나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52636 [1] 경기도 하남시 풍산동 243-32 풍산동근린생활시설(에이3동) 102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 ""미사3동 행정복지센터"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 관공서, 창고 등이 소재하는바 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 3층건내 1층 102호로서

외벽 : 판넬 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(소매점)로 이용중임.

설비내역

공용 위생설비, 급배수설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필 일단의 부정형의 토지로서, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남동측 및 북서측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

풍산동 243-32 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(황산2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>.

풍산동 243-6 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(황산2지구), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>.

풍산동 243-7 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(황산2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>.

풍산동 246-1 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(황산2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>.

풍산동 246-5 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(황산2지구), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>.

풍산동 247-3 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(황산2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>.

풍산동 462-4 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(황산2지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.
2. 본건 내부에 후첨 사진용지와 같이 제시외건물(판넬조 판넬지붕(사무실))이 소재하고 있으니, 참고바람.

물건 비고

제시외 건물(판넬조 판넬지붕(사무실)) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경52636 (1)

1.2. 소재지

경기도 하남시 풍산동 243-32 풍산동근린생활시설(에이3동) 102호

1.3. 건물 구조 및 용도

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 3층건 내 1층 102호에 해당하는 구분건물입니다. 용도는 근린생활시설이며, 감정평가요약서 상으로는 소매점, 사무소, 제2종근린생활시설 등 복합 용도로 활용될 수 있는 구조입니다.

1.4. 토지 면적

총 62.09㎡ (약 18.79평) 입니다. 본건은 7필지의 토지 위에 건축된 집합건물이며, 해당 토지들은 일괄 매각 대상입니다.

1.5. 건물 면적

전용 면적은 99.61㎡ (약 30.15평) 입니다.

1.6. 건물 제시외 면적

건물 면적 외에 판넬조 판넬지붕의 사무실로 이용 중인 제시외 건물 10.00㎡ (약 3.03평)가 있으며, 본 매각에 포함됩니다.

1.7. 매각 대상

토지와 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.8. 감정가

13억 6천만원 입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "미사3동 행정복지센터" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 관공서, 창고 등이 혼재되어 있어 일반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 종합적인 교통 상황은 양호하다고 판단됩니다.

2.3. 토지 형상 및 도로 상태

본건 토지는 7필지로 이루어진 부정형의 토지이며, 근린생활시설의 건부지로 이용 중에 있습니다. 건물은 남동측 및 북서측으로 각각 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량의 진출입 및 이용이 편리합니다.

2.4. 토지 이용계획

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(황산2지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 법규의 적용을 받는 지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

제공된 등기부요약 정보에 따르면, 본건의 말소기준권리는 2024년 2월 21일 접수된 중소기업은행 근저당(을3)입니다. 본 매각으로 인해 말소기준권리 이하 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 해당사항이 없습니다.

3.3. 등기부 현황

본건의 등기부채권 총액은 약 18억 4천 8백 51만원으로, 감정가를 상회하는 규모입니다. 이는 채무 불이행으로 인한 임의경매 개시 결정이 내려진 상황을 반영합니다. 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 이력도 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

하남시 풍산동 일대는 제1종일반주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 계획적인 도시 기반 시설을 갖춘 지역입니다. 주변에는 다양한 근린생활시설과 더불어 관공서, 창고 시설 등이 혼재하여 복합적인 상업 및 생활 기능을 수행하고 있습니다.

4.2. 주변 시설

"미사3동 행정복지센터"가 인접해 있어 행정 서비스를 이용하기 편리합니다. 또한, 다수의 근린생활시설이 분포하여 지역 주민들을 위한 기본적인 상업 시설(소매점, 음식점 등) 이용이 용이할 것으로 보입니다. 창고 시설의 존재는 일부 물류 및 유통 관련 업종의 활동 가능성을 시사합니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

행정복지센터의 근접성 외에도, 주변 근린상가 지역에 형성된 기본적인 소매점, 금융기관, 외식업체 등의 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

본건 소재지인 하남시 풍산동은 택지개발 및 신도시 조성과 연계된 지역으로, 통상적으로 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 일정 거리에 분포하고 있을 가능성이 높습니다. 정확한 교육 시설의 위치 및 종류는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.3. 주변 환경 (혐오시설)

주변에 대규모 공장지대, 쓰레기 처리장, 유해 화학물질 취급 시설 등과 같은 혐오 시설이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 창고 시설 등이 혼재된 지역 특성상, 일부 물류 이동이나 관련 시설이 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채무 규모

본건의 등기부채권 총액(약 18.49억원)이 감정가(13.6억원)를 상당 폭 초과하고 있습니다. 이는 채권자(중소기업은행)가 경매를 신청한 것으로, 채무 규모가 자산 가치 대비 높아 유찰 가능성이 매우 높으며, 낙찰될 경우에도 상당한 저가에 낙찰될 가능성이 있습니다.

6.2. 건물 상태

건축물 표제부에 따르면 2014년 사용승인을 받은 건물로, 사용 연수는 비교적 짧으나, 실제 건물 내부의 노후도, 마감재 상태, 설비의 정상 작동 여부 등은 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 합니다. 특히 외벽 마감재(판넬)의 상태 점검이 필요합니다.

6.3. 임차인 현황

제공된 임차인 현황 정보에 "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있습니다. 이는 대항력 있는 임차인이 없거나, 있더라도 보증금이 인수되지 않는 상황으로 추정됩니다. 그러나 실제 점유 관계는 현장 답사를 통해 명확히 파악해야 하며, 무단 점유자나 임대차 관계가 없는 실제 점유자 등이 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.4. 제시외 건물

본 매각에 포함된 제시외 건물(판넬조 판넬지붕 사무실) 10.00㎡에 대한 현황 파악이 중요합니다. 해당 건물의 합법성, 철거 가능성 및 철거 시 발생할 수 있는 비용 등을 사전에 조사해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 풍산동에 위치한 근린생활시설(상가)로, "미사3동 행정복지센터" 인근의 준수한 입지를 갖추고 있습니다. 교통 접근성이 좋고, 주변 상업 및 행정 시설 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 건물 자체는 철근콘크리트 구조로 되어 있으며, 토지와 건물을 일괄 매각합니다.

하지만, 등기부상 채무 총액이 감정가를 크게 상회하여 유찰 가능성이 매우 높으며, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 또한, 제시외 건물이 매각에 포함되는 등 현장 조사가 필수적인 요소들입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 입지 조건

"미사3동 행정복지센터" 인근의 행정 및 상업 인프라 접근성이 양호합니다.

8.2. 일괄 매각으로 인한 활용 용이성

토지와 건물을 동시에 취득하므로, 재건축, 증축 또는 통합 개발 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

8.3. 권리 인수 부담 없음

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자가 인수해야 할 권리 부담이 없습니다.

8.4. 시세 대비 저가 매수 기회

등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 상황으로 인해, 다수의 유찰을 거쳐 시세보다 현저히 낮은 가격에 취득할 수 있는 기회가 발생할 가능성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본건의 감정가는 13억 6천만원입니다. 그러나 등기부채권 총액은 약 18억 4천 8백 51만원에 달하며, 이는 감정가를 훨씬 상회하는 금액입니다. 이러한 높은 채무 규모는 채권자의 강제 집행(임의경매)으로 이어진 것이며, 물건의 잠재적 가치가 현재 채무액을 모두 변제하기에 부족할 수 있음을 시사합니다. 따라서, 본건은 현재 시점에서 여러 차례 유찰될 가능성이 매우 높다고 판단됩니다.

9.2. 고려 사항

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음 사항들이 반드시 검토되어야 합니다.

* 실제 시장 가치: 인근 유사 부동산의 최근 실거래가 및 현 시세 분석

* 건물 상태 평가: 현장 방문을 통한 건물의 노후도, 하자 여부, 수리 비용 추정

* 추가 비용: 제시외 건물 철거 비용, 명도 관련 비용 등 제반 부대 비용 고려

* 권리 관계 재확인: 등기부등본상의 권리 사항 및 인수 여부의 최종 확인

* 경매 시장 동향: 해당 물건의 과거 유찰 횟수 및 법원 경매 정보 상의 입찰 동향 분석

9.3. 최종 의견

제공된 정보만으로는 구체적인 최저 입찰가를 명확히 산정하기 어렵습니다. 다만, 높은 채무액과 감정가 대비 높은 채무 규모를 고려할 때, 본건은 감정가 대비 상당한 할인율이 적용될 것으로 예상됩니다. 경험상 이러한 물건은 감정가의 50~70% 수준 또는 그 이하에서 낙찰되는 경우가 많습니다. 입찰을 고려하신다면, 철저한 현장 조사를 바탕으로 물건의 실질 가치를 평가하고, 위험 요소를 충분히 인지한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

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