나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57097 [1] 경기도 화성시 진안동 943-1 오렌지카운티 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙감정 · 평가일 2025.08.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 진안동 소재 '병점역(1호선 전철역)' 서측 인근에 위치하며 주위는
근린생활시설 및 숙박시설, 오피스텔, 상업나지, 아파트 등이 혼재하는 지대임

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 병점역이 소재하는 등 제반교통
사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하4층 지상16층 건 내 제1층 102호로서

외벽 : 석재붙임 등
내벽 : 몰탈위 페인트 마감.
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설 1개호(현황 공실)로 이용중임.(후첨 '사진용지' 참조)

설비내역

급배수설비, 위생설비, 전기설비, 소화전설비, 엘리베이터, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 가장형지로 숙박시설(생활숙박시설) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약28m, 서측으로 폭 약10m, 북서측으로 폭 약13m의 포장도로와 접하며
동측으로 폭 약 5m 내외의 보행자도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시개발구역<도시개발법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경57097 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 화성시 진안동 943-1 오렌지카운티 1층 102호

용도: 근린상가

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평지붕 지하 4층, 지상 16층 건물 내 제1층 102호

외벽: 석재붙임 등

내벽: 몰탈위 페인트 마감

창호: 샷시 창호 등

1.3. 면적 정보

토지 면적: 6.87㎡ (약 2.08평)

토지 지분: 6.87㎡ (약 2.08평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 42.00㎡ (약 12.70평)

건물 지분: 42㎡ (약 12.70평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 평가 정보

감정가: 709,000,000원

1.5. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.6. 기타 특이사항

특이사항: (제공된 정보 없음)

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: (제공된 정보 없음)

공부와의 차이: 해당사항 없음

임대관계: 임대관계 미상

인수 보증금 합계: 0원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 화성시 진안동에 위치하며, 병점역(1호선)에서 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 상업나지, 아파트 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장과 병점역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 남동측으로 폭 약 28m, 서측으로 폭 약 10m, 북서측으로 폭 약 13m의 포장도로와 접하고 있으며, 동측으로는 폭 약 5m 내외의 보행자 도로와 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 용도지역: 일반상업지역

* 지구단위계획구역

* 도로: 대로3류(폭 25m~30m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로3류(폭 12m~15m)와 접합

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시개발구역, 성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소 (접수일자: 2024-06-24)

* 을1: 근저당권 (채권자: 수원지구원예농업협동조합, 채권액: 620,100,000원, 말소기준권리) (접수일자: 2024-06-24)

* 갑3: 가압류 (채권자: 대구신용보증재단, 채권액: 27,550,000원) (접수일자: 2025-03-18, 말소)

* 갑4: 임의경매 (채권자: 수원지구원예농업협동조합, 채권액: 506,233,579원) (접수일자: 2025-07-28, 말소)

3.2. 말소기준권리

을1 근저당권 (수원지구원예농업협동조합, 2024-06-24 접수)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 개요: 없음)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 임차인 정보: (제공된 정보 없음. 만약 임차인이 존재하나 정보가 없다면, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

4. 상권 분석

* 해당 물건이 위치한 지역은 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔, 상업나지, 아파트 등이 혼재된 복합 상권입니다.

* 병점역 인근에 위치하여 유동인구가 예상되며, 다양한 상업 시설과 주거 시설이 밀집해 있습니다.

* 1층 코너에 위치할 가능성이 있는 상가로, 가시성과 접근성이 좋을 것으로 판단됩니다.

5. 생활 정보

* 교통: 병점역(1호선) 및 다수의 버스 노선 이용 가능.

* 주변 시설: 지역 내 근린생활시설, 숙박시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 상업 활동 및 거주 편의성이 양호합니다.

* 병원, 은행, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 혐오 시설: 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획상 비행안전제2구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 포함되어 있어, 향후 건축물 신축 및 증축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

* 성장관리권역으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 수도권정비계획법상의 규제를 받을 수 있습니다.

* 건물 내 현황 공실 상태로, 즉각적인 임대 수익 창출을 위해서는 신규 임차인 확보가 필요합니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 위험 요소가 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 진안동 병점역 인근에 위치한 근린상가로, 교통 접근성이 양호하고 주변에 다양한 시설이 밀집해 있어 상권 활성화 가능성이 있는 물건입니다. 감정가는 7억 9백만원이며, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 비행안전구역, 소음대책구역, 성장관리권역 등 토지 이용에 관한 법적 제한 사항과 현재 공실 상태라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 병점역 역세권 상가로 잠재적 가치가 높습니다.

* 다양한 용도의 건물들이 혼재된 지역으로, 상권의 안정성과 성장 가능성이 있습니다.

* 1층 상가로서 가시성과 접근성이 우수할 것으로 기대됩니다.

* 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸 예정으로 권리관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 709,000,000원입니다.

실제 예상 입찰가는 다음과 같은 요소들을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 현장 방문을 통한 물건 상태, 주변 상권 분석, 경쟁 물건 낙찰가율 조사

* 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성 예측

* 법적 제한 사항(비행안전구역, 소음대책구역 등)의 실질적 영향 평가

위에서 언급된 인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 별도의 인수 부담은 없습니다. 정확한 입찰가 산정은 전문적인 시장 분석과 현장 조사를 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.