나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1361 [1] 인천광역시 남동구 만수동 858-2 성원예가 1동 3층303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.08.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 ""만수3동행정복지센터"" 동측 인근에 위치하는 구분건물로서, 인근은 주거지대입니다.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제3층 제303호로서

외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 새시 창호 등 마감입니다.

이용상태

공부상 '오피스텔'로 등재되어 있습니다.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생설비, 급배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 가장형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 토지 북서측으로 차량의 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

각 준주거지역 , 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상이며, 후첨 '건물개황도 및 내부구조도'는 폐문부재 등으로 인하여 내부 확인이 불가능하여 지자체 발급 도면으로 도시하였습니다.

2. 본건 폐문부재 등으로 인하여 부득이하게 내부를 직접 확인하지는 못한 사유로 인하여 거주민 및 인근 공인중개사무소 등에 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 감정평가 하였으며, 내부 인테리어 및 내부 관리 상태는 통상적인 인테리어 수준 및 관리 상태를 전제로 감정평가 하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1361 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 858-2, 성원예가 1동 3층303호 (도로명주소: 인천광역시 남동구 서판로54번길 57)

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 건축년도: 2020년

* 건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 3층

* 토지면적: 18.46㎡ (약 5.58평)

* 전용면적: 66.02㎡ (약 19.97평)

* 감정가: 217,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 농협은행 (농OOOOOOOO)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, ""만수3동행정복지센터"" 동측 인근의 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.

* 인접 도로: 본건 토지 북서측으로 차량 통행이 가능한 포장된 공도와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 6월 5일자 농협은행주식회사의 근저당권 (채권최고액 201,600,000원)입니다.

* 등기부 요약:

* 본건 매각으로 인해 대부분의 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전 (2020-06-05)

* 신탁등기 말소 (2020-06-05)

* 근저당권 (2020-06-05, 농협은행, 201,600,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시결정 (2025-07-28, 농협은행, 169,310,951원) - 말소

* 임차인 현황:

* 임차인: 장규철

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자: 2020년 6월 10일

* 확정일자: 2021년 3월 17일

* 배당신고일자: 2025년 9월 30일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 권리분석 종합: 임차인 장규철 씨는 대항력이 없어 임차인의 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 본건은 ""만수3동행정복지센터"" 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 상업시설: 인근에 행정복지센터가 있어 기본적인 행정 서비스 이용이 가능하며, 주거지대이므로 배후 수요가 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 만수3동행정복지센터가 인근에 위치하며, 지역 내 상권과 주거 편의시설을 이용할 수 있습니다.

* 교통: 버스정류장이 가까워 시내 이동이 용이합니다.

* 교육환경: 상대보호구역으로 지정되어 있어 인근 학교 주변 환경은 보호받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 내부 미확인: 감정평가서에 따르면 폐문부재 등으로 인해 내부 확인이 불가능했으며, 통상적인 수준의 인테리어 및 관리 상태를 전제로 평가되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있어 주의가 필요합니다.

* 건축 연도: 2020년에 준공된 비교적 신축 건물이지만, 향후 발생할 수 있는 유지보수 비용에 대한 고려가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 만수동의 주거지대에 위치한 신축 오피스텔입니다. 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없으며, 권리관계가 비교적 명확합니다. 다만, 내부 확인이 불가능하여 실제 물건 상태에 대한 리스크가 존재하므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 상태를 파악하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

* 신축 건물: 2020년에 준공되어 비교적 최신 시설을 갖추고 있습니다.

* 주거 밀집 지역: 안정적인 주거 수요가 기대되는 지역입니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본건 오피스텔의 전용면적은 66.02㎡ (약 19.97평)이며, 감정가는 217,000,000원입니다.

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 동일 건물 (성원예가, 만수동 858-2) 3층 303호가 2025년 1월 25일에 165,000,000원에 거래되었습니다.

* 이는 감정가 대비 현저히 낮은 금액으로, 현재 시세가 감정가보다 낮게 형성되었거나 해당 거래가 특수 거래였을 가능성을 시사합니다.

* 예상 입찰가:

* 가장 중요한 참고 자료인 최근 실거래가 165,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 내부 상태 미확인 등의 리스크를 감안하여, 최근 거래가 수준에서 약간의 가감으로 접근하는 것이 좋습니다.

* 예상 입찰가는 165,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 낙찰 후 내부 상태 점검 결과 및 추가적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시길 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.