나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경1739 [1] 강원특별자치도 홍천군 남면 용수리 81-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동감정 · 평가일 2025.08.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 용수리 소재 ‘해밀학교’ 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 전,답 등의 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통상황은 양호합니다.

형태 및 이용상태

일련번호 1 : 인접지대비 저지대의 부정형의 토지로, 하천 및 도로 등으로 이용중입니다.
일련번호 3,8 : 2필일단의 부정형 평지로, 주거기타(숙박시설) 건부지로 이용중입니다.
일련번호 5,6 : 인접지대비 등고평탄한 사다리형의 토지로, 주상용 건부지로 이용중입니다.
일련번호 9 : 인접지대비 등고평탄한 부정형의 토지로, 도로 등으로 이용중입니다.

인접 도로상태

일련번호 1 : 본건 북측 일부가 폭 약 4m 내외의 도로로 이용중입니다.
일련번호 3,8 : 본건 북동측 일련번호 9를 통해 진출입가능합니다.
일련번호 5 : 본건 북측 일련번호 9 및 교량을 통해 진출입가능합니다.
일련번호 6 : 본건 북동측 일련번호 9를 통해 진출입가능합니다.
일련번호 9 : 본건 현황도로로 동측 교량을 통해 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1 : 보전관리지역, 가축사육제한구역(2024-08-16)(지방하천_양덕원천만 (80m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2023-07-03)(용수천)<소하천정비법>
일련번호 3 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(남면005), 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(지방하천_양덕원천만 (80m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2023-07-03)(용수천)<소하천정비법>
일련번호 5 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(남면005), 가축사육제한구역(2024-08-16)(지방하천_양덕원천만 (80m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호 6 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(남면005), 가축사육제한구역(2024-08-16)(지방하천_양덕원천만 (80m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천예정지(2023-07-03)(용수천)<소하천정비법>
일련번호 8 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(남면005), 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(1000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(가축사육제한구역(2000m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(300m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(30m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(500m이내) - 돼지,개,닭,오리(1,000㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(50m이내) - 양,사슴,소,말(450㎡ 이상))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(단독주택 경계(70m이내) - 젖소)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-08-16)(지방하천_양덕원천만 (80m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호 9 : 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-07-25)(남면005), 가축사육제한구역(2024-08-16)(지방하천_양덕원천만 (80m) - 소(젖소포함),말,양,사슴)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(2023-07-03)(용수천)<소하천정비법>, 소하천예정지(2023-07-03)(용수천)<소하천정비법>

제시목록 외의 물건

본건 일련번호 2 토지 위지상에 후첨 ‘사진용지’와 같이 관정이 소재하여 토지에 포함하여 감정평가하였는바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 토지 위지상에 소재하는 수목, 조경석 등은 경제적가치가 미미한 것으로 판단되어 거래관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 일련번호 1은 공부상 지목이 ‘하천’이나, 현황 하천 및 도로 등으로 이용중이므로 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 일련번호 9는 공부상 지목이 ‘잡종지’이나, 현황 도로 등으로 이용중이므로 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 등은 귀 제시목록 및 공부에 의거하였습니다.

본건은 지적 경계가 다소 불분명한바 지적 공부 등을 이용하여 목측에 의거 현황을 조사하였으며, 정확한 지적관련 사항의 확인이 필요한 경우에는 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 일련번호 3,8는 용도상 불가분의 관계를 가진 일단의 토지로서, 당해 이용상황이 사회적·경제적·행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 타당하다고 보이는 바 이를 고려하여 일단지로 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2, 2-1~3 : 경량철골구조 경량철골위 판넬지붕 단층 건물로,
외벽 : 판넬마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부타일 마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

일련번호 4 : 철근콘크리트조 및 경량철골조슬라브 및 기와지붕 2층 건물로,
외벽 : 치장벽돌 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부타일마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

일련번호 4-1, 4-3 : 컨테이너조 판넬지붕 단층 건물로,
내,외벽 : 판넬마감 등입니다.

일련번호 4-2 : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물로,
내,외벽 : 판넬마감 등입니다.

일련번호 7 : 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 경량철골및강판기와지붕 2층 건물로,
외벽 : 석재붙임 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부타일마감 등,
창호 : 새시창호 마감 등입니다.

이용상태

일련번호 2, 2-1~3 : 숙박시설로 이용중입니다.

일련번호 4 : 근린생활시설로 이용중입니다.

일련번호 4-1~3 : 근린생활시설(창고 등)으로 이용중입니다.

일련번호 7 : 1층(근린생활시설), 2층(단독주택)으로 이용중입니다.

설비내역

일련번호 2, 2-1~3, 4, 7 : 기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

후첨 ""사진용지, 지적 및 건물개황도""와 같이 본건 토지 위 지상에 제시외 건물 등이 소재하여 제시외 건물을 실측사정 및 관찰감가하여 감정평가하였으며 추후 측량 등을 통한 재확인이 필요할 것으로 판단되는 바 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 토지 위지상 및 건물에 소재하는 그 외 경제적 가치가 미미한 제시목록외의 건물 등은 거래관행 등을 고려하여 건물에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 일련번호 2는 공부상 ‘다가구주택’으로 표기되어 있으나, 현황 ‘숙박시설’ 등으로 이용중이므로 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 일련번호 2(2, 2-1, 2-2, 2-3)는 일반건축물대장 및 현황상 복층구조로 확인되어 일반건축물대장상 면적을 기준하되, 이를 감안하여 건물에 포함하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 일련번호 4-1~3은 일반건축물대장상 일련번호 5(용수리 81-5) 위지상 소재하는 것으로 표기되어 있으나 건물등기사항전부증명서상 미등재상태이므로 일반건축물대장을 기준하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 일련번호 4는 등기사항전부증명서상 1층 면적이 182.25㎡이나, 일반건축물대장상 증축부분을 포함하여 189.19㎡으로 확인되어 이를 기준하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 일련번호 4는 공부상 철근콘크리트조 및 경량철골조 슬라브 및 칼라강판지붕이나, 현황 철근콘크리트조 및 경량철골조 슬라브 및 기와지붕으로 확인되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 일련번호 7는 공부상 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 경량철골및판넬지붕이나, 현황 철근콘크리트구조 및 경량철골구조 경량철골및강판지붕으로 확인되어 이를 감안하여 감정평가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 일련번호 2(2~2-3), 4(4~4-3), 7의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 및 이해관계인의 폐문, 부재 등으로 인해 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비상태, 외부관찰 및 도면 등에 의해 작성되었으므로 실제 이용상태 및 내부구조도는 상이할 수 있는 바, 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

본건 일련번호 4는 증축 및 현상, 이용, 관리상태 등을 고려하여 관찰감가하였으니 경매진행 및 응찰시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록1 : 공부상 지목은 하천이나, 현황은 하천 및 도로임.
목록2 : 공부상 다가구주택이나 현황은 숙박시설임.
목록4 : 등기사항전부증명서상 1층 면적이 182.25㎡이나, 건축물대장상 증축부분포함 189.19㎡이며, 공부상 칼라강판지붕이나, 현황 기와지붕임. 제시외 부속건물 4-1 ~ 4-3은 건축물대장상 존재하고, 등기사항전부증명서상 존재하지 않음.
목록7 : 공부상 경량철골및판넬지붕이나 경량철골및강판지붕임.
목록9 : 공부상 지목이 잡종지이나 현황은 도로 등임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 춘천지방법원 2025타경1739 (1)

소재지: 강원특별자치도 홍천군 남면 용수리 81-3

용도: 단독주택 (현황 복합 용도)

감정가: 923,523,770원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남산농업협동조합 (정보에 남OOOOOOO로 표기)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 제시외 건물 포함

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 3297.00㎡ (약 997.34 평)

건물면적: 총 812.05㎡ (약 245.64 평) (일괄매각 대상 건물 포함 면적, 제시외 면적 144.20㎡ 포함)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 홍천군 남면 용수리 소재 '해밀학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택 및 농경지(전, 답) 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 양호합니다.

2.3. 도로상태

본건 북측 일부는 폭 약 4m 내외의 도로로 이용 중이며, 북동측 현황 도로(일련번호 9)를 통해 접근이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 보전관리지역, 계획관리지역, 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(다수, 다양한 기준 적용) 및 소하천구역/예정지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다. 등기부상 말소기준권리인 남산농업협동조합의 근저당권(2019-07-11)보다 후순위의 근저당권, 가압류 등이 다수 존재하며, 이들 권리는 낙찰 후 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 2,000,000원

* 전입일자: 2024-07-31

* 확정일자: 2024-08-07

* 배당신고일자: 2025-10-17

* 대항력: 없음

* 비고:

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 50,000,000원이 확인됩니다. 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

본 물건은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하며, 일부 숙박시설 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 지역 내 기반 시설 위주로 상권이 형성되어 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 시설이 주를 이룰 것으로 예상됩니다.

4.2. 주요 시설

* 목록2: 공부상 다가구주택이나 현황은 숙박시설로 이용 중입니다.

* 건물(4): 제2종근린생활시설로 이용 중입니다.

* 건물(7): 1층 근린생활시설, 2층 단독주택으로 이용 중입니다.

이러한 점을 볼 때, 해당 물건은 주거 기능 외에 숙박 및 근린생활시설로서의 활용 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

'해밀학교'가 북서측 근거리에 위치하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 상세한 편의시설(마트, 병원 등)에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 지역 특성상 대규모 시설보다는 기본적인 생활 편의시설이 존재할 것으로 추정됩니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없습니다. 다만, 일부 검색 결과에서 비료공장이나 마을하수도시설 등이 언급된 지역이 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 명확하지 않습니다. (참고:)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 불일치 사항

* 토지: 목록1(하천→하천 및 도로), 목록9(잡종지→도로 등)

* 건물: 목록2(다가구주택→숙박시설)

* 건물(4) 면적: 등기부(182.25㎡) vs 건축물대장(189.19㎡), 지붕 마감 재료 차이(칼라강판→기와)

* 건물(7) 지붕 마감 재료: 공부상(경량철골및판넬지붕) vs 현황(경량철골및강판지붕)

6.2. 미등기 건물

제시외 부속건물 4-1 ~ 4-3은 건축물대장상 존재하나, 등기사항전부증명서상에는 미등재되어 있습니다.

6.3. 기타 주의사항

* 지적 경계 불분명: 측량을 통한 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역 등 토지 이용에 영향을 주는 규제가 다수 존재합니다.

* 건물 내부 확인 불가: 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 어려웠으며, 표준적인 상태를 기준으로 감정평가되어 실제 이용 상태 및 내부 구조와 상이할 수 있습니다.

* 건물(4) 감안 감정: 증축, 현상, 이용, 관리 상태 등을 고려하여 관찰감가 되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원 홍천군 남면 용수리에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 물건으로, 약 997평의 넓은 토지와 복수의 건물을 포함하고 있습니다. 권리관계는 모두 소멸 예정이며, 대항력 없는 임차인이 존재하나 보증금 인수 부담은 없습니다.

그러나 다수의 공부상 지목 및 건물 용도와 현황의 차이, 미등기 제시외 건물, 지적 경계 불분명, 복잡한 토지 이용 제한 규제 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 또한, 건물 내부 확인이 불가능하여 실제 상태에 대한 불확실성이 존재합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 현장 조사와 서류 검토를 바탕으로 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 확보: 약 997평의 넓은 대지를 확보할 수 있다는 점이 장점입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물 일괄 매각으로, 권리관계 정리 및 명도 리스크를 상대적으로 줄일 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 계획관리지역 내 토지가 포함되어 있어, 향후 지역 개발 계획과 연계한 활용 가능성을 모색할 수 있습니다. (다만, 현재의 토지 이용 제한 규제 확인 필요)

9. 예상 입찰가

제공된 JSON 데이터는 각 건물의 건축물표제부 요약 정보로, 주변 부동산의 시세 및 실거래가 정보를 포함하고 있지 않습니다. 따라서 해당 정보를 바탕으로는 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산정이 불가능합니다.

본 물건의 정확한 가치 산정을 위해서는 인근 유사 부동산의 매매 사례, 국토교통부 실거래가 자료, 개별 공시지가 등을 종합적으로 분석하여 현재 시장 가치를 파악해야 합니다. 또한, 물건의 현 상태, 법적 규제, 잠재적 리스크 등을 고려한 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.