나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50819 [1] 강원특별자치도 화천군 화천읍 동촌리 2996 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 화천군 화천읍 동촌리 소재 "평화의 댐 " 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 군사시설보호구역 내의 임야 등이 소재하는 순수 산림지대임.

교통상황

본건 까지 일반차량 진출입 어려우며, 버스정류장과의 거리 및 간선도로 접근성 등 제반 대중 교통 상황은 불편시됨.

형태 및 이용상태

부정형, 완경사, 자연림 상태임.

인접 도로상태

지적상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 보전관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 육계 산란계평사 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2025-03-26)(제한보호구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(화천황쏘가리서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호2: 보전관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 통제보호구역(2025-03-26)(통제보호구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(화천황쏘가리서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호3: 보전관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 육계 산란계평사 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2025-03-26)(제한보호구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(화천황쏘가리서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호4: 보전관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 육계 산란계평사 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2025-03-26)(제한보호구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(화천황쏘가리서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 기호5: 보전관리지역 가축사육제한구역(소 말 양 염소 사슴 젖소 육계 산란계평사 사육가능)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(2025-03-26)(제한보호구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역(화천황쏘가리서식지)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 하천구역(2025-05-16)(북한강 국가하천구역)<하천법>

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-지적도상 맹지임
-분묘 소재 여부는 별도 확인 바람(분묘소재시 분묘기지권 성립여지 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50819 (1)

소재지: 강원특별자치도 화천군 화천읍 동촌리 2996

용도: 임야

감정가: 15,712,560원

토지면적: 17,266.00㎡ (약 5,223평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

감정평가서 요약본 작성일: 2026년 06월 05일

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 화천군 화천읍 동촌리 소재 "평화의 댐" 북서측 원거리에 위치하고 있습니다. 주위는 군사시설보호구역 내 임야가 소재하는 순수 산림지대입니다.

1.2. 2.교통상황

일반 차량의 진출입이 어려우며, 버스 정류장과의 거리 및 간선도로 접근성 등 전반적인 대중교통 상황은 불편한 편입니다.

1.2. 3.형태 및 이용상태

토지는 부정형이며 완경사로 이루어져 있고, 자연림 상태입니다.

1.2. 4.인접 도로상태

지적도상 맹지입니다.

1.2. 5.토지 이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 토지이용계획 및 제한사항이 있습니다.

* 보전관리지역

* 가축사육제한구역 (종류별로 제한 내용 상이)

* 제한보호구역 및 통제보호구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

* 역사문화환경보존지역 (화천황쏘가리서식지)

* 일부 토지(기호5)는 하천구역 (북한강 국가하천구역)

1.2. 6.주변 시설 및 환경

평화의 댐이 인근에 있으며, 주변 지역은 아름다운 자연경관과 함께 국립공원, 평화 관련 기념물 등이 조성되어 있어 관광 자원으로 활용되고 있습니다. 최근에는 북한강 상류 지역에 북한에서 떠내려온 것으로 추정되는 쓰레기 문제로 인해 환경 정화 활동이 이루어지고 있다는 보도도 있습니다. 해당 물건지 자체는 순수 산림지대로, 개발이 제한되는 군사시설보호구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

춘천지방법원 2025타경50819호 강제경매 개시결정 등기일자는 2025년 07월 22일이며, 채권자는 박창림, 채권 금액은 52,015,753원입니다. 이 등기가 말소기준권리가 됩니다.

1.3. 2.등기부 요약

* 1992년 04월 28일: 김태순 소유권보존등기

* 2018년 03월 13일: 박세준 소유권이전(매매)

* 2025년 07월 22일: 박창림 강제경매개시결정 (말소기준권리)

등기부채권 총액은 0원으로 표기되어 있으나, 이는 경매개시결정 등기 관련 채권 총액을 의미하는 것으로 보이며, 실제 채권 총액은 52,015,753원입니다.

1.3. 3.매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 명시되어 있지 않습니다.

1.3. 4.임차인 현황

인수 보증금 합계 0원입니다. 별도의 임차인 현황 정보는 없습니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.지역적 특성

본건 소재지는 군사시설보호구역 내에 위치한 순수 산림지대로, 상업 및 주거 활동이 거의 이루어지지 않는 지역입니다. 인근에 평화의 댐 등 관광 자원이 있으나, 이는 지역 상권 활성화에 직접적인 영향을 주기 어렵습니다.

1.4. 2.주변 개발 현황

평화의 댐 주변으로는 관광 인프라(비목공원, 국제평화아트파크, 해산전망대 등)가 조성되어 있으나, 이는 주로 자연 및 안보 테마에 집중되어 있습니다. 해당 물건지는 이러한 관광지로부터 원거리에 위치하며, 군사시설보호구역 및 맹지라는 특성상 상업적 개발 잠재력은 매우 제한적입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.편의시설 및 접근성

해당 지역은 대중교통 이용이 불편하며, 일반 차량 접근도 어려운 산림지대이므로 기본적인 생활 편의시설 이용에 많은 제약이 따릅니다.

1.5. 2.주변 환경

청정 자연환경이 특징이나, 군사시설보호구역 내 위치하여 개발 및 이용에 많은 제약이 따릅니다. 또한, 인근 하천에서는 북한에서 떠내려온 쓰레기 문제가 보고되고 있어 환경적인 측면에서도 고려가 필요할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.맹지

지적도상 맹지로, 토지에 직접적으로 접하는 도로가 없어 차량 및 도보 접근이 매우 제한적입니다.

1.6. 2.분묘기지권

등기부 외 특이사항으로 분묘기지권이 언급되어 있습니다. 분묘 소재 여부에 따라 분묘기지권이 성립될 수 있으며, 이는 토지 이용에 큰 제약을 초래할 수 있습니다. 반드시 별도 확인이 필요합니다.

1.6. 3.개발 제한

군사시설보호구역, 통제보호구역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 하천구역 등 다수의 법적 규제로 인해 토지 개발 및 이용에 상당한 제약이 따릅니다.

1.6. 4.접근성 및 교통 불편

차량 진출입이 어렵고 대중교통 이용이 불편하여, 부동산으로서의 활용 가치가 낮을 수 있습니다.

1.6. 5.산림 및 지형

완경사의 자연림 상태로, 개발을 위해서는 상당한 토목 공사가 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 강원도 화천군 동촌리 소재의 임야로, 평화의 댐 인근에 위치하나 군사시설보호구역 내에 속해 있어 접근성이 매우 제한적이고 개발에 상당한 제약이 따릅니다. 지적상 맹지이며, 분묘기지권 성립 가능성이 있는 점도 주요 리스크 요인입니다. 이와 같은 여러 제약으로 인해 일반적인 부동산 투자 관점에서는 낮은 가치를 지닐 것으로 판단됩니다. 다만, 이러한 입지적 특성으로 인해 특정 목적(예: 임업, 개인적인 휴양림 조성 등)을 가진 수요자에게는 고려될 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 상대적으로 낮은 감정가로 인수가 가능할 수 있습니다.

* 자연녹지: 광활한 산림 지역으로, 자연 그대로의 환경을 선호하는 수요층에게는 매력적일 수 있습니다.

* 평화의 댐 인근: 관광지와 인접해 있으나, 직접적인 수혜를 받기는 어려운 거리입니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건은 맹지, 군사시설보호구역 내 위치, 분묘기지권 가능성 등 다수의 권리 및 개발 제한 사항을 가지고 있어 신중한 접근이 필요합니다. 현재 감정가는 15,712,560원이나, 위에서 언급된 제약사항들을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 법률적 검토가 필수적이며, 투자 목적과 리스크 허용 범위 내에서 결정하는 것이 중요합니다. 인수해야 할 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.