나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52906 [1] 경기도 시흥시 배곧동 234 배곧헤리움어반크로스1차 에이동 1층111호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 ""배곧지구대"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 성숙중인 상가지대로 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 20층 건 내 제1층 제111호 외 2개호로서,
(사용승인일 : 2018.07.24)
외 벽 : 인조석재붙임 등 마감,
내 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감,
창 호 : 강화유리 등임.

이용상태

기호 (가~다) 공히 근린생활시설로 이용 중임.(후첨 '호별배치도 및 내부구조도'참조)

설비내역

기본적 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 화재경보설비, 지하주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 도로대비 등고평탄한 사다리형 토지로서 상업용(업무시설(오피스텔), 근린생활시설) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 20~25m, 남서측 및 남동측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 실지조사 당시 기호(나, 다)는 인접 호수인 '117호'와 벽체 구분없이 일체로 이용중임.

물건 비고

근린생활시설로 이용중이고 현재 공실임(감정평가시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52906 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 북부천새마을금고 (근저당권 설정 내용 기반 추정)

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 경기도 시흥시 배곧동 234 배곧헤리움어반크로스1차 에이동 1층111호

건물 구조: 철골철근콘크리트, 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 20층 건물 중 1층

사용승인일: 2018.07.24

용도: 근린상가 (건축물대장상 주 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설)

1.3. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 9.28㎡ (약 2.81평)

토지지분: 9.2842㎡ (약 2.81평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.24㎡ (약 13.69평)

건물지분: 45.24㎡ (약 13.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 680,000,000원

감정평가서 작성일: 2026-03-09

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧지구대" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하는 성숙 중인 상가지대로, 제반 입지여건은 보통인 편임.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통인 편임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 북부천새마을금고 근저당권 (접수일자: 2021-11-11)

등기부채권 총액: 2,376,000,000원

본 경매로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 개요 없음)

소유권이전: 제이엔제이리츠주식회사, 이정훈 (2021-11-11, 매매 금733,210,000원)

3.2. 임차인 현황

임차인: 김

보증금: 20,000,000원

차임: 1,500,000원

전입(사업)일자: 2023-03-20

확정일자: 2025-08-06

배당신고일자: 2025-08-06

대항력: 없음

3.3. 권리 분석 요약

인수 보증금 합계: 0원

등기부상 모든 권리는 말소기준권리 이후의 것으로, 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다 (지상권 제외). 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 임차보증금 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 활용

본 물건은 근린생활시설로 이용 중이며, 배곧지구 내 상업/업무시설 및 아파트 단지가 혼재하는 지역에 위치합니다.

본건 실지조사 당시 해당 호수(가)는 인접 호수인 '117호'와 벽체 구분 없이 일체로 이용 중인 것으로 파악되었습니다.

4.2. 주변 상업 시설

주위는 각종 근린생활시설 및 업무시설이 혼재하여 활성화 중인 상가지대입니다. "배곧지구대" 인근에 위치하여 안정적인 상권 기반을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근 아파트 단지 및 상업 시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 직접적인 대규모 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 구체적인 현장 확인 및 지도 분석을 통해 잠재적 혐오시설의 존재 여부를 재확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 공실 위험

감정평가 기준 시점에 공실 상태였으므로, 현 시점에서도 공실일 가능성이 있으며, 공실 장기화 리스크를 고려해야 합니다.

건물이 2018년 사용승인되어 비교적 신축이나, 상가 업종의 특성상 상권 활성화 정도에 따라 공실 위험이 달라질 수 있습니다.

6.2. 권리관계

전반적인 권리관계는 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '기타참고사항'에 언급된 '지상권'에 대한 추가 확인이 필요합니다.

임차인 김덕화 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 미반환 위험은 없으나, 명도 협의 과정에서 변수가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 배곧동의 배곧헤리움어반크로스1차 내 근린상가로, 비교적 신축 건물이며 입지 여건 및 교통 상황은 보통 수준입니다.

현재는 공실 상태이며, 권리관계는 대부분 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수하는 부담은 적어 보입니다. 주변 상권이 성숙 중인 점을 고려할 때, 향후 상권 활성화에 따른 임대 수익 기대가 가능하나, 공실 장기화 위험은 여전히 존재합니다.

8. 투자 포인트

신축급 상가 건물로 향후 가치 상승 기대.

배곧지구 내 상업/주거 복합 지역으로 배후 수요 확보 가능성.

말소기준 권리 외 인수할 권리 부담이 적어 안전한 투자 가능성.

임차인 대항력 없어 명도 용이성 (단, 협상 필요).

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 680,000,000원을 기준으로 하되, 인수할 보증금이 0원이므로 실인수 부담이 적다는 점을 고려하여 책정해야 합니다. 주변 시세 및 이전 소유자 거래가(733,210,000원)를 참고할 때, 향후 시장 상황 및 상권 활성화 정도에 따라 680,000,000원에서 750,000,000원 사이의 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 상세 분석, 공실률 및 예상 임대 수익률 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.