나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511016 [1] 인천광역시 중구 운서동 3096-3 스카이탑 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 ""운서역""동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 오피스텔, 생활숙박시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 공항철도(운서역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 25층 건물 내 제7층 제701호로서,
(사용승인일: 2020.06.12)
외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재 붙임 마감 등
창호 : 샷시 창호 임.

이용상태

본건은 주거용 오피스텔(폐문부재로 내부확인 못함)로 이용중인것으로 탐문 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 옥내소화전 설비, 화재탐지 설비, 기계식 주차 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 현황 ""숙박시설(생활숙박시설),업무시설(오피스텔),제1,2종근린생활시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 12미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 장애물제한표면구역(2012-06-11)(수평표면)<공항시설법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

-본건은 주거용 오피스텔로 이용중인것으로 탐문조사됨.
-본건 건물 일부는 호텔로 사용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 중구 운서동 3096-3 스카이탑 7층 701호에 소재한 오피스텔입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경511016 (1)이며, 부동산강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 87,000,000원입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각 대상으로 합니다.

토지 면적은 5.03㎡ (약 1.52평)이며, 건물 면적은 16.57㎡ (약 5.01평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2020년 06월 12일입니다.

본 경매의 채권자는 허OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 중구 운서동 소재 "운서역" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 오피스텔, 생활숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있는 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 공항철도 운서역이 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지는 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

또한, 경제자유구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.임차인 현황

본건에는 대항력 있는 임차인 허정민 씨가 거주 중인 것으로 파악되었습니다.

허정민 씨의 보증금은 90,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2022년 01월 24일, 확정일자는 2022년 01월 06일입니다.

배당신고일자는 2025년 02월 14일이며, 대항력이 있습니다.

1.2. 2.등기부 요약 및 말소기준권리

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 갑5호의 강제경매(채권자: 허정민, 권리금액: 90,135,800원, 접수일자: 2025-07-28)입니다.

이 강제경매 개시결정 등기보다 선순위에 있는 권리들은 말소되지 않고 매수인에게 인수될 수 있습니다.

1.2. 3.인수되는 권리

을1호 주택임차권(권리자: 허정민, 권리금액: 90,000,000원, 접수일자: 2025-02-14)은 말소기준권리보다 선순위에 해당하며, 등기부상 "인수"로 표기되어 있습니다.

물건명세서상에도 "매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 주택임차권등기 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다.

이는 임차인 허정민 씨가 배당을 통해 보증금 90,000,000원을 전액 변제받지 못할 경우, 그 차액만큼은 매수인이 인수해야 함을 의미합니다.

1.3. 상권분석

본건은 운서역 인근의 상업지역에 위치하여 오피스텔, 생활숙박시설, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건축물이 혼재된 지역입니다.

서측으로 폭 약 12미터의 도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

주변 환경상 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로, 임대 수요 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

탐문 조사 결과, 본 건은 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 파악되었습니다. (단, 폐문 부재로 내부 확인은 불가했습니다.)

건물 일부가 호텔로 사용되고 있다는 점도 확인되었습니다.

건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재탐지, 기계식 주차 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인 허정민 씨의 보증금 90,000,000원 인수 부담입니다.

본건의 감정가(87,000,000원)보다 임차인의 보증금(90,000,000원)이 더 높으므로, 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 인수해야 하는 위험이 매우 큽니다.

건물 일부가 호텔로 사용 중이고, 주거용 오피스텔로 탐문 조사되었으나 내부 확인이 불가하여 실제 이용 상태나 관리 상태에 대한 정확한 파악이 어렵습니다.

토지이용계획상 장애물제한표면구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 운서역 역세권에 위치한 오피스텔로 입지적 장점을 가지고 있으나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 90,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다.

이는 감정가를 훨씬 상회하는 금액이므로, 실제 총 매입 비용이 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다.

매수자는 보증금 인수 금액과 향후 발생할 수 있는 명도 과정, 그리고 실제 부동산의 가치 등을 면밀히 검토해야 합니다.

해당 물건은 일반적인 경매 투자와는 다른, 특수 물건으로 접근해야 하며, 철저한 권리 분석과 더불어 임차인과의 협상 가능성까지 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

운서역 역세권의 입지로 향후 개발 기대감이 있습니다.

2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 사업체 대상 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 거래 사례를 보면, 16.57㎡ 면적의 본건과 유사한 조건의 오피스텔이 2024년 12월에 8,500만원에 거래되었으며, 18.58㎡ 면적의 고층 오피스텔이 2026년 2월에 9,600만원에 거래되었습니다. 감정가는 8,700만원입니다.

하지만 본건의 경우, 90,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 강력한 인수 부담이 존재합니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 인수 부담을 고려하여 시장가치보다 현저히 낮게 책정해야 합니다.

만약 매수인이 90,000,000원을 온전히 인수해야 한다면, 실제 총 지출 비용은 입찰가와 인수 보증금의 합이 됩니다.

예를 들어, 감정가인 87,000,000원에 낙찰받더라도, 총 지출은 87,000,000원(입찰가) + 90,000,000원(인수) = 177,000,000원이 됩니다. 이는 현재 시장가치보다 높은 수준입니다.

이러한 점을 감안할 때, 보증금 인수 리스크를 상쇄할 수 있는 수준으로 입찰가를 낮춰야 합니다.

예상 입찰가는 50,000,000원에서 70,000,000원 사이를 고려해 볼 수 있습니다.

(주의: 해당 입찰가로 낙찰받더라도, 90,000,000원의 임차인 보증금 인수 부담은 별도로 발생합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.