나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1260 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 1062-2 수리산현대홈타운 201동 6층602호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 재원 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 ""안양서중학교"" 남측 인근에 위치하는 아파트로서 인근은 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 주위환경이 무난시됨.

교통상황

본건(인근)까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 철근콘크리트슬라브 및 경량철골트러스지붕 16층 건내 6층 602호로서

외벽 : 수성페인팅 마감.
내벽 : 인테리어 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

아파트임.

설비내역

급.배수시설, 위생설비, 가스설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 토지로서 아파트의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로 및 본건과 연결된 인접공도를 이용하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 상대보호구역(안양서중학교.토지전산망의내용은참고사항일뿐교육청에반드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(안양서중학교.토지전산망의내용은참고사항일뿐 교육청에반드시확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역 <도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 안양지원 2025타경1260 (1)

소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 1062-2, 수리산현대홈타운 201동 6층 602호

용도: 아파트

감정가: 527,000,000원

토지 면적: 51.20㎡ (약 15.5평)

건물 면적: 122.73㎡ (약 37.1평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 안OO

건물 연식: 2001년 11월 10일 사용승인 (2025년 기준 24년차)

전용 면적: 122.733㎡ (약 37.1평)

총 면적 (단지): 21556.6㎡ (단지 내 201동 총 면적: 13457.53㎡)

2. 입지조건

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동에 위치하며, 안양서중학교 남측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하여 주거 환경으로 무난한 편입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

단지 내 도로 및 인접한 공도를 통해 진출입이 가능합니다.

토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

상대보호구역 및 절대보호구역(안양서중학교)에 포함되어 있으며, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자는 안OO입니다.

등기부 현황상 말소기준권리는 2024년 1월 31일 접수된 안수훈 명의의 근저당권 (을14, 120,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리가 있으며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

인수되는 권리는 다음과 같습니다:

* 을10: 2022년 10월 31일 접수된 황인경 명의의 전세권 설정 (금액: 400,000,000원). 이 권리는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 대항력 있는 임차인: 황인경 (보증금 400,000,000원, 전입/확정일자 2022-10-31). 위 전세권자와 동일인으로 추정되며, 보증금 4억원은 매수인이 인수해야 할 금액입니다.

말소기준권리 및 이후 접수된 권리들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을16, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11 등)

등기부채권 총액은 681,059,170원입니다.

권리분석 결과, 가장 중요한 사항은 선순위 전세권 및 대항력 있는 임차인의 보증금 4억원이 매수인에게 인수된다는 점입니다.

4. 상권분석

본건이 속한 수리산현대홈타운 아파트는 2001년에 준공되었으며, 총 2개동 140세대로 이루어져 있습니다.

최근 2025년 5월부터 2026년 6월까지 인근 거래 사례를 보면, 2층 45,800만원, 9층 46,000만원, 1층 46,000만원에 거래된 내역이 있습니다. 이를 통해 현재 시세는 대략 46,000만원 내외로 형성되어 있다고 파악됩니다.

아파트 단지 주변으로 안양서중학교가 위치하며, 학교 주변 상권 및 근린생활시설이 발달해 있어 생활 편의성은 양호한 편입니다.

주변에 대규모 공원이나 유해시설은 확인되지 않았으며, 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

세대당 주차 대수는 약 0.7대로, 최신 아파트에 비해 다소 부족할 수 있습니다.

5. 생활정보

교육 시설로는 안양서중학교가 인근에 있어 도보 통학이 가능합니다.

대중교통은 시내버스정류장을 통해 이용 가능하며, 단지 주변 도로망을 통해 차량 이동도 편리합니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등의 복리시설이 있습니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

수리산이 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 전세권자 황인경의 보증금 400,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 낙찰가 외에 추가로 부담해야 하는 금액으로, 총 취득 비용을 크게 증가시킵니다.

건축된 지 20년 이상 경과하여 향후 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

세대당 주차 공간이 다소 부족할 수 있다는 점도 고려해야 합니다.

명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 비용이나 분쟁 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 안양시 만안구의 아파트로서, 학교 및 생활 편의시설이 인접해 있고 수리산의 자연 환경을 가까이 누릴 수 있다는 장점을 가지고 있습니다.

하지만, 4억원의 선순위 전세 보증금 인수 부담은 본건의 투자 가치를 결정하는 가장 중요한 요소입니다.

최근 시세가 46,000만원 수준임에도 불구하고, 감정가는 52,700만원으로 높게 책정되어 있습니다.

매수인은 낙찰가에 4억원을 더한 금액이 총 지불액이 되므로, 현재 시세와 비교했을 때 충분한 투자 수익을 기대할 수 있는 가격으로 낙찰받는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

안양시 만안구 지역의 주거 가치 상승 잠재력.

122. 73㎡ (약 37평)의 넓은 전용 면적으로 인한 실거주 만족도 높음.

인수되는 4억원의 보증금을 감안하더라도, 시세보다 현저히 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익 실현 가능.

9. 예상 입찰가

본건은 4억원의 보증금 인수 부담이 존재하므로, 입찰가 산정 시 이를 최우선으로 고려해야 합니다.

최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 분석한 결과, 현재 시세는 46,000만원 내외로 파악됩니다.

매수인이 부담해야 할 총 금액은 '입찰가 + 400,000,000원'이므로, 총 금액이 현재 시세 46,000만원을 초과하지 않도록 입찰가를 결정해야 합니다.

따라서, 최대 입찰가는 60,000,000원 (460,000,000원 - 400,000,000원)을 넘지 않도록 하는 것이 합리적입니다.

다만, 4억원의 인수 보증금은 상당한 부담이며, 명도 과정에서의 추가 비용 및 시간 소요를 감안할 때, 5,000만원에서 8,000만원 사이의 입찰가를 신중하게 고려할 것을 제안합니다.

최종 입찰가 제안: 70,000,000원 (총 예상 취득가: 470,000,000원)

이 가격으로 낙찰받을 경우, 총 지불액이 시세 범위 내에 들어오며, 인수되는 보증금과 명도 관련 제반 비용을 고려한 합리적인 수준이라 판단됩니다.

주의: 임차인 황인경의 보증금 4억원은 매수인이 인수해야 하는 금액으로, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 표기는 배당 순위상 소멸되는 권리 합계를 의미할 수 있으므로, 반드시 인수되는 전세권을 별도로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.