나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34025 [1] 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 7층725호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동소재 부천대학교 남측인근에 위치하며
주위로는 공동주택 및 업무시설,근린생활시설이 혼재함

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(부천역)이
소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상14층 건물 중 7층 725호로서
외벽:복합판넬 마감등.
창호:샤시창호.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지 일단지의 사다리형 토지를 공동주택 및 업무시설,근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 ,동측 및 북측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1토지(심곡동458-2), 기호2토지(심곡동458-3)
일반상업지역 , 방화지구 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호3토지(심곡동458-13)
일반상업지역 , 방화지구 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호4토지(심곡동458-14)
일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

기호5토지(심곡동458-15),기호6토지(심곡동458-16),기호7토지(심곡동458-17)
일반상업지역 , 방화지구 , 시가지경관지구(중심) , 대로3류(폭 25m~30m)(접합)
가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천대-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계;미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34025 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 심곡동 458-2 다온하브 7층725호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정가: 103,000,000원

* 토지면적: 3.52㎡ (약 1.06평)

* 건물면적: 15.29㎡ (약 4.63평) (전용면적)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

* 위치: 경기도 부천시 원미구 심곡동 소재, 부천대학교 남측 인근에 위치.

* 주변 환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장 및 근거리 부천역(지하철 1호선) 소재로 교통 여건이 양호.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등 지정. (세부 내용은 1.1.1. 토지이용계획 및 제한상태 참조)

1.1. 1.토지이용계획 및 제한상태

* 기호1, 2 (심곡동 458-2, 458-3): 일반상업지역, 방화지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대), 과밀억제권역.

* 기호3 (심곡동 458-13): 일반상업지역, 방화지구, 소로2류, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대), 과밀억제권역.

* 기호4 (심곡동 458-14): 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류, 소로2류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대), 과밀억제권역.

* 기호5, 6, 7 (심곡동 458-15, 458-16, 458-17): 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(부천대), 과밀억제권역.

1.2. 건물 현황

* 건물명: 다온하브

* 구조: 철골철근콘크리트구조 평스라브지붕, 지상 14층 건물 중 7층 725호.

* 준공일: 2005년 3월 5일 (사용승인일 기준)

* 용도: 도시형생활주택 (원룸형 아파트)

* 전용면적: 15.29㎡ (약 4.63평)

* 설비: 위생, 난방, 승강기 등 기본 설비 완비.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑3, 2025.07.24 접수)

* 인수되는 권리: 없음.

* 매각으로 인해 말소될 권리:

* 주택임차권 (송 ): 을3, 115,000,000원 (2022.03.21 확정, 2022.04.11 전입). 비고에 '말소' 표기되어 있어 소멸 예정.

* 등기부채권 총액: 115,000,000원.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (송 )

* 보증금: 115,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-11

* 확정일자: 2022-03-21

* 배당신고일자: 2024-04-16

* 대항력: 없음

* 비고: 등기부상 말소 예정 권리임.

* 임차인: 최

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: (미상)

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 심곡동 일대는 일반상업지역으로 지정되어 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다.

* 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요가 형성되어 있습니다.

* 부천대학교가 인근에 있어 학생 유동인구의 영향을 받을 수 있습니다.

* 부천역이 근거리에 위치하여 역세권 상권의 이점을 누릴 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경: 도시형생활주택(원룸형)으로 1인 가구 또는 소형 가구에 적합한 형태입니다.

* 교통: 부천역 접근성이 좋아 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 시내외 이동도 원활합니다.

* 편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경 관련 언급은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. HUG의 구체적인 인수 조건이나 경매 절차에 영향을 미칠 수 있는 사항이 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 선순위임차권 (논란의 여지): 비록 등기부등본상 주택임차권(송 )은 말소 예정으로 기재되어 있고 대항력도 없으나, '선순위임차권'이라는 특이사항 표기는 권리관계에 대한 면밀한 추가 조사를 필요로 할 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 정보로는 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보입니다.

* 임대 관계 미상: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 부분이 있어, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. (본건의 경우 임차인 송 외 최 이 있으나 대항력 없음)

* 소형 면적: 15.29㎡ (약 4.63평)의 전용면적은 매우 협소하여, 수요층이 제한적일 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 통상적인 조사 결과, 본 건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 부천시 원미구 심곡동에 위치한 도시형생활주택(다온하브)으로, 부천역 인근의 교통 편의성과 일반상업지역의 입지적 장점을 가지고 있습니다. 건물은 2005년에 준공되어 연식은 있으나 철골철근콘크리트 구조로 비교적 견고한 편입니다. 감정가는 1억 3백만 원으로 책정되었으나, 전용면적이 15.29㎡로 협소한 점을 고려해야 합니다. 권리관계상 인수되는 부담은 없는 것으로 보이나, HUG 관련 인수 조건 변경 및 '선순위임차권' 표기는 추가적인 확인이 필요한 부분입니다. 임대차 관계가 미상인 점과 소형 면적의 한계는 투자 시 고려해야 할 요소입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 부천역을 도보로 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 교통이 편리합니다.

* 상업지역: 일반상업지역에 속해 있어 향후 개발 가능성 또는 수익형 부동산으로서의 가치를 기대할 수 있습니다.

* 소형 면적 공급: 1인 가구 증가 추세에 따라 소형 주택에 대한 수요는 꾸준히 존재합니다.

* 권리상 안전: 현재까지 파악된 바로는 인수되는 권리 부담이 없어 명확한 권리 분석 하에 안전하게 투자가 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 감정가는 103,000,000원입니다. 해당 물건은 전용면적 15.29㎡ (약 4.63평)의 소형 도시형생활주택이며, 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 본 건의 감정가는 동종 유사 물건 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 그러나 일반상업지역, 역세권 프리미엄, 그리고 HUG와의 연관성 등을 종합적으로 고려할 때, 입찰 경쟁률에 따라 변동성이 클 수 있습니다.

본 건의 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으며, 임차인 송 의 경우 보증금 115,000,000원에 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

현 시세와 감정가, 그리고 소형 면적의 특성을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 90% ~ 100% 수준인 92,700,000원 ~ 103,000,000원 사이에서 검토해볼 수 있습니다. 입찰 시에는 HUG 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인하시어 투자 결정을 하시는 것을 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.