나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33926 [1] 경기도 김포시 풍무동 897 넘버원리치안 9층912호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 풍무동에 소재하고, ""김포신풍초등학교"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제9층 제912호이며,
외벽 : 외벽 페인팅, 치장벽돌 등 마감
창호 : 샷시 창호

이용상태

""오피스텔""임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 지하주차장, 승강기설비 등 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평탄한 가장형에 유사한 토지이며, ""업무시설, 제1.2종 근린생활시설"" 건부지임.

인접 도로상태등

서측 및 동측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-08-27), 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만) , 제1종지구단위계획구역(풍무2) , 대로2류(폭 30m~35m)(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(2014-08-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 다지구(환경보전과 확인)<공항시설법>, 제3종구역(환경보전과 확인)<공항시설법>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역(풍무처리분구)<하수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함).

본건 등기사항전부증명서상 민간임대주택등록(2020.9.29.), 임차권등기명령(2024.10.14.)이 되어 있으므로 관련 사항은 등기사항전부증명서를 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 김포시 풍무동 897번지 넘버원리치안 9층 912호에 위치한 오피스텔입니다.

사건번호는 부천지원 2025타경33926 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 226,000,000원입니다.

토지면적은 10.53㎡ (약 3.19평)이며, 건물면적은 34.25㎡ (약 10.36평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

채권자는 주OOOOOOO이며, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 김포시 풍무동에 소재하며, "김포신풍초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위에는 공동주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 환경이 복합적으로 이루어져 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

서측과 동측으로 포장도로에 접해 있어 접근성이 양호합니다.

토지이용계획상 도시지역, 준주거지역이며, 공항고도제한구역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류 및 소로1류 저촉/접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2023년 12월 20일 접수된 동고양세무서장의 압류(갑9)입니다.

등기부등본 상의 권리들은 대부분 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기사항전부증명서상 을구 3번 순위 주택임차권(권리자: 오동훈, 금액: 178,000,000원, 전입/확정일자: 2023.02.17)이 존재하나, 해당 임차인은 대항력이 없으며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 0원입니다.

임차인 오동훈의 보증금은 178,000,000원이며, 차임은 0원이고, 배당신고일자는 2024년 10월 28일입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 넘버원리치안 건물은 2020년 2월 11일 사용승인된 철근콘크리트 구조의 10층 건물로, 총 231호로 구성되어 있습니다.

건물의 주 용도는 업무시설이며, 제1, 2종 근린생활시설로도 이용 가능합니다.

건물은 대체로 평탄한 토지 위에 건축되었으며, 서측 및 동측으로 도로에 접해 있습니다.

주변은 공동주택, 오피스텔, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 상권입니다.

건축물대장상 호실 수는 231호이며, 건물 전용면적은 34.25㎡ (약 10.36평)입니다.

5. 생활정보

본건은 김포신풍초등학교 인근에 위치하여 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

차량 접근성이 좋고, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

오피스텔 및 주거, 업무 시설이 혼재된 지역으로, 다양한 생활 인프라를 공유할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 채권자이자 임차인으로 명시된 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 '인수조건 변경'이라는 문구는 경매 절차 또는 낙찰 후 인수 조건에 변동이 있을 수 있음을 시사합니다. 다만, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 주택임차권이 언급되었으나, HUG의 말소동의 확약서가 제출되어 말소될 예정이므로 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 이 부분에 대한 최종 확인은 필수입니다.

임대관계 미상: 현재 공실 상태인지, 임대 중이라면 임대료 수준은 얼마인지 등 정확한 임대 관계는 확인되지 않았습니다.

시설물 작동 여부: 건물 내 위생설비, 급배수시설, 승강기 설비 등은 구비되어 있으나, 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인이 필요합니다.

토지이용계획 제한: 고도지구, 장애물제한표면구역 등 공항 관련 규제가 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 김포시 풍무동에 위치한 신축급 오피스텔로, 비교적 좋은 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2020년에 준공되어 건물 상태가 양호할 것으로 예상되며, 전용면적 34.25㎡(약 10.36평)으로 1~2인 가구에 적합한 크기입니다.

권리분석상 낙찰자가 인수하는 부담은 없는 것으로 판단되나, HUG 관련 특이사항에 대한 최종 확인은 반드시 필요합니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 매수한다면 투자 및 실거주 가치가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔: 2020년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

편리한 교통 및 생활 환경: 김포신풍초등학교 인근에 위치하며, 대중교통 이용 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정으로, 낙찰자가 인수하는 추가 부담이 없습니다.

HUG 관련 정보 확인 시 저가 매수 기회: HUG 인수조건 변경 사항에 대한 명확한 이해를 통해 합리적인 가격으로 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 30.90㎡)의 오피스텔은 2025년 2월 19일에 160,000,000원에 거래되었습니다.

제공된 JSON 데이터 중 가장 유사한 면적의 거래 가격을 고려하여 본 건의 예상 입찰가를 산정합니다.

본 건의 감정가는 226,000,000원입니다.

낙찰자가 인수하는 보증금은 0원으로, HUG 관련 조건 변경 사항을 보수적으로 검토하여 입찰가를 결정해야 합니다.

가장 유사한 면적의 실거래가 160,000,000원을 기준으로, 감정가 대비 합리적인 수준을 고려하여 140,000,000원에서 160,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

현장 조사 및 HUG 측과의 추가적인 정보 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.