나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30676 [1] 충청북도 충주시 호암동 1063 충주호암두진하트리움아파트 112동 2층202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 호암동 소재 ""충주남한강초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위
는 아파트단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 대체적으로 보통
시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 간선도로와 연계되어 일반차량을 이용한 접근성은
보통이며 대중교통 이용여건은 노선 및 배차간격 등을 고려시 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 24층 건물 내 제112동 제2층 제202호로서
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등임.
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등임.
창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로가 외곽 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2019-02-08), 지구단위계획구역(2019-02-08)(충주 호암지구),
보행자전용도로(2020-03-27)(소로3-584)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2019-02-08)(중로1-40)
(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2019-02-08)(중로1-41)(접합), 가축사육제한구역(모든가축사육
제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-02-21)(충주남한강초
등학교(병설유치원))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-10-22)(충주예성여자
중학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-04-19)(충주예성여자
고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 택지개발지
구(2019-02-08)(충주 호암지구)<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 충주지원 2025타경30676 (1)

* 소재지: 충청북도 충주시 호암동 1063 충주호암두진하트리움아파트 112동 2층202호

* 용도: 아파트

* 감정가: 440,000,000원

* 토지면적: 57.85㎡ (약 17.5평)

* 토지지분: 57.85㎡ (약 17.5평)

* 건물면적: 84.81㎡ (약 25.6평)

* 건물지분: 84.809㎡ (약 25.6평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강OOOOOOOOOOO

* 아파트명: 충주호암두진하트리움아파트

* 준공년도: 2019년 10월 24일 (사용승인일)

* 단지 규모: 12개동, 851세대, 최고 25층 / 최저 2층

* 주차대수: 총 1,112대 (건축물대장상 기준)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 본건은 충청북도 충주시 호암동 소재 "충주남한강초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

* 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 인근 간선도로와 연계되어 일반 차량을 이용한 접근성은 보통입니다.

* 대중교통 이용 여건은 노선 및 배차 간격을 고려할 때 보통으로 평가됩니다.

* 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(충주 호암지구), 보행자전용도로, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(충주남한강초등학교, 충주예성여자중학교, 충주예성여자고등학교), 준보전산지, 택지개발지구(충주 호암지구)입니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 집합건물 등기부 요약

* 갑2: 2020-01-13 소유권 이전 (김영욱)

* 을1: 2020-01-13 근저당 (한국자산관리공사, 316,800,000원)

* 을4: 2021-12-16 근저당 (강남대부캐피탈주식회사, 82,500,000원)

* 갑8: 2021-12-30 소유권 이전 신탁 (이종일)

* 갑9: 2025-07-28 임의경매 (강남대부캐피탈, 61,363,484원) - 본건 경매 개시 결정 (충주지원 2025타경30676)

* 갑10: 2025-09-23 가압류 (웰컴저축은행주식회사, 11,439,450원)

* 등기부 채권 총액: 410,739,450원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 특정 권리(예: 지상권 등)에 대한 상세 내용은 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변으로 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 지역으로서의 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 단지 인근에 학교가 위치하여 학군 수요가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경

* 본 물건은 철근콘크리트 구조의 24층 건물 내 2층에 위치한 아파트로, 2019년 10월 24일 사용승인을 받았습니다.

* 건물 내외부 마감은 일반적인 아파트 수준입니다.

* 전기, 난방, 위생, 급배수, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 단지 내 편의시설

* 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소, 전기차 충전기(지하 23대) 등이 있습니다.

* 교육 환경

* 충주남한강초등학교가 남서측 인근에 위치하며, 충주예성여자중학교, 충주예성여자고등학교 또한 근거리에 소재합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보

* 임대 관계가 미상으로, 실제 거주자 및 대항력 있는 임차인의 존재 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

* 건물 상태

* 2019년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용에 대한 고려가 필요합니다.

* 혐오시설

* 주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 충주시 호암동에 위치한 신축급 아파트로, 우수한 주거 환경과 단지 내 편의시설을 갖추고 있습니다.

* 충주남한강초등학교 등 교육시설과 인접하여 교육 환경 또한 양호한 편입니다.

* 택지개발지구 내에 위치하여 향후 지역 발전 및 단지 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

* 다만, 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 임차인 관련 리스크는 입찰 전 반드시 명확히 파악하고 대비해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신 건물이므로 거주 편의성과 선호도가 높을 수 있습니다.

* 호암지구 개발 잠재력: 택지개발지구 내에 위치하여 지역 발전과 함께 단지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 우수한 생활 인프라: 초등학교 인접, 단지 내 다양한 편의시설, 편리한 교통 접근성 등 주거 편의성이 높습니다.

* 경매를 통한 시세차익 기대: 감정가 대비 시세가 낮게 형성된 경우, 시세차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

* 최근 매매 정보를 보면, 유사 면적(전용면적 약 66.957㎡ ~ 77.946㎡)의 아파트들이 2026년 6월 기준으로 310,000,000원에서 364,000,000원 사이에 거래된 것으로 나타났습니다.

* 본건의 건물 면적은 84.81㎡ (약 25.6평)으로, 최근 거래된 물건들보다 공급 면적이 넓을 가능성이 있습니다.

* 감정가는 440,000,000원으로, 최근 시세보다 상당히 높게 책정되어 있어 경매 시 시세차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 본건은 2층에 위치하고 있어, 고층 매물 대비 가격 조정이 필요할 수 있으나, 비교적 넓은 면적과 신축이라는 점을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가

* 최근 최고가 거래액(364,000,000원)과 감정가(440,000,000원) 간의 상당한 차이, 그리고 2층이라는 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 현 시세 및 감정가, 물건 특성을 종합적으로 고려할 때, 370,000,000원에서 390,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 최종 예상 입찰가: 370,000,000원 (이는 시세 및 감정가를 바탕으로 한 보수적인 접근이며, 추가적인 권리관계 확인 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.