나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510831 [1] 인천광역시 남동구 만수동 966 삼환아파트 201동 4층407호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '남동구청역(인천2호선)' 북서측 인근에 위치하며,
주위는 동류형의 아파트, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반
주위여건은 무난함.

교통상황

본건은 버스정류장과 전철역이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

프리케스트 콘크리트조 슬래브지붕 15층 건내 제4층 제407호로서,

외벽 : 세멘몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

광평수의 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내외곽 공도에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)
((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
건축용도지역기타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])
<건축법>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2016-07-30)
<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경510831 (1) 사건으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경510831 (1)

* 소재지: 인천광역시 남동구 만수동 966 삼환아파트 201동 4층407호

* 용도: 아파트

* 감정가: 159,000,000원 (1억 5천 9백만원)

* 토지면적: 23.56㎡ (약 7.13평)

* 건물면적: 43.55㎡ (약 13.18평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 엠OOOOOOO

* 건물구조: 프리케스트 콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 제4층 제407호

* 이용상태: 아파트로 이용중

* 설비내역: 상하수도, 난방, 위생, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지이용상태: 광평수의 아파트 부지로 이용중입니다.

* 인접도로상태: 단지 내외곽 공도에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m), 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

* 공부와의차이: 없음

* 기타참고사항: 임대관계는 조사 결과 미상입니다.

* 아파트 단지 정보:

* 아파트명: 만수삼환2단지아파트

* 주소: 인천광역시 남동구 만수동 966

* 사용승인일: 1990년 10월 26일

* 총 동수: 5개동

* 총 세대수: 660세대

* 총 주차대수: 404대 (지상 12대, 지하 11대)

* 최고층수: 15층

* 본건 건물 201동 최고층수: 15층

* 본건 호수: 4층 407호

* 전용면적: 43.55㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동에 위치하며, 인천2호선 '남동구청역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 동류형의 아파트 단지, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로, 전반적인 주위 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

대중교통 이용이 편리합니다. 본건 인근에 버스정류장이 위치하고 있으며, 인천2호선 남동구청역을 도보로 이용 가능합니다. 차량 출입 또한 용이하며, 단지 내외곽으로 공도에 잘 접해 있습니다.

2.3. 주변 시설

주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 현재까지 조사된 바로는 본건 인근 지역에 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 권리 분석 결과, 말소기준권리는 2022년 06월 13일 접수된 엠캐피탈주식회사의 근저당권 (을11)입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위에 해당하는 권리는 없으며, 등기부상 을구에 기재된 모든 권리는 매각으로 인하여 소멸될 예정입니다. 따라서 매수인이 인수해야 할 별도의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 315,680,027원입니다.

3.4. 임차인 현황

본건에 대한 임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다.

다만, 임대관계는 조사 결과 미상으로 파악되었습니다.

* 주의: 임대관계가 미상으로 확인된 점은 중요한 사항입니다. 실제 점유자가 있는지, 보증금이나 차임은 얼마인지 등에 대한 면밀한 추가 조사가 반드시 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 만수동 일대는 주거 중심의 지역으로, 아파트 단지와 다세대주택이 밀집해 있습니다. 인근에 다수의 근린생활시설이 입점해 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 편리합니다. 또한, 인천2호선 남동구청역을 중심으로 역세권의 잠재적 가치를 지니고 있어, 향후 지역 발전 가능성을 기대할 수 있는 상권입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교통

인천2호선 남동구청역과 다수의 시내버스 노선이 인근에 위치하여 도보 및 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 자가용 이용 시에도 단지 내외곽 도로망을 통해 쉽게 접근 가능합니다.

5.2. 편의시설

단지 내 상가와 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 금융, 식음료 등 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 또한, 남동구청 등 관공서가 인접해 있어 행정 서비스 이용에도 편리합니다.

5.3. 교육시설

본건 주변 지역에는 다수의 초, 중, 고등학교가 소재하고 있어 자녀 교육 환경이 양호할 것으로 예상됩니다. 특히, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 시설 보호에 신경 쓰고 있습니다.

5.4. 주거 환경

본건은 15층 아파트 중 4층에 위치하며, 주변이 잘 정비된 아파트 단지로 둘러싸여 있어 비교적 쾌적하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다. 1990년에 사용 승인된 건물로, 연식이 다소 있지만 단지 관리가 이루어지고 있을 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계의 불확실성

임대 관계가 미상으로 확인됨에 따라, 실제 거주 현황, 보증금 및 차임 등에 대한 정확한 정보를 파악하기 어렵습니다. 이는 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 내포하고 있습니다.

6.2. 건물 노후화

본건 아파트의 사용 승인일은 1990년으로, 약 36년이 경과하였습니다. 건축물의 노후화로 인해 향후 유지보수 및 수리 비용이 발생할 수 있다는 점을 고려해야 합니다.

6.3. 토지이용계획상의 제한

본건 토지는 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 이외에도 대로2류, 가축사육제한구역, 건축용도지역기타, 상대보호구역, 과밀억제권역, 철도보호지구 등 다양한 도시계획시설 및 법적 제한이 존재합니다. 일상적인 주거 생활에는 큰 문제가 없을 수 있으나, 향후 건물 증축, 개축 등과 관련된 건축 행위 시에는 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천2호선 남동구청역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 아파트 단지 중심의 안정적인 주거 환경을 갖춘 물건입니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없는 것으로 보이나, 임대 관계가 미상이라는 점은 명확한 리스크 요인으로 추가적인 확인이 필요합니다. 1990년에 준공되어 건물이 다소 노후되었으나, 일반적인 아파트로서의 기능 및 가치에는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 감정가는 1억 5천 9백만원이며, 최근 유사 면적의 실거래가는 1억 5천 3백만원 수준으로, 감정가 및 시장 상황을 고려했을 때 접근 가능한 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천2호선 남동구청역을 편리하게 이용할 수 있는 역세권 아파트입니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 편의성이 높고, 생활 기반 시설 이용이 용이합니다.

* 합리적인 가격대: 감정가와 최근 실거래가를 비교했을 때, 시장 경쟁력을 갖춘 가격대로 접근이 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 지역 개발 계획 및 인프라 확충에 따른 향후 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적은 43.55㎡이며, 감정가는 159,000,000원입니다.

최근 유사 면적(43.55㎡)의 매매가는 2026년 6월 19일 153,000,000원에 거래되었습니다.

본건은 4층에 위치하며, 최근 거래된 6층 매물보다는 층수가 낮지만, 감정가는 최근 매매가보다 높게 책정된 점을 고려해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가와 최근 실거래가를 종합적으로 고려하여 155,000,000원에서 165,000,000원 사이로 산정하는 것이 합리적입니다.

최종 입찰가 결정 시에는 본건의 실제 현황 조사 결과, 현장 상태, 경쟁 물건의 수, 당시의 시장 분위기 등을 종합적으로 면밀히 검토하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.