나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1398 [1] 인천광역시 서구 가좌동 106-5 인하메디컬센타 1층104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 그루감정 · 평가일 2025.08.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 ""석남서초등학교"" 남측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등으로 이루어진 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(서부여성회관역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제1층 제104호 및 제105호로서,
외벽 : 화강석붙임 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

집합건축물대장상 용도는 소매점이나, 각 호수별 벽체구분 없이 이용중으로 현황 공실상태임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 30미터 내외, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역 , 대로2류(폭 30m~35m)(대로 2-29호선(보))(접합) , 일반도로(2025-06-25)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상으로, 본건 기호(1, 2)는 각 호수별 구분등기되어 있으나, 현황 호수별 벽체 구분없이 일체로 이용중임.

물건 비고

각 호수별 구분등기가 되어있으나 현황은 물건2. 105호와 벽체 구별없이 일체로 이용중이며 공실 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경1398 (1)

소재지: 인천광역시 서구 가좌동 106-5, 인하메디컬센타 1층 104호

용도: 근린상가

감정가: 775,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적정보

토지면적: 15.29㎡ (약 4.63평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 52.85㎡ (약 16.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축물 용도: 제1종근린생활시설 (집합건축물대장상), 의료시설 (기타용도)

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물

준공일: 2018년 06월 19일

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

본 건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 "석남서초등학교" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 오피스텔 및 공동주택 등으로 형성된 지역입니다. [cite: original]

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천 도시철도 2호선 서부여성회관역이 소재하여 교통 여건은 양호합니다.

2.3. 도로상태

본 건 건물 북측으로 노폭 약 30미터 내외, 동측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다. [cite: original]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 박성수 외 1명 (2018-06-22)

* 공유자전원지분전부이전(매매): 공도희 (2018-06-28)

* 근저당권: 부산은행 (1,430,000,000원, 말소기준권리, 2022-05-23 접수)

* 압류: 서인천세무서장 (2023-11-21 접수, 말소)

* 가압류: 주택도시보증공사 (90,000,000원, 2025-05-22 접수, 말소)

* 압류: 인천광역시 (2025-06-19 접수, 말소)

* 임의경매: 부산은행 (2025-07-29 접수, 말소)

3.2. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 2022년 05월 23일 접수된 부산은행의 근저당권입니다. 본 매각으로 인해 위 근저당권보다 선순위인 권리를 제외한 나머지 권리들은 말소될 것으로 예상됩니다. [cite: original]

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. [cite: original]

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 특이사항

각 호수별 구분등기가 되어 있으나, 현황은 본 물건(104호)이 물건 2(105호)와 벽체 구별 없이 일체로 이용 중이며 공실 상태입니다. [cite: original]

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 인천광역시 서구 가좌동 일원은 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 지역 내 일자리가 창출되면서 주거 수요 또한 꾸준히 유지되는 편입니다. 서부여성회관역 인근으로 교통의 편의성이 있으며, 상권 형성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

4.2. 잠재적 고객 분석

주변의 주거 단지 및 오피스텔 거주자, 인근 직장인들이 주요 잠재 고객층이 될 수 있습니다. 또한, 서부여성회관역을 이용하는 유동인구 또한 잠재 고객으로 고려할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주요 시설

* 교육시설: 석남서초등학교, 석남중학교, 가좌중학교, 가림고등학교, 인천보건고, 가람고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통시설: 인천 도시철도 2호선 서부여성회관역 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 홈플러스, 롯데마트, 서경백화점, 인천광역시의료원 등이 인근에 위치하여 생활 편의성이 높습니다.

5.2. 주변 개발 계획

인천 서구 가좌동 일원은 재개발 사업 후보지로 검토되고 있으며, 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황 이용 상태와 공부상 차이

건축물대장상 각 호수별 구분등기가 되어 있으나, 현황 104호와 105호가 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있어, 향후 원상복구 또는 명도 시 복잡성이 발생할 수 있습니다. [cite: original]

이로 인해 사용승인 용도와 실제 이용 현황 간의 차이로 인한 행정적 또는 법적 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

6.2. 공실 상태

본 건은 현재 공실 상태로, 임대 수익이 발생하지 않고 있습니다. 이는 투자 회수 기간 지연으로 이어질 수 있습니다. [cite: original]

6.3. 지역적 특성

성명불상자들의 불법 쓰레기 투기, 무허가 축사 등 생활 불편을 야기하는 시설물에 대한 우려가 제기된 바 있으며, 지역 재개발 사업 추진 과정에서 발생할 수 있는 갈등 요소를 고려해야 합니다. (단, 해당 물건 소재지와 직접적인 혐오시설 연관성은 검색 결과에서 명확히 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 가좌동에 위치한 상가 건물로, 대중교통 접근성이 우수하고 주변에 주거 및 상업 시설이 잘 갖춰져 있어 기본적인 입지 조건은 양호합니다. 권리 관계상 말소기준권리 하위 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 인수할 권리 부담은 없습니다. [cite: original]

가장 큰 특징은 104호와 105호가 벽 없이 일체로 사용되고 있다는 점과 현재 공실 상태라는 점입니다. 이 점은 향후 활용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요하며, 임차인 확보 또는 재매각 시 명확한 법적, 물리적 현황 파악 및 처리가 중요합니다. [cite: original]

더불어, 해당 지역이 재개발 후보지로 거론되고 있다는 점은 장기적인 관점에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 더블 역세권 잠재력: 서부여성회관역(인천2호선)과 인근 타 노선(인천1호선, 7호선 연장 예정) 이용 가능성을 고려할 때, 교통 편의성이 높습니다.

* 배후 수요 풍부: 주변에 다수의 아파트 단지 및 오피스텔이 위치하여 안정적인 잠재 고객층 확보가 가능합니다.

* 합리적 가격 기대: 현황 이용 상태와 공실 등 리스크 요인으로 인해 시세 대비 저렴한 가격에 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 활용 가능성: 일체로 이용 중인 공간을 활용하여 대규모 상가, 학원, 병원 등 특정 업종으로 특화하여 운영 시 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정평가액: 775,000,000원

본 건은 현황 이용 상태(인접 호수와 벽체 구분 없이 일체 이용) 및 공실 상태라는 리스크 요소를 가지고 있습니다. 또한, 낙찰 후 원상 복구 또는 공간 활용 계획에 따라 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 상기 리스크를 충분히 반영하여 결정해야 합니다. 주변 시세, 유사 물건의 낙찰가율, 본 건의 잠재적 활용 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다. 인수할 보증금은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.