나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511029 [1] 인천광역시 서구 연희동 712-2 대명그린빌 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성감정 · 평가일 2025.08.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 연희동행정복지센터 남측 인근에 위치하며, 주위는
유사형 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하여 있는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하는 등 제반
교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2012.08.17.인
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사스라브지붕 4층 건물내 4층 403호로서
외 벽 : 드라이비트 마감등
창 호 : 하이샷시창 등

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 상·하수도시설과 위생시설 및 가스설비와 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 대체로 장방형의 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 서측과 남측으로 각각 노폭 약8미터, 4미터 내외의 포장도로에
접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획구역)
, 도로(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀
억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

본건은 상층부에 다락방이 소재하는 복층형 구조로 확인되어 이를 본건 평가에 포함하여
감정평가하였는 바, 경매진행시 참조바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-제시외건물 판넬조 판넬지붕의 베란다 금액을 감안하여 감정가에 평가함
-본건 상층부에 다락방이 소재하는 복층형 구조로 확인됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511029 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 연희동 712-2 대명그린빌 4층 403호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 153,000,000 원

* 토지면적: 29.33 ㎡ (약 8.87 평)

* 건물면적: 42.41 ㎡ (약 12.83 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 준공일자: 2012년 08월 17일

1.1. 건물상세정보

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 경사스라브 지붕 4층 건물 내 4층 403호

* 외벽: 드라이비트 마감 등

* 창호: 하이샷시창 등

* 내부구조: 복층형 구조 (상층부 다락방 소재)

* 설비: 상하수도, 위생, 가스, 난방 설비

1.2. 토지상세정보

* 토지 형상: 대체로 장방형

* 토지 이용: 다세대주택 및 근린생활시설 부지

* 토지 제시외 면적: 0.00 ㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00 ㎡

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 연희동 소재 연희동행정복지센터 남측 인근에 위치하며, 주위는 유사형 공동주택과 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장과 전철역이 소재하는 등 제반 교통 여건은 대체로 무난한 편임.

* 도로상태: 부지 서측 및 남측으로 각각 노폭 약 8미터, 4미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획구역)), 도로(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20), 과밀억제권역

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 05월 22일 한국자산관리공사의 근저당권 (채권액 117,000,000원)

* 경매개시결정: 2025년 07월 28일 한국자산관리공사 (채권액 112,331,480원)

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 최점숙 외 1명 (2012.08.30)

* 공유자전원지분전부이전: 김한배 (2014.08.05)

* 소유권이전: 이기현 (2017.10.26)

* 소유권이전: 이성미 (2018.01.15)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2019.05.22, 117,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 인천신용보증재단 (2020.05.15, 10,066,681원) - 말소 예정

* 임의경매: 한국자산관리공사 (2025.07.28, 112,331,480원) - 본건 경매

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 명시된 권리 없음 (단, '지상권개요' 항목이 있으나 상세 내용은 누락되어 있어 현장 확인 및 추가 조사 필요)

* 등기부채권 총액: 127,066,681원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

3.1. 임차인 관련 주의사항

* 임대차 관계가 확인되지 않아, 인수 시 명도 부담 발생 가능성이 있습니다. 다만, 본건의 경우 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 보증금 관련 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 주위환경: 유사형 공동주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

* 상업시설: 지역 내 근린생활시설이 존재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 잠재력: 입지조건 및 교통 여건이 무난하여 주거지로서 안정적인 수요를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 대중교통 이용이 편리한 편이며, 차량으로 주요 도로 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 연희동행정복지센터 인근에 위치하여 관련 공공시설 접근이 용이하며, 주변 근린상가 이용이 가능합니다.

* 주변환경: 조용한 주택가에 위치하여 주거 쾌적성을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미상 임대관계: 임대차 관계가 확인되지 않아 명도 관련 부담이 발생할 수 있습니다. (인수 보증금 0원 확인)

* 지상권 관련 불분명: 물건명세서에 '지상권개요'라는 항목이 있으나, 관련 상세 내용이 누락되어 있어 해당 권리의 존부 및 영향을 확인하기 어렵습니다.

* 복층 구조의 다락방: 건축물대장상 전유부 면적 외 다락방이 평가에 포함되었으며, 실제 이용 현황 및 건축법 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 공동담보 물건으로, 해당 담보물권의 경매 결과가 본건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천광역시 서구 연희동에 위치한 대명그린빌 4층 403호 다세대주택으로, 2012년에 준공되어 비교적 최신 건물에 속합니다. 연희동행정복지센터 남측 인근의 주거지역에 위치하며, 교통 및 생활 환경이 무난한 편입니다. 최근 연희동 지역 다세대주택의 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건의 감정가(153,000,000원)는 유사 면적 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 신축 연식(2012년) 및 복층형 구조(다락방)가 반영된 것으로 판단됩니다. 다만, 임대차 관계 미상 및 지상권 관련 불분명한 내용 등 추가 확인이 필요한 사항이 존재합니다.

8. 투자포인트

* 신축 연식: 2012년 준공으로 건물 노후화에 대한 부담이 적습니다.

* 복층형 구조: 다락방이 있는 복층형 구조는 공간 활용도를 높이며 희소성이 있을 수 있습니다.

* 무난한 입지: 행정복지센터 인근의 주거지역에 위치하여 생활 편의성이 좋습니다.

* 교통 편의성: 대중교통 이용이 편리하여 직장인이나 학생 등에게 선호될 수 있습니다.

9. 예상입찰가

본건의 감정평가액은 153,000,000원입니다. 유사한 지역의 다세대주택 최근 실거래가(15,000만원, 13,100만원 등)를 고려할 때, 본건은 신축 연식과 복층 구조의 이점이 반영된 것으로 판단됩니다. 이에 본건의 예상 입찰가는 148,000,000원에서 158,000,000원 사이로 예상합니다. 입찰 시에는 해당 가격대를 참고하시되, 현장 조사 및 권리관계 확인을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.