나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51573 [1] 충청북도 괴산군 불정면 탑촌리 OOOOO 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건 일련번호 1, 2, 5, 6, 7은 충청북도 괴산군 불정면 탑촌리 소재 '탑촌마을' 북동측 인근에 일련번호 3은
'말림안제' 북동측 인근에 일련번호 4는 '창산저수지' 북서측 인근에 일련번호 8, 9는 '창산저수지' 남측 인근에
위치하며, 주위는 대체적으로 단독주택 및 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반주위환경은 대체로 보통임.

교통상황

공히 대상물건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 일반차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용여건은 대체로 보통임.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 1 : 대체적으로 평탄한 부정형의 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.
■ 일련번호 3 : 대체적으로 완경사의 부정형 토지로서, 임야기타로 이용중임.
■ 일련번호 4 : 대체적으로 완경사의 부정형 토지로서, 전으로 이용중임.
■ 일련번호 5 : 대체적으로 평탄한 부정형의 토지로서, 창고로 이용중임.
■ 일련번호 6,7 : 대체적으로 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.
■ 일련번호 8,9 : 대체적으로 평탄한 부정형의 토지로서, 전으로 이용중임.

인접 도로상태

■ 일련번호 1 : 북측,남측으로 각각 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.
■ 일련번호 3 : 남서측으로 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.
■ 일련번호 4 : 지적도상 맹지임.
■ 일련번호 5 : 북측, 남측으로 각각 약 3m 내외, 동측으로 약 4m 내외의 포장도로가 소재함.
■ 일련번호 6,7 : 북서측으로 약 3m 내외의 포장도로가 소재함.
■ 일련번호 8 : 북측으로 왕복 2차선의 포장도로가 소재함.
■ 일련번호 9 : 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1, 5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형, 성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024
-11호), 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>.




■ 일련번호 3 : 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 보전산지(2024-12-06)<산지관리법>, 임업용산지(2024-12-06)
<산지관리법>, 준보전산지<산지관리법>.

■ 일련번호 4 : 농림지역, 가축사육제한구역(300M 이내 소,말,양(염소 등 산양포함),사슴 사육제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>.

■ 일련번호 6, 7 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형, 성장관리계획구역 관련 고시 : 괴산군 고시 제2024
-11호), 가축사육제한구역(100M 이내 모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

■ 일련번호 8 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>.

■ 일련번호 9 : 생산관리지역, 가축사육제한구역(1,000M 이내 닭,오리,메추리 사육제한구역)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(500M 이내 젖소 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

■ 일련번호 1 : 공부상 대이나, 일부 도로로 이용중임.
■ 일련번호 3 : 공부상 임야이나, 일부 대지, 도로로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2는 조적조 스라브지붕 단층 건물로서,
외 벽 : 적벽돌 쌓기 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 마감 등,
창 호 : 샷시 창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생설비, 급·배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지"" 참조.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 정원석, 관정, 수목 매각포함. 목록 1번 현황 일부 도로임. 목록 5번 지상에 창고 매각제외하고 법정지상권 성립 여부 불분명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 청주지방법원 2025타경51573 (1)

* 소재지: 충청북도 괴산군 불정면 탑촌리 366-2

* 용도: 단독주택

* 감정가: 205,607,200원

* 토지면적: 790.00㎡ (약 239평)

* 건물면적: 160.47㎡ (약 48.5평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 권OO

* 특이사항: 법정지상권

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상물건은 충청북도 괴산군 불정면 탑촌리 소재 '탑촌마을' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 대체적으로 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 대상물건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 일반 차량을 이용한 접근성 및 대중교통 이용 여건은 대체로 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 주요 토지(일련번호 1, 5)는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(300M 이내 소, 말, 양, 사슴 사육제한)에 해당합니다.

* 기타 토지들은 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 생산관리지역 등 다양하게 지정되어 있으며, 각 구역별 가축사육제한 및 산지 관련 규제가 적용됩니다.

* 인접 도로상태:

* 일련번호 1 토지는 북측과 남측으로 약 3m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

* 일련번호 5 토지는 북측, 남측으로 약 3m 내외, 동측으로 약 4m 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

* 공부와의 차이:

* 일련번호 1 토지는 공부상 대이나 현황 일부 도로로 이용 중입니다.

* 일련번호 3 토지는 공부상 임야이나 현황 일부 대지, 도로로 이용 중입니다. (주요 단독주택과 직접적인 관련은 적을 수 있으나, 전체 경매 물건 범위 확인 필요)

* 주변 시설: 제공된 정보만으로는 특정 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2005년 4월 19일 충주축산업협동조합 근저당 (을1)

* 소멸 권리: 말소기준권리 이후 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (근저당, 가압류, 강제경매 등)

* 인수 권리:

* 법정지상권: 특이사항 및 물건명세서에 법정지상권 성립 여부가 불분명하거나, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어 인수될 가능성이 있습니다. 특히 목록 5번 토지 지상 창고에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이는 잠재적 위험 요소입니다.

* 토지 등기부상 소유권 이전(갑1) 및 건물 등기부상 소유권 보존(갑1)은 매각으로 소멸되지 않으며, 매수인이 인수하게 됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 인수 부담은 없습니다.

* 총 등기부채권 금액: 498,000,000원

4. 상권분석

* 대상 물건은 괴산군 불정면의 탑촌마을 인근에 위치한 단독주택입니다.

* 주위 환경이 단독주택, 농경지, 자연림 등이 혼재하는 지역 특성상, 활발한 상업 활동보다는 지역 기반의 생활 편의 시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

* 제공된 정보만으로는 주변 연립, 다세대, 빌라 등 집합건물의 시세 데이터를 분석하기 어렵습니다. 따라서 감정평가액을 현 시세의 기준으로 삼아 분석합니다.

5. 생활정보

* 주거환경: 단독주택 및 농경지, 자연림이 혼재된 조용한 농촌/전원 생활 환경입니다.

* 교통: 차량 접근성은 보통 수준이며, 대중교통 이용 여건 또한 보통입니다.

* 편의시설: 상세 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을에 있을 것으로 예상됩니다.

* 교육: 상세 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 가장 큰 리스크는 법정지상권 성립 여부입니다. 특히 목록 5번 지상 창고에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하며, 이는 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유자는 해당 건물 또는 시설의 법정지상권자의 사용을 용인해야 하므로 재산권 행사에 제약을 받게 됩니다.

* 일부 도로 이용: 목록 1번 토지가 현황 일부 도로로 이용되고 있어, 실제 사용 가능한 토지 면적이나 활용 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 창고 관련 불확실성: 목록 5번 지상의 창고가 매각에서 제외되는지 여부와 관련하여 불분명한 부분이 있습니다. 제외된다면 해당 물건은 취득하지 못하며, 관련 법적 문제 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 높은 부채: 채권 총액이 감정가보다 현저히 높아 채무자의 재정적 어려움이 심각했음을 시사합니다. 경매 진행 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성도 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한: 다양한 용도지역 및 가축사육제한구역, 산지 관련 규제가 복합적으로 적용되어 토지 활용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 괴산군에 위치한 단독주택으로, 감정가는 약 2억 5백만원 수준입니다. 주위 환경은 농경지와 자연림이 혼재된 조용한 지역으로, 전원생활이나 농촌 생활을 희망하는 분들에게 적합할 수 있습니다. 다만, 법정지상권 성립 여부의 불확실성, 일부 토지의 현황 도로 이용, 창고 관련 불분명한 정보 등 상당한 법적, 현황적 리스크를 내포하고 있습니다. 이러한 리스크는 물건의 실질 가치를 크게 하락시킬 수 있는 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 농촌/전원 생활 환경: 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도의 권리 분석 부담을 줄일 수 있습니다 (단, 법정지상권은 별도).

* 제시외 물건 포함: 정원석, 관정, 수목 등 제시외 물건이 매각에 포함되어 있어 추가적인 가치를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 205,607,200원 대비 상당한 법적 리스크(법정지상권, 창고 관련 불확실성)를 가지고 있으며, 채권 총액이 감정가를 상회합니다. 이러한 점을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

현 시세 기준(감정가)으로 보수적으로 접근 시, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 약 143,925,000원 ~ 164,485,600원

주의사항: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 가치는 법정지상권 분석 결과, 현장 답사를 통한 건물 상태 및 토지 활용 가능성, 그리고 향후 경매 진행 상황에 따라 크게 변동될 수 있습니다. 특히 법정지상권 관련하여 반드시 전문가와 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.