나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31481 [1] 경기도 여주시 천송동 597 101동 3층302호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 천송동 소재 ""신륵교차로"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주
택ㆍ다세대주택ㆍ단독주택 등 근교주택지대로, 인근지역은 신륵사관광지ㆍ근린생활시설ㆍ아
파트단지ㆍ일반 주택지대ㆍ후면 농경지 및 임야 등이 혼재함.

교통상황

본건은 제반 차량의 진출입 대체로 자유로운 상태로, 인근 도로의 계통 등으로 보아 차량의
이용편은 대체로 무난한 편이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등 대체로
무난한 편임.

건물의 구조

본건은 2014.01.24. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 모임지붕 4층건내 3층 302호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 수성페인트마감
창호 : 하이샷시창임

이용상태

본건 연립주택으로서 집합건축물대장 도면상 방3, 거실, 주방/식당, 욕실1, 화장실1, 발코니
, 현관 등의 구조임.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 소방설비, 공동현관 보안설비, 도시가스공급설비 등 되어 있
으며, 개별난방임.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 부정형의 평지에 조성된 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 연립주택단지는 서측으로 단지내 도로(왕복2차선의 여양로)가 개설되어 있
으며, 이 도로는 남측 신륵로(지방도345호선)과 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(소로1류6호)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)
(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(2014-11-21)(전부제한구역)<가축분뇨
의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권
정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등
에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건의 내부구조는 집합건축물대장상 도면을 도시하여 작성하였는 바, 입찰시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31481 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 노OO

감정가: 176,000,000원

1.2. 소재지 및 기본 현황

소재지: 경기도 여주시 천송동 597 101동 3층302호

용도: 연립주택

건축년도: 2014년 1월 24일 사용승인

1.3. 물건 개요

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지 면적: 84.07㎡ (약 25.43평)

건물 면적: 77.27㎡ (약 23.38평)

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 여주시 천송동 소재 ""신륵교차로"" 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등 근린 주택지대로 형성되어 있으며, 신륵사관광지, 근린생활시설, 아파트단지, 일반 주택지대, 후면 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 특히 신륵사관광지와 인접하여 관광객 유입이 있는 지역적 특성을 가집니다.

2.2. 교통 상황

본건은 제반 차량의 진출입이 대체로 자유로운 편입니다. 인근 도로망을 통해 차량 이용이 편리하며, 대중교통 여건 또한 인근 버스정류장의 위치 및 노선 등을 고려할 때 대체로 무난한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부 요약에 따르면, 본건에는 다수의 소유권 이전 이력이 있으며, 말소기준권리인 국민은행 근저당(2021년 2월 1일 접수, 66,000,000원)이 확인됩니다. 본 경매는 노진성(노OO)의 신청으로 접수(2025년 7월 18일)된 강제경매입니다. 등기부채권 총액은 66,000,000원입니다.

물건명세서 상, 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어 주의가 필요합니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 감정평가서에 본건 임대관계가 미상이라고 기재되어 있어, 잠재적인 임차인이나 점유자가 존재할 가능성에 대한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요한 점을 유념해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 천송동 일대는 여주 신륵사관광지를 중심으로 관광, 상업, 주거 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 최근 매매 정보에 따르면, 2015년식 다세대주택(전용면적 약 53㎡~71㎡)이 1억 2,800만원에서 1억 3,000만원 수준에 거래되었습니다. 본건 연립주택은 2014년 사용승인된 건물로, 전용면적은 약 77.27㎡(약 23.38평)입니다. 감정가는 1억 7,600만원으로, 최근 실거래가 대비 면적과 건물 연식, 주택 종류(연립주택) 등을 고려했을 때 적정 수준으로 판단됩니다. 관광지 인근이라는 특수성은 임대 수익률에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 주변에는 신륵사관광지를 비롯한 다수의 관광 명소가 있으며, 근린생활시설이 위치하여 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 여주시내로의 접근성이 양호하여 다양한 생활 편의시설 및 공공 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 혐오시설

현장 조사 및 공개된 자료에 따르면, 본건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 본건이 속한 토지이용계획 상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역 등에 포함되어 있습니다. 이는 일반적인 수도권 지역의 환경 규제 사항으로, 직접적인 혐오 요소로 간주되지는 않으나, 관련 법규 준수 여부 및 지역 개발 계획 등을 추가로 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 등기부 상 말소되지 않는 지상권의 존재 여부 및 그 권리 내용 확인이 필요합니다.

* 임대 관계가 미상으로, 미신고 임차인이나 점유자가 있을 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 따른 명도 저항 또는 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

* 관광지 인근이라는 특성상 성수기에는 유동 인구 증가로 인한 소음 또는 교통 혼잡 등이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여주시 천송동의 신륵사관광지 인근에 위치한 연립주택으로, 편리한 교통과 관광지 인접이라는 장점을 가지고 있습니다. 2014년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며, 실거주 및 임대 수익 모두 고려할 수 있는 물건입니다. 권리 관계에서 지상권 및 미상 임대 관계를 면밀히 분석해야 하는 점은 리스크 요인이지만, 이러한 부분을 명확히 해결할 수 있다면 안정적인 투자 가치를 기대할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신륵사관광지 인근의 우수한 입지 조건 및 관광 수요 활용 가능성

* 비교적 최근 연식(2014년)의 연립주택으로 신축성 확보

* 토지/건물 일괄 매각으로 인한 소유권의 안정성

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 자료(2026년 4월~7월)에서 유사 면적 및 연식의 다세대주택이 약 1억 2,800만원 ~ 1억 3,000만원에 거래된 점과 본건의 감정가 1억 7,600만원을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 1억 5,000만원 ~ 1억 6,000만원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 85% ~ 90% 수준으로, 권리 분석 및 현장 확인을 통해 최종 결정이 필요합니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 제외됨)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.