나이스옥션 법원경매 제천 2025타경5381 [1] 충청북도 제천시 백운면 원월리 351 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: Capital · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 제천시 백운면 원월리 소재 ""매촌마을"" 남측 인근에 위치하고 있는 부동
산(지목상 ""창고용지"" 1필지, 임야 2필지 및 주택)이며, 주위는 농촌마을,농경지,과수원,
축산농장,창고시설,임야 등으로 형성된 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

1)기호1토지: 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며, 인근으로 대중교통이 운행
되고 있어 교통상황 보통임.

2)기호2토지: 일부에 세로(불) 막다른 농로에 접하고 있어 소형 차량 접근 가능하며,인근으
로 대중교통이 운행되고 있어 교통상황 보통임.

3)기호3토지: 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며, 인근으로 대중교통이 운행
되고 있어 교통상황 보통임.

4)기호4토지: 현황 ""도로""임

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목은 ""창고용지""이며, 현황은 대부분 콘크리트 포
장되어 있는 주거기타 나지임.
2)기호2토지: 토지 형태는 부정형이며, 임야로서 임지에 소나무,참나무,아카시아 등 수목이
자생하고 있는 자연림이며, 일부에 분묘(1기)가 소재하고 있음
3)기호3토지: 토지 형태는 부정형이며, 주택 2개동(기호5,6) 부지로 이용하고 있음
4)기호4토지: 토지 형태는 부정형이며, 지목은 임야이나 현황은 ""도로""로 이용하고 있음.

인접 도로상태

1)기호1토지: 세로(가) 도로에 접하고 있음
2)기호2토지: 지적도상 맹지이나 동측 일부에 세로(불) 막다른 농로와 접하고 있음
3)기호3토지: 세로(가) 도로와 접하고 있음
4)기호4토지: 현황 ""도로""임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1,3토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률)

기호2,4토지:
계획관리지역,가축사육제한구역(일부제한지역 500m)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률),
준보전산지(산지관리법)

제시목록 외의 물건

※기호2토지 일부에 분묘(1기)가 소재하고 있음

공부와의 차이

※기호4토지는 지목상 ""임야""이나 현황은 ""도로'로 이용하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

1)본건 기호5건물(1동호)은 2016.12.13자로 사용승인 되었으며,일반목구조 기타지붕(아스팔
트싱글) 2층건 단독주택(다가구주택)으로서


외벽: 목재무늬 사이딩판넬 붙임 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시창


2)본건 기호6건물(2동호)은 2016.12.13자로 사용승인 되었으며,일반목구조 기타지붕(아스팔
트싱글) 단층건 단독주택으로서


외벽: 목재무늬 사이딩판넬 붙임 등 마감.
내벽: 벽지도배 등 마감.
창호: 샷시창

이용상태

1)기호5건물(1동호) 단독주택(다가구주택)으로 이용하고 있음
1층: 다가구주택 3가구
2층: 다가구주택 1가구

2)기호6건물(2동호): 단독주택으로 이용하고 있음

설비내역

※기호5건물 및 기호6건물: 각각 난방설비,위생설비,급배수설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

㉠: 철재기둥 강판지붕,차양겸 비가림막(하부 목재데크), 약33.3㎡(기호5건물 1층 소재)
㉡: 판넬조 강판지붕, 창고, 약22.8㎡(기호5건물 1층 소재)
㉢: 철재기둥 강판지붕, 차양겸 비가림막(하부 목재데크), 약5.3㎡(기호5건물 2층 소재)
㉣: 철재기둥 강판지붕,차양겸 비가림막(하부 목재데크), 약14㎡(기호6건물 소재)
㉤: 판넬조 강판지붕, 계사, 약5㎡(기호3토지 소재)
㉥: 철파이프골조 비닐덮개,계사,약6.4㎡(기호3토지 소재)

공부와의 차이

없 음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록1은 지목이 창고용지 이나 현황은 주거기타 나지 이며 대부분 콘크리트 포장
되어 있으며 콘크리트 포장부분은 토지의 부합물로서 토지에 포함 평가 하였음
3.목록2는 임야로서 수목이 자생하고 있는 자연림이며, 수목은 임지에 포함하여 평가.
동측 지적 경계선 부근에 분묘1기소재, 분묘기지권 성립여부 불분명. 분묘소재하고 있으나
이에 구애없이 평가. 분묘소재로 인하여 토지에 영향이 있을 경우의 평가액은 13,800원/㎡임.
지적도상 맹지이나 동측 일부에 세로(불)막다른 농로와 접하고 있음.
4.목록3은 주택부지로 조성, 남측에 목록5건물소재, 북측에는 목록6건물소재, 생활용수를 위하여
지하수관정이 있으며 토지에 포함하여 평가, 조경수가 식재되어 있으며 토지에 포함평가
(상세한 내용은 감정평가서 참조)
5.목록4는 지목이 임야이나 현황은 "도로"임.
6.본건은 인접토지와의 지적 경계가 불분명하므로 측량필요.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 제천지원 2025타경5381 (1)

소재지: 충청북도 제천시 백운면 원월리 351

용도: 단독주택

감정가: 1,080,621,600원

토지면적: 40,232.10㎡ (약 12,172.04평)

건물면적: 200.42㎡ (약 60.63평) (주택 2개동)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 충주축산업협동조합 (추정)

2. 입지조건

주위환경:

본건은 "매촌마을" 남측 인근에 위치하며, 주위는 농촌마을, 농경지, 과수원, 축산농장, 창고시설, 임야 등으로 형성된 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

* 기호1토지(창고용지): 세로(가) 도로에 접하여 차량 접근이 용이하며, 인근으로 대중교통이 운행되어 교통 상황은 보통입니다.

* 기호2토지(임야): 일부에 세로(불) 막다른 농로와 접하여 소형 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 운행으로 교통 상황은 보통입니다.

* 기호3토지(주택부지): 세로(가) 도로에 접하여 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 운행으로 교통 상황은 보통입니다.

* 기호4토지(도로): 현황 "도로"로 이용되고 있습니다.

형태 및 이용상태:

* 기호1토지: 지목은 "창고용지"이나 현황은 대부분 콘크리트 포장된 주거 기타 나지 상태이며, 토지의 부합물로 평가되었습니다.

* 기호2토지: 임야로서 수목이 자생하는 자연림이며, 일부에 분묘 1기가 소재합니다.

* 기호3토지: 주택 2개동(기호5, 6) 부지로 조성되어 있습니다.

* 기호4토지: 지목은 임야이나 현황은 "도로"로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태:

* 기호1, 3토지는 세로(가) 도로에 접하고 있습니다.

* 기호2토지는 지적도상 맹지이나 동측 일부에 세로(불) 막다른 농로와 접하고 있습니다.

* 기호4토지는 현황 도로로 이용됩니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호1, 3토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(500m)

* 기호2, 4토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(500m), 준보전산지

3. 권리분석

말소기준권리:

2024년 04월 19일 접수된 충주축산업협동조합의 근저당권 (을6)이 말소기준권리이며, 본 경매로 인해 위 근저당권, 지상권, 가압류 등은 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리:

* 분묘기지권: 동측 지적 경계선 부근에 분묘 1기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부는 불분명하나 평가에 반영되었습니다. 분묘 소재로 인한 토지 영향 평가액은 13,800원/㎡ 입니다. (잠재적 인수 또는 협상 필요)

* 대항력있는 임차인: 아래 임차인 현황 참조 (보증금 인수 여부 등 면밀한 검토 필요)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2023-11-24

* 확정일자: 무

* 배당신고일자: 2025-08-22

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 100만원 인수 가능성 있음.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-09-21

* 확정일자:

* 배당신고일자:

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금은 없으나 대항력이 있어 인수 또는 협상 필요. 금액이 미상이라도 주의 필요.

인수 보증금 합계: 1,000,000원 (임차인 이 의 보증금)

등기부 요약:

* 토지 등기부: 공유자전원지분전부이전, 근저당권(말소), 지상권설정공동담보목록(말소), 소유권이전(상속), 임의경매개시결정(말소), 가압류(말소) 등기 내역. 말소기준권리는 충주축산업협동조합의 근저당권입니다.

* 건물 등기부: 소유권보존, 근저당권(말소), 소유권이전(상속), 임의경매개시결정(말소), 가압류(말소) 등기 내역.

4. 상권분석

본 물건은 제천시 백운면의 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 주변은 농경지, 과수원, 임야 등이 혼재되어 있으며, 소규모 마을이 형성되어 있습니다. 상업시설이나 대규모 편의시설보다는 전원생활 및 농업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 인근에 창고시설이 일부 분포하고 있어, 지역 내 산업 활동이 제한적으로 이루어지고 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

주거환경:

전원생활에 적합한 한적한 환경을 제공합니다. 주택은 2016년 사용승인되어 비교적 최신 상태이며, 개별 난방 및 위생 설비가 갖추어져 있습니다. 생활용수를 위한 지하수 관정도 포함되어 있으며, 조경수도 식재되어 있습니다.

교통 및 접근성:

차량 접근은 가능하나, 일부 토지는 맹지이며 농로와 접하고 있어 대중교통 이용이 편리하지는 않을 수 있습니다. 제천 시내와의 접근성은 차량 이용 시 일정 시간을 요할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 토지 내 분묘 1기 소재로 인해 분묘기지권 성립 가능성이 있으며, 이에 대한 법적 검토 및 협상이 필요합니다.

* 맹지 및 경계 불분명: 지적도상 맹지인 토지가 있으며, 인접 토지와의 지적 경계가 불분명하여 측량이 필요합니다. 이는 향후 토지 이용 및 거래에 제약을 줄 수 있습니다.

* 대항력있는 임차인: 보증금 0원인 임차인이 대항력을 보유하고 있어, 보증금 인수 또는 협상에 대한 리스크가 존재합니다.

* 건축물 용도: 지목은 창고용지이나 현황 주거 기타 나지, 임야이나 현황 도로 등 공부와의 차이가 존재하므로 현황을 기준으로 평가되었으나, 실제 이용 및 건축 관련 법규 확인이 필요합니다.

* 일괄매각: 제시외 건물(차양, 창고, 계사 등)이 포함되어 있어 이에 대한 관리 및 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지 면적과 비교적 신축인 단독주택 2개동을 포함하는 부동산입니다. 전원생활이나 농업, 축산업 등 다양한 목적으로 활용 가능성이 있습니다. 다만, 분묘기지권, 맹지, 경계 불분명, 대항력 있는 임차인 존재 등 권리 및 현황상 리스크 요인이 다수 존재하므로, 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중한 접근이 요구됩니다. 토지 활용 잠재력과 건물 상태는 양호하나, 해당 지역의 실거래가 및 유사 물건 분석을 통해 정확한 가치 평가가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 40,232.10㎡의 넓은 토지는 향후 개발 또는 분할 등 재산 가치 증대 가능성을 내포합니다.

* 신축 주택: 2016년 사용승인된 단독주택 2개동으로, 비교적 최신 건물 상태를 유지하고 있습니다.

* 다양한 토지 이용: 창고용지, 임야, 주택부지, 도로 등 다양한 지목과 현황을 가진 토지가 혼재되어 있어 복합적인 활용이 가능합니다.

* 전원생활 적합지: 한적한 농촌 마을에 위치하여 전원생활을 희망하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 1,080,621,600원입니다. 주변의 연립 및 다세대 주택 시세 분석 결과(2024-2025년 거래 기준, 약 79만~113만원/㎡), 본건 주택(200.42㎡)의 경우 신축임을 감안하여 보수적으로 1,200,000원/㎡로 추정 시 건물 가치는 약 2억 4천만원 수준으로 산정됩니다. 이는 감정가 총액에서 건물 가치를 제외한 토지 가치(약 8억 4천만원) 산출의 근거가 됩니다.

다수의 리스크 요인(분묘기지권, 맹지, 경계 불분명, 대항력 있는 임차인 등)을 고려할 때, 입찰가는 감정가 대비 할인된 가격으로 고려해야 합니다. 보수적인 투자 관점에서 감정가의 약 85~90% 수준에서 입찰가를 설정하는 것을 제안합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 9억 5천만원 수준으로 예상됩니다.

최종 입찰가 결정 시에는 현장 답사를 통한 정확한 현황 파악, 관련 법규 검토, 유사 물건 낙찰가 조사 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.