니 경매진행시 참고하시기 바라며, 일부 제시외건물의 경우 일부 타인지상에 걸쳐있는것으로 파악되는바 경매진행시 확인하시기 바람.
- 대상물건은 농산물 관련 업체로서 평가물건에 대한 보조금 내역이 있을 수 있을 수 있으니 경매진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록1,3 지상의 컨테이너는 매각에서 제외함.
목록1,3 지상의 수변전설비는 건물감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.
목록1,3의 석축, 옹벽, 휀스, 담장, 출입문, 수목 등은 토지감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.
목록2의 건물들은 등기사항전부증명서 및 건축물대장 관련 지번상 "자부리 451, 474, 521-2" 3필지 지상에 소재하는 것으로 등재되어 있으나, 토지합병(2016.06.16.)으로 자부리 451번지 단일번지상에 소재함.
목록2의 건물 중 감정평가명세표 2-1, 2-2 건물은 등기사항전부증명서상 별동의 건물로 표시되어 있으나, 현황 1개동인바 일괄하여 평가함.
목록2의 건물 중 감정평가명세표 2-3, 2-4 및 목록5, 6은 저온창고로서 당해 용도를 위해 일반적으로 부가된 냉장설비 등은 건물감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.
목록2의 건물 중감정평가명세표 2-1, 2-2 내부의 중2층, 내부 칸막이와 목록4 내부의 판넬칸막이, 저온창고는 건물감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.
목록4의 1층 외부계단과 목록5의 전면 처마는 건물감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.
목록7의 건조설비(히터, 팬 등) 등은 건물감정평가 및 최저매각가격에 포함됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경3720 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 영산농업협동조합

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 3,841,331,650원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 금산군 추부면 자부리 451

용도: 공장

토지 면적: 7418.00㎡ (약 2,244.15평)

건물 면적: 2223.85㎡ (집합건축물대장 및 감정평가 총 면적)

건물 제시외 면적: 1574.60㎡ (감정평가 상 제시외 면적)

1.3. 감정평가 요약

본 건은 토지 7418.00㎡와 그 지상에 건축된 공장 건물 총면적 2223.85㎡를 일괄하여 매각하며, 토지 및 건물에 대한 감정평가액은 3,841,331,650원임.

감정평가서상 토지 이용 현황, 건물 구조 및 이용 상태, 설비 내역 등 상세 정보는 첨부된 감정평가 요약표를 참고하였음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 충청남도 금산군 추부면 자부리 소재 '추부IC' 서측 인근에 위치함.

주위는 중소규모의 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 교통시설 및 간선도로와의 접근성을 고려할 때 제반 교통사정은 보통 수준임.

2.3. 도로상태

본 건 토지(기호1)는 동측으로 약 7m 내외의 도로와 접하여 진출입이 용이하며, 서측으로는 약 3~4m 내외의 도로가 있으나 고저차가 다소 있음.

다른 필지(기호3) 또한 서측으로 약 7m 내외의 도로를 통해 진출입이 가능함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역에 해당됨.

기호(3) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 배수구역에 해당됨.

특히 농림지역 및 계획관리 지역이 혼재되어 있어 향후 개발 행위에 대한 면밀한 검토가 필요함.

3. 권리분석

3.1. 등기사항 현황 (토지)

소유권은 농업회사법인주식회사온누리농산(2020년 현물출자)에게 있으며, 그 이전 소유자로 임규숙, 오옥환이 존재함.

등기부채권 총액은 4,790,000,000원임.

3.2. 등기사항 현황 (건물)

건물 소유권은 농업회사법인주식회사온누리농산(2020년 현물출자)에게 있으며, 그 이전 소유자로 임규숙이 존재함.

토지 등기부와 유사한 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기가 기재되어 있었으나, 모두 말소 예정임.

3.3. 임차인 현황

본 건과 관련하여 파악된 임차인의 인수 보증금 합계는 0원임.

다만, 임대 관계는 미상으로 파악되어, 현황 점유 및 사용 상태에 대한 추가 확인이 필요함.

3.4. 말소기준 권리 및 소멸 여부

본 건의 말소기준권리는 우성농업협동조합의 근저당권(2022.05.25. 접수, 을12)임.

경매개시결정 등기(영산농업협동조합, 2025.07.28. 접수, 갑8)는 말소 기준권리보다 후순위이며, 낙찰과 동시에 말소될 예정임.

따라서, 본 건 낙찰자는 인수하는 소유권 외 권리 부담이 없음.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 금산군 추부면 일대는 중소규모의 공업 시설과 농경지가 혼재된 지역으로, 지역 산업의 특성을 반영하는 공장 시설이 다수 분포하고 있음.

주변 IC 접근성을 고려할 때 물류 및 유통 기능 수행에 유리한 입지 조건을 갖추고 있음.

다만, 대규모 산업단지나 집적화된 상업시설과는 거리가 있어, 주변 상권 활성화 정도는 지역 경제 상황에 영향을 받을 것으로 판단됨.

5. 생활정보

본 물건은 '추부IC' 인근에 위치하여 광역 접근성은 양호한 편임.

인근 지역은 농경지가 많아 상대적으로 조용한 환경을 제공하지만, 공장 지대가 혼재하여 산업 활동의 영향을 받을 수 있음.

주변 편의시설에 대한 상세 정보는 부족하나, 기본적인 생활 편의는 추부면 소재지 및 인근 도시를 통해 이용 가능할 것으로 예상됨.

주변 지역을 확인한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 탐색되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물 및 부합물

총 1574.60㎡의 제시외 건물이 존재하며, 일부 컨테이너는 매각에서 제외됨.

석축, 옹벽, 휀스, 담장, 출입문, 수목 등은 토지에 포함되어 평가되었음.

건물 내 중2층, 칸막이, 저온창고 등은 건물 가치에 포함되었음.

정확한 위치, 면적, 경계 확인을 위한 측량이 필요하며, 측량 결과에 따라 가격 변동 가능성이 있음.

일부 제시외 건물은 타인 토지에 걸쳐 있을 가능성이 있으므로 경매 진행 시 확인이 필요함.

6.2. 토지이용계획 및 제한

기호(1) 토지는 농림지역, 농업보호구역 등으로 지정되어 있어 개발행위에 제한이 있을 수 있음.

기호(3) 토지는 계획관리지역이나, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역 등에 해당하여 활용 방안 검토 시 유의해야 함.

배출시설 설치 제한 지역이므로 관련 업종 영위 시 관련 법규 준수 여부 확인이 필수적임.

6.3. 공장 관련 설비 및 운영

냉장설비, 건조설비 등 공장 운영에 필요한 부대 설비는 건물 가치에 포함되어 평가되었으나, 공장 내 기계 설비 등은 평가에서 제외되었음.

임대 관계가 미상으로, 현황 점유 상태 및 운영 중단 시 발생할 수 있는 문제점을 사전에 파악해야 함.

시설 운영에 따른 환경 규제 준수 여부도 면밀히 검토해야 함.

6.4. 기타 확인사항

건물의 위치, 경계, 제시외 건물 등은 지적도 및 위성지도를 참고한 개략적인 확인으로, 정확한 실측 확인을 위해서는 별도의 측량이 요구됨.

현황 건물의 이용 상태 및 정상 가동 여부는 경매 진행 시 재확인 필요함.

본 물건은 농산물 관련 업체로 보조금 내역이 있을 수 있으며, 이에 대한 인수 여부는 별도 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 건은 충청남도 금산군 추부면에 소재한 공장으로, 넓은 토지(7418㎡)와 다수의 건물(총 2223.85㎡), 그리고 생산 활동에 필요한 설비를 갖추고 있음.

'추부IC' 인근의 물류 접근성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있으며, 토지/건물 일괄매각으로 인해 활용 가치가 높음.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 낙찰자는 권리 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있다는 장점이 있음.

다만, 농림지역과 계획관리지역이 혼재된 토지이용계획, 제시외 건물 및 부합물 관련 사항, 임대관계 미상 등은 추가적인 면밀한 검토를 요함.

8. 투자 포인트

넓은 면적의 토지(7418㎡)와 건물을 일괄 매각하여 활용도를 극대화할 수 있음.

'추부IC' 인근의 우수한 물류 접근성으로 관련 산업 시설로서의 잠재력 보유.

공장, 저온창고, 건조실 등 다양한 용도로 즉시 활용 가능한 설비 보유.

권리관계가 명확하여 인수 부담 없이 안전하게 취득 가능.

향후 지역 개발 또는 관련 산업 수요 증가 시 시세 상승 잠재력 기대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 3,841,331,650원임.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어려우나, 권리 인수 부담이 없고 물건의 규모, 입지, 활용 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 시장 상황 및 추가 정보 확인 후 감정가의 80% ~ 100% 범위에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해볼 수 있음.

(주의: 본 분석은 제공된 자료에 기반한 것이며, 실제 입찰 시에는 반드시 현장 방문 및 추가 조사 후 최종 결정하시기 바랍니다.)

(인수 보증금 합계가 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 금액은 고려하지 않음.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.