나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510894 [1] 인천광역시 미추홀구 용현동 664 인천에스케이스카이뷰 122동 33층3302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.08.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 ""인하대역"" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트 및 근린생활시설, 학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 40층내 제 33층 제3302호로서,
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등
창호 : 새시 창호임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로가 개설되어있어 이를 통하여 인접도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(2023-09-25)(용현·학익 2-1블럭)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-28)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-07-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-07-03)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

3. 권리분석

4. 상권분석

5. 생활정보

6. 잠재적 리스크

7. 종합 의견

8. 투자 포인트

9. 예상 입찰가

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510894 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 용현동 664 인천에스케이스카이뷰 122동 33층3302호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 현OOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 49.48㎡ (약 14.97평)

건물면적: 84.99㎡ (약 25.71평)

건물 전용면적: 84.9974㎡ (약 25.71평)

토지 지분: 49.4793㎡

건물 지분: 84.9939㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 586,000,000원

중복사건: 본 건은 중복사건입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 인천광역시 미추홀구 용현동 소재 "인하대역" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인하대역)이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에는 주거용 아파트 단지와 함께 근린생활시설 및 학교가 혼재되어 있습니다. 현재까지 파악된 정보에 따르면, 본 물건지 인근에 직접적으로 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 다양한 제한사항이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 건의 등기부등본상 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

- 소유권보존: 2016-08-22

- 소유권이전: 2016-10-20

- 근저당권 (신한은행, 110,000,000원): 2021-10-25 (말소기준권리)

- 소유권이전 (매매): 2021-10-25

- 근저당권 (현대캐피탈, 156,000,000원): 2023-03-07 (말소)

- 가압류 (신한카드, 19,774,276원): 2025-01-06 (말소)

- 가압류 (신한카드, 5,409,798원): 2025-01-08 (말소)

- 가압류 (KB국민카드, 11,887,811원): 2025-01-17 (말소)

- 가압류 (하나캐피탈, 80,812,361원): 2025-03-20 (말소)

- 임의경매 (현대캐피탈, 137,624,619원): 2025-07-28 (본건 사건, 말소)

- 가압류 (NH농협캐피탈, 5,412,983원): 2025-09-18 (말소)

- 임의경매 (신한은행, 사건번호 2025타경1640): 2025-09-18 (말소)

- 가압류 (농협은행, 3,712,396원): 2025-09-24 (말소)

3.2. 말소기준권리

2021년 10월 25일 접수된 신한은행의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다. 매각으로 인해 위 권리는 소멸될 예정입니다.

3.3. 채권 총액

등기부채권 총액은 412,049,625원입니다.

3.4. 임차인 현황

본 건의 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황에 따라 보증금 및 차임 등 금액이 미상인 경우가 존재하며, 이는 인수 여부 및 금액 산정에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 속한 지역은 주거 밀집 지역으로, 아파트 단지와 함께 상업 시설 및 교육 시설이 공존하고 있습니다. 인하대역을 중심으로 한 교통 및 생활 인프라가 형성되어 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

주변에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용은 용이합니다. 대규모 상업 시설은 인근 지역에 분포할 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

건물은 철근콘크리트구조이며, 총 40층 중 33층에 위치한 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호로 되어 있습니다. 위생 설비, 급배수 설비, 난방 설비, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 아파트 단지 정보

아파트명: 인천 SK Sky VIEW

사용승인일: 2016년 06월 (JSON 정보 기준)

총 세대수: 3,971세대 (총괄표제부 기준)

최고층: 40층 (건축물 표제부 기준)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 커뮤니티 공간 등이 포함됩니다.

주차: 지하 주차 시설이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주변 생활 편의시설

단지 내 및 주변으로 관리사무소, 어린이 놀이터, 휴게 시설, 커뮤니티 공간 등 입주민 편의 시설이 마련되어 있습니다. 또한, 인근에 상업 시설과 학교가 있어 생활 편의성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건 관련

본 건은 중복사건으로 분류되어 있어, 사건 진행 과정에서 추가적인 복잡성이나 변수가 발생할 수 있습니다. 경매 절차 진행 시 주의 깊은 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임대차 관계가 명확하게 파악되지 않아, 인수 또는 명도 관련 불확실성이 존재합니다. 현황 조사를 통해 임차인 현황을 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 도시계획법 및 기타 법률에 따른 제한을 받고 있습니다. 이는 향후 재건축, 증축 등 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 기타 (정보 부족 등)

감정평가서 요약 정보와 달리, 아파트 정보에는 '용현자이크레스트아파트'라는 다른 명칭과 상이한 사용승인일(2023년) 및 동수/세대수 정보가 포함되어 있습니다. 본 물건지는 '인천 SK Sky VIEW'이며, 이에 해당하는 정보(2016년 준공, 3,971세대)를 기준으로 분석해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 용현동에 위치한 인천 SK Sky VIEW 아파트로, 인하대역 초역세권의 입지 조건과 단지 내 우수한 편의 시설을 갖추고 있습니다. 건물 구조 및 설비 상태 역시 양호한 편입니다. 그러나 중복 사건으로 인한 절차적 복잡성, 임대 관계 미확인으로 인한 명도 리스크, 그리고 토지이용계획 상의 다양한 규제들은 입찰 전 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 SK Sky VIEW는 3,971세대의 대단지 아파트로, 상대적으로 높은 선호도를 보입니다.

* 인하대역 인근 초역세권 입지로, 교통이 매우 편리합니다.

* 단지 내 및 주변에 상업시설, 학교, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

* 신축급 아파트(2016년 준공)로, 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대 목적 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 거래 사례(2026년 6월)를 보면, 유사 면적(84.99㎡)의 5층 매물이 5억 7천만 원에, 36층 매물이 5억 9천3백만 원에 거래되었습니다. 본 건은 33층이므로, 최근 고층 거래가격을 참고할 수 있습니다. 감정가 5억 8천 6백만 원과 최근 시장가격을 종합적으로 고려할 때, 물건의 잠재적 가치는 높으나 중복사건 및 임대관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 5억 9천만 원 ~ 6억 2천만 원 범위에서 고려해 볼 수 있으나, 현장 조사 및 권리 관계 최종 확인 후 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다. (단, 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려되지 않았습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.