나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52547 [1] 경기도 광주시 신현동 614-7 청담마을 101동 1,2층3호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보국 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 신현현대모닝사이드2차아파트 북서측 인근에 위치하며,
부근은 단지형 다세대주택, 단독주택, 소규모의 공장 및 창고, 임야 등으로 형성되어 있는
지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 마을버스정류장이 위치하며 간선도로까지의 거리 등으로
볼 때 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2013년 5월 13일에 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(아스팔트싱글)지붕 2층건 내
1,2층 3호로서,
외벽: 외장도료마감, 석재마감, 벽돌마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 샷시 이중창호

이용상태

다세대주택(1층: 거실, 주방/식당, 화장실 등 // 2층: 방2, 화장실2 등 // 다락, 발코니 등)

설비내역

위생설비, 급배수 및 급탕설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동향 경사지대에 조성된 장방형에 가까운 토지이고 다세대주택 건부지임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 8m, 북동측으로 폭 약 6m의 도로에 접하고 폭 약 4m의 도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>,
자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현장조사 시 폐문부재로 임대관계는 조사하지 못하였음.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경52547 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 614-7 청담마을 101동 1,2층3호

용도: 다세대주택

감정가: 400,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 박OO

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 132.75㎡ (약 40.17평)

토지지분: 132.75㎡ (약 40.17평)

건물면적: 41.31㎡ (약 12.50평)

건물지분: 41.315㎡ (약 12.50평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물 용도: 공동주택(다세대주택(4세대))

1.3. 등기부 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존(2013-05-23) 이후 여러 차례 소유권 이전이 있었습니다. 말소기준권리(2021-11-26, 근저당권 339,600,000원)보다 이후에 설정된 근저당, 주택임차권, 압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 488,000,000원

1.4. 특이사항

중복사건으로, 동일 물건에 대한 다른 경매 사건이 진행 중일 수 있습니다.

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 신현현대모닝사이드2차아파트 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단지형 다세대주택, 단독주택, 소규모 공장 및 창고, 임야 등으로 형성된 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 마을버스정류장이 위치합니다. 간선도로까지의 접근성을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 및 도로

본건 토지는 남동향 경사지에 조성된 장방형에 가까운 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다. 북서측으로 폭 약 8m, 북동측으로 폭 약 6m의 도로에 접하며, 폭 약 4m의 도로와 연결됩니다.

2.4. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역입니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

등기부상 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(근저당, 임의경매, 강제경매, 압류, 주택임차권 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 등기부상 명시된 권리 중에는 없습니다. (단, 지상권 등 등기되지 않은 권리는 별도 확인 필요)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 80,000,000원

차임: 800,000원

전입일자: 2023-01-30

확정일자: 2023-01-18

배당신고일자: 2025-06-30

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권(을8)으로 등재되어 있으나, 말소 예정인 권리입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 거래 사례

최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 형태의 다세대주택 거래가 있었습니다.

* 2026년 5월 거래: 70.17㎡ (약 21.23평) 면적이 320,000,000원 (약 1,507만원/평)에 거래되었습니다. (2019년 건축)

* 2026년 5월 거래: 84.74㎡ (약 25.64평) 면적이 465,000,000원 (약 1,813만원/평)에 거래되었습니다. (2019년 건축)

* 2026년 5월 거래: 52.25㎡ (약 15.81평) 면적이 130,000,000원 (약 822만원/평)에 거래되었습니다. (2012년 건축)

4.2. 시세 분석

본건은 41.31㎡ (약 12.50평)의 건물 면적에 비해 132.75㎡ (약 40.17평)의 넓은 토지 지분을 가지고 있습니다. 감정가는 400,000,000원입니다.

주변 거래 사례의 평당 가격은 건축 연식 및 면적에 따라 편차가 있습니다. 특히, 2019년 건축된 70.17㎡ 면적 주택이 3.2억원, 84.74㎡ 면적 주택이 4.65억원에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가(4억원)는 41.31㎡ 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 이는 넓은 토지 지분 가치가 감정가에 크게 반영되었기 때문으로 판단됩니다. 최근 거래 사례만 놓고 볼 때, 건물 면적당 시세는 약 250만원~550만원/평 수준으로 보이나, 토지 지분 가치를 고려하면 감정가는 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

2013년 5월 13일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 2층 건물 내 1, 2층 일부를 사용하는 다세대주택입니다. 외벽은 외장도료, 석재, 벽돌 마감 등이며, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시 이중창호입니다. 위생, 급배수, 급탕, 난방 설비가 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

* 주변 시설: 신현초등학교 등 교육시설이 인근에 위치하고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 바로는 주변에 심각한 혐오시설은 확인되지 않으며, 주거 환경을 중심으로 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

동일 물건에 대한 중복 사건이 존재하므로, 경매 절차 진행 시 혼선이나 지연이 발생할 가능성이 있습니다. 각 사건의 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

6.2. 현장 방문 제약

현장 방문 시 폐문부재로 임대차 관계 조사가 원활하지 못했습니다. 비록 등기부상 임차인의 대항력은 없으나, 실제 점유 관계 및 미납 관리비 등 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 다세대주택으로, 넓은 토지 지분(약 40.17평)을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 2013년에 건축되어 비교적 신축이며, 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 명확한 권리 관계를 확보할 수 있습니다. 교통 및 생활 환경도 보통 수준으로 평가됩니다.

다만, 동일 물건에 대한 중복 사건이 존재한다는 점은 주의해야 할 부분입니다. 또한, 감정가 대비 건물 면적당 가격이 다소 높게 느껴질 수 있으나, 이는 토지 지분의 가치가 크게 반영된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 지분 확보: 향후 토지 가치 상승 시 시세 차익 기대 가능

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음

* 안정적인 주거 환경: 주변에 주거 단지 및 학교 등 편의시설 위치

* 신축급 건물: 2013년 건축으로 비교적 양호한 건물 상태

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 400,000,000원입니다. 최근 거래 사례와 넓은 토지 지분 가치를 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 감정가의 85%~95% 수준을 예상 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 340,000,000원에서 380,000,000원 사이에서 산정하는 것이 합리적입니다.

보다 구체적인 입찰가 산정을 위해서는 최근 신현동 일대 다세대주택의 토지 거래 사례 및 신축 건물 가치를 추가적으로 분석하여, 본건의 토지 가치와 건물 가치를 분리하여 재평가하는 것이 권장됩니다.

투찰가는 본건의 중복사건 여부, 향후 시장 상황, 그리고 입찰 참여자들의 경쟁 정도를 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.