나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1405 [1] 경기도 화성시 정남면 괘랑리 894 비동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 정남면 괘랑리 소재 ""정남파출소"" 동측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제1층 제101호로서

외벽: 시멘몰탈 위 페인트마감 등
내벽: 벽지도배 등 마감
창호: 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

토지 기호 1 : 가장형의 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

토지 기호 2 : 부정형의 토지로 현황 도로 등임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 2~3미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호 1 : 제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

토지 기호 2 : 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

본건 토지기호 2는 2025.03.24에 아래와 같이 필지분할되었음.(별첨 토지대장 참조)

괘랑리 894-3 179㎡ → 괘랑리 894- 3 11㎡
괘랑리 894-10 118㎡
괘랑리 894-11 50㎡

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상임.

2. 본건은 등기사항전부증명서 및 집합건축물대장상 '제비동'으로 등재되어 있으나 현황은 통칭‘유진빌라 D동'으로 표시되어 있으며, 도로명주소는 집합건축물대장상 만년로 '590-26'이나 건물에 부착된 도로명주소 표지판에는 만년로 '590-24'으로 표시되어 있는 바, 경매업무 진행 및 입찰참여시 참고하시기 바람.(사진용지 참조)

물건 비고

공부상 '제비동'으로 등재되어 있으나 현황은 통징 '유진빌라 D동'으로 표시되어 있고, 집합건축물대장상 '만년로 590-26'이나 건물에 부착된 도로명주소 표지판에는 '만년로 590-24'로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1405 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 정남면 괘랑리 894 비동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 52,000,000원

* 토지 면적: 28.98㎡ (약 8.77평)

* 건물 면적: 50.04㎡ (약 15.14평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 오OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 본건은 경기도 화성시 정남면 괘랑리 소재 "정남파출소" 동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통입니다.

* 건물 구조: 본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 중 제1층 제101호입니다.

* 외벽: 시멘몰탈 위 페인트 마감 등

* 내벽: 벽지도배 등 마감

* 창호: 샤시 창호입니다.

* 이용 상태: 방 2개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비 등이 설치되어 있습니다.

* 토지 형상 및 이용 상태:

* 토지 기호 1: 가장형의 토지로 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

* 토지 기호 2: 부정형의 토지로 현황 도로 등입니다.

* 인접 도로 상태: 북서측으로 폭 2~3미터 정도의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한 상태:

* 토지 기호 1: 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역, 성장관리권역입니다.

* 토지 기호 2: 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소 기준 권리: 2023년 6월 21일 접수된 오석천 명의의 근저당권(채권금액 40,000,000원)이 말소 기준 권리입니다.

* 인수되는 권리:

* 등기사항전부증명서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다. 입찰 참여 전 반드시 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 백

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 3월 13일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금이 없어 임차인으로 인한 추가 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원으로 명시된 정보의 정확성은 현장 조사를 통해 재확인하는 것이 좋습니다.

* 등기부 현황 요약:

* 소유권 이전 기록: 김명섭(2017.11.28), 우미선(2022.05.30), 편경범(2023.06.21, 매매) 등기 이력이 있습니다.

* 근저당권: 오석천(2023.06.21, 40,000,000원)이 말소 기준 권리이며, 이후 접수된 압류(동화성세무서장, 인천광역시, 국민건강보험공단) 및 임의경매 개시 결정(오석천, 2025.07.07, 37,700,000원)은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 40,000,000원 (말소기준 권리 기준)

1.3. 상권 분석

* 주변 혼재 지역: 본건은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역에 위치하고 있어, 개발 잠재력과 함께 지역적 특성이 복합적으로 나타나는 상권입니다.

* 접근성: 차량 접근은 용이하며, 인근 버스 정류장 이용이 가능하여 교통 접근성은 보통 수준입니다.

* 토지 이용 계획: 제1종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 중심이 되며, 도로 계획에 따른 일부 저촉 사항이 있습니다.

1.4. 생활 정보

* 주변 환경: 정남파출소 인근에 위치하여 기본적인 치안 확보는 가능합니다. 주변의 다양한 시설(주택, 상가, 농경지, 공장)은 지역 주민의 생활 편의를 지원하는 동시에, 일부 공장 지역은 소음이나 환경적 요인에 영향을 줄 수 있습니다.

* 편의 시설: 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 대중교통 이용은 인근 버스정류장을 통해 가능하며, 자가용 이용 시에도 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 및 주소 불일치: 공부상 '제비동'이나 현황은 '유진빌라 D동'으로 통칭되고 있으며, 집합건축물대장상 도로명주소는 '만년로 590-26'이나 건물 표지판에는 '만년로 590-24'로 표시되어 있습니다. 이는 서류상과 실제 현황이 달라 혼란을 야기할 수 있으며, 등기 이전 시 주의가 필요합니다.

* 토지 분할: 토지 기호 2가 2025년 3월 24일 필지 분할된 사실이 있어, 토지 경계 및 이용에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 인접 도로: 북서측으로 폭 2~3미터의 좁은 도로에 접해 있어, 건물 신축 등 대규모 개발 시 도로 확보에 제약이 있을 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 존재 가능성이 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 주변 시설: 주변 지역은 주택, 농경지, 공장 등이 혼재하는 지역으로, 가까이에 대규모 혐오시설은 지도상으로 확인되지 않으나, 공장 지역은 소음 등의 영향을 줄 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 정남면 괘랑리에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 52,000,000원입니다. 주변은 주택, 상가, 농경지, 공장 등이 혼재된 지역이며, 교통 여건은 보통입니다. 권리 분석상 말소 기준 권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 임차인의 보증금 및 차임이 없어 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 공부상 명칭 및 주소 불일치, 인접 도로의 폭, 그리고 지상권 존재 가능성 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 최근 유사 빌라 거래 사례가 4,000만원 수준으로 나타나, 감정가와의 차이가 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수되는 권리 부담이 적습니다. (지상권 제외)

* 임차인의 보증금 및 차임이 없어 명도 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

* 주거 지역 내 위치하여 기본적인 주거 수요가 존재합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 유사 물건(삼영주택다동, 거성빌라)의 매매가는 2025년 12월 기준으로 40,000,000원 수준으로 조사되었습니다.

* 본건의 감정가는 52,000,000원이나, 유사 물건의 실거래가 및 물건 고유의 특성(1층, 도로 접면 등)을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

* 인수되는 보증금이 없는 점을 감안하여, 낙찰가율 80~85% 수준을 고려 시, 약 41,600,000원 ~ 44,200,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

* 단, 실제 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 변동, 경쟁 물건 분석 등을 통해 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.