나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31487 [1] 경기도 여주시 가남읍 태평리 106-1 을성아파트 나동 2층204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대일 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 가남읍 태평리 소재 ""가남초등학교"" 남서측 인근에 소재하는 부동산으로 인근으로 주택 및 근린생활시설, 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하고, 인근 도로변으로 노선 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 중 제2층 제204호로서,(사용승인일 1986.11.25.)

외벽 : 모르타르위 페인트 마감 등.
내벽 : 벽지 마감 등.
창호 : PVC 새시 창호 등.

이용상태

아파트(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등)으로 이용중임.

본건의 내부확인은 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 탐문조사 및 외부관찰 등을 기준으로 감정평가하였는 바, 업무진행시 참고 바람.

설비내역

급탕 및 급배수 등의 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북서측으로 노폭 약 10m, 6m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,자연녹지지역,제2종일반주거지역,중로2류(폭 15m~20m)(중로2류2호)(저촉),가축사육제한구역(2024-11-21)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(2020-11-17)(가남초,가남초병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제2구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,자연보전권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 여주지원 2025타경31487 (1)

소재지: 경기도 여주시 가남읍 태평리 106-1 을성아파트 나동 2층204호

건물명: 을성아파트

동/호수: 나동 2층 204호

용도: 아파트

건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

사용승인일: 1986년 11월 25일

총 층수: 5층 중 2층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 나OO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 66,000,000원

토지 면적: 47.65㎡ (약 14.41평)

건물 면적 (전용): 51.42㎡ (약 15.55평)

건물 면적 (분양): 제공된 정보 없음 (전용 면적 기준)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

토지 지분: 47.65㎡

건물 지분: 51.42㎡

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 여주시 가남읍 태평리에 소재하며, "가남초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 혼재된 지역입니다. 가남체육공원이 태평리에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다.

본건의 남동측 및 북서측으로는 노폭 약 10m, 6m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 인접 토지와 대체로 등고평탄한 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계

말소기준권리는 2016년 7월 26일 접수된 가남농업협동조합의 근저당권(을3, 채권액 18,000,000원)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리 이하 모든 권리(후순위 근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수하는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2019년 4월 3일

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: 2025년 10월 28일

* 대항력: 없음

3.3. 인수 보증금

* 인수 보증금 합계: 0원

해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

* 등기부채권 총액: 48,000,000원 (참고용)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 여주시 가남읍 태평리 일대는 주거 단지와 상업 시설, 교육 시설이 함께 발달한 지역입니다. 비교적 안정적인 배후 수요를 확보하고 있는 것으로 판단됩니다. 과거 불법 쓰레기 투기장이 청정 공간으로 개선된 이력이 있습니다.

4.2. 주변 편의 및 교육 시설

가남초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주변으로 다양한 근린생활시설(마트, 식당, 병원, 농협 등)이 분포하고 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 가남초등학교: 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. (교육환경 보호구역 지정)

* 주변 학군: 인근에 중학교 및 고등학교가 소재하여 교육 연계성이 있습니다. (구체적 학군은 추가 확인 필요)

5.2. 교통 및 편의 시설

* 교통: 차량 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통해 시내 및 외곽 지역으로의 이동이 편리합니다.

* 편의시설: 마트, 편의점, 병원, 은행, 관공서 등 일상생활에 필요한 각종 편의 시설이 근거리에 위치하고 있습니다.

5.3. 자연 및 혐오시설

* 자연 환경: 가남체육공원이 인접하여 쾌적한 녹지 공간을 제공합니다.

* 혐오시설: 토지이용계획상 '가축사육제한구역', '배출시설설치제한지역' 등이 존재하며, 인근 지역(건장리 등)에서 의료폐기물 환적장 설치 등에 대한 주민들의 강한 반대가 있었던 사례가 있습니다. 이는 가남읍 지역 전체의 환경적 민감성을 시사하므로, 잠재적 환경 문제에 대한 주의가 필요합니다. 다만, 본 물건지 바로 인근에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

본건은 1986년에 사용 승인된 아파트로, 건축된 지 약 40년이 경과하여 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 필요성이 발생할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 규제

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 분류되나, 중로2류(폭 15m~20m)에 저촉됩니다.

* 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등 다수의 법적 규제를 받고 있어 향후 건축 또는 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 특히, 비행안전제2구역은 군사 관련 시설 보호를 위한 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 현장 확인 제한

감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 현장 조사가 제한적으로 이루어졌습니다. 내부 상태 및 관리 상태에 대한 정확한 파악이 어려워, 입찰 전 반드시 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 여주시 가남읍 태평리에 소재하는 구축 아파트 물건으로, 전용면적 51.42㎡(약 15.55평)에 해당하는 2층 세대입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건으로, 인수되는 채무는 없습니다.

주변에 학교 및 생활 편의시설이 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있으며, 가남체육공원이 인접하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

다만, 건축 연차가 오래되었고, 일부 토지 이용 규제가 존재하는 점, 그리고 지역 내 환경 관련 민감성을 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리상 안전성

모든 권리가 소멸되는 물건으로, 복잡한 권리 관계에 대한 부담 없이 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

8.2. 안정적인 주거 환경

지역 내 학교 및 생활 편의시설과의 근접성으로 인해 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있으며, 가남체육공원 인접으로 인한 쾌적한 환경은 실거주 목적 투자에도 매력적입니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

건축 연한에 따른 리모델링 수요 발생 또는 지역 내 개발 계획(추후 확인 필요)에 따라 시세 상승 잠재력을 가질 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 물건의 감정가는 66,000,000원입니다.

권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 금액은 0원입니다.

따라서 예상 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 주변 시세, 건물 상태, 시장 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

9.2. 제시 의견

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 실거래가, 유사 물건의 경매 낙찰가율, 해당 지역의 부동산 시장 동향 등을 면밀히 분석해야 합니다.

일반적으로 감정가의 70~90% 수준에서 경쟁이 이루어지나, 본건의 노후도 및 지역 특성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

보수적으로 접근 시, 감정가 대비 [X]~[Y]% 범위 또는 [금액] 수준을 고려해 볼 수 있습니다. (구체적인 입찰가는 추가적인 심층 분석 및 현장 답사 후 결정하는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.