나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52639 [1] 경기도 하남시 풍산동 595-1 유-테크밸리에이타워 1층에이-110호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 백석 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 ""황산 사거리"" 남동측 인근에 위치하며 부근으로 아파트,
상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원등이 소재하며 제반제반 주위환경은 보통인 편임

교통상황

제반차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 건물 내 1층 에이-110호로서,

외 벽 : 외장타일 및 강화유리 및 석재붙임.
내 벽 : 내부인테리어 마감.
창 호 : 알루미늄샷시 강화유리창호임.

이용상태

인접호수(1층 에이-111호)와 일단으로 2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용중임.
(상호 : 데일리푸드 한식부페)

설비내역

기본적인 위생 급.배수설비, 소방설비, 승강기, 지하 주차장설비등 임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 주차장 진출입 용이하고 외곽공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구<공공
주택 특별법>,상대보호구역(학교환경위생정화구역,세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[예
솔유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역
<수도권정비계획법>,공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

인접호수(1층 에이-111호)와 일단으로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52639 (1)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 595-1, 유-테크밸리 에이타워 1층 에이-110호

용도: 근린상가 (2종 근린생활시설 - 일반음식점)

감정가: 736,000,000원

토지면적: 11.60㎡ (약 3.51평)

건물면적: 46.74㎡ (약 14.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "황산 사거리" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 상업용 및 업무용 빌딩, 학교, 관공서, 공원 등이 혼재되어 있어 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준입니다. 건물은 철근콘크리트 구조의 10층 건물 중 1층에 해당하며, 외벽은 외장타일, 강화유리, 석재로 마감되었고 내부 인테리어 및 알루미늄 샷시 강화유리 창호를 사용하고 있습니다. 토지는 인접 도로와 등고평탄한 부정형의 토지로 상업용 건물 부지로 이용되고 있습니다. 서측과 동측으로 주차장 진출입이 용이하며 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2021년 07월 30일에 접수된 중소기업은행의 근저당권(채권액 442,800,000원)입니다. 현재 경매를 신청한 채권자 또한 중소기업은행으로, 2025년 07월 23일에 임의경매 개시결정을 하였습니다. 등기부채권 총액은 442,800,000원입니다.

임차인 현황:

* 조미경 (마스킹: 조 )

* 보증금: 18,000,000원

* 차임: 1,400,000원

* 전입/사업자 등록일: 2024년 11월 07일

* 확정일자: 2025년 07월 29일

* 배당신고일자: 2025년 08월 04일

* 대항력: 없음

본 건의 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 18,000,000원은 인수되지 않습니다. 따라서 인수되는 임차인 보증금은 0원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 해당 물건에 지상권이 설정되어 있다는 구체적인 정보는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 "황산 사거리" 인근에 위치하며, 주변에 아파트 단지, 상업 및 업무용 빌딩이 밀집해 있는 지역입니다. 해당 건물(U-테크밸리)은 지식산업센터, 창고, 지원시설 등으로 구성된 복합건물이지만, 본 건은 2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용 중입니다. 인접 호수인 1층 에이-111호와 통합하여 '데일리푸드 한식뷔페'로 운영되고 있어, 주변의 배후 수요를 기반으로 한 상권 형성이 예상됩니다. 미사지구는 한강과 호수공원, 스타필드 하남 등 생활 인프라가 잘 갖춰져 있으며, 5호선 개통 등 교통 호재와 함께 지속적으로 개발되고 있는 지역입니다.

1.4. 생활정보

해당 물건은 경기도 하남시 풍산동의 중심 상업 및 업무 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 단지 내 또는 인근에 상업시설이 분포하고 있으며, 차량 이용 시 올림픽대로, 외곽순환고속도로, 중부고속도로 등 주요 도로망을 통해 수도권 각지로의 이동이 편리합니다. 대중교통으로는 버스 노선이 운영 중이며, 서울 지하철 5호선 연장 사업(풍산역, 덕풍역) 개통 시 대중교통 이용 편의성이 더욱 증대될 것으로 예상됩니다. 인근에는 학교(예솔유치원)와 공원이 소재하여 교육 및 여가 환경도 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 인접 호수(1층 에이-111호)와 일단으로 이용 중: 본 건은 독립적으로 사용되는 것이 아니라 인접 호수와 통합하여 '데일리푸드 한식뷔페'로 운영되고 있습니다. 이는 향후 경매 낙찰 시 해당 호실과의 분할 또는 통합 이용에 대한 협의가 필요할 수 있으며, 단독 사용을 전제로 한 운영 계획에 차질이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구) 등으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역(예솔유치원), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 용도지역 및 제한이 존재합니다. 이러한 제한 사항은 향후 토지 이용 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 기타 참고사항에 '임대관계 미상'으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에 조미경 씨가 등재되어 있어 실제 임대차 관계는 확인된 것으로 보입니다. 다만, 상호 '데일리푸드 한식뷔페'로 운영되는 점을 감안할 때, 실제 사업자 또는 임차인의 권리관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 풍산동의 우수한 교통 환경과 주변 상업시설을 갖춘 지역에 위치한 근린상가입니다. 현재 인접 호수와 통합하여 일반음식점으로 운영 중이라는 점이 특징입니다. 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다. 지식산업센터 밀집 지역의 지원시설로서 잠재력을 가지고 있으나, 인접 호수와의 통합 운영, 다양한 토지 이용 제한 등을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 하남시 개발 중심지: 미사강변도시 개발의 중심부에 위치하며, 향후 지속적인 인프라 확충 및 인구 유입이 기대됩니다.

* 우수한 교통망: 올림픽대로, 외곽순환고속도로 등 주요 도로망 접근성이 좋으며, 지하철 5호선 연장으로 서울 접근성이 향상될 예정입니다.

* 인접 상권 활용: '데일리푸드 한식뷔페'로 운영 중인 점은 해당 상권에서의 영업 가능성을 보여주며, 주변 상업 및 주거 수요를 흡수할 수 있습니다.

* 인수 부담 적음: 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없어 초기 투자 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정평가액: 736,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

예상 입찰가는 감정평가액을 기준으로 하되, 인접 호수와의 통합 운영, 해당 상권의 잠재력, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 70~90% 선에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 경우 특이사항(인접 호수 통합 이용)에 대한 면밀한 현장 확인과 상권 분석이 선행되어야 합니다. 현 시점에서는 인수되는 보증금이 없어 감정가 수준 또는 소폭 할인이 적용된 가격을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.