나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511070 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-13 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우일헌 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""숭의4동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치하며,
주위는 유사형의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거밀집지역으로서 주거지로서의 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량접근 가능하고 인근에 지하철1호선 ""제물포역"" 및 노선버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 편익은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제3층 제301호(사용승인일:2010.10.11)로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 석재붙임 마감 등,
창호 : 섀시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등의 설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 완경사지이며 1개 동(8세대, 주차 8대, 용적률 246.52%) 건부지임.

인접 도로상태등

서측으로 로폭 약 6미터, 남측으로 로폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차보증금 금110,000,000원 주택임차권 등기되어 있으며 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511070 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 3-13, 3층 301호 (도로명주소: 인천광역시 미추홀구 수봉북로12번길 92)

용도: 다세대주택

건축물 현황:

- 준공년도: 2010년 10월 11일

- 구조: 철근콘크리트구조

- 층수: 5층 중 3층

- 전용면적: 41.37㎡ (약 12.51평)

- 대지권: 19.14㎡ (약 5.79평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

감정가: 121,000,000 원

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경:

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, ""숭의4동행정복지센터"" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 유사한 형태의 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역으로서, 주거지로서의 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 접근성:

차량 접근이 가능하며, 인근에 지하철 1호선 ""제물포역""과 다수의 버스 노선이 운행하는 버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편익이 양호한 편입니다.

지역 분석:

토지 이용 계획상 준주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 과밀억제권역으로 지정되어 있어 일부 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

최선순위 말소기준권리는 2020년 9월 7일 접수된 논산세무서장의 압류(갑5)입니다. 이 권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

선순위 권리 및 인수되는 권리:

건물 등기부상 을구 9번으로 한국토지주택공사의 주택임차권이 2021년 3월 8일에 등기되었으며, 채권액은 110,000,000원입니다. 이 임차권은 등기부상 '인수'로 기재되어 있습니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 '을구 9번 주택임차권'이 명시되어 있습니다.

다만, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었으며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 실제 낙찰자가 부담해야 할 임차 보증금은 없을 가능성이 높습니다.

그럼에도 불구하고 '대항력 있는 임차인' 존재에 대한 특이사항은 반드시 법원 현장 확인 및 전문가와 상담이 필요합니다.

현황 임차인:

* 한국토지주택공사

- 보증금: 110,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/확정일자: 2019-10-25 / 2019-10-04

- 배당신고일자: 2021-03-08

- 대항력: 없음

* 서울보증보험주식회사 (입주자: 서은빈)

- 보증금: 110,000,000원

- 차임: 0원

- 전입/확정일자: 2019-10-25 / 2019-10-04

- 배당신고일자: 2021-03-08

- 대항력: 있음

- 비고: SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 대항력있는임차인 (권리분석 상으로는 대항력 있음으로 기재)

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 지역 상권 기능을 갖추고 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 해당 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포들이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

인근 ""제물포역"" 역세권 개발 가능성에 따라 향후 지역 상권의 변화 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

주변 편의시설:

""숭의4동행정복지센터""가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다.

주거 지역이므로 주민센터 외에 지역 기반의 소규모 상업 시설 및 생활 편의 시설이 존재할 것으로 추정됩니다.

교육시설:

주변 학교 정보는 제공되지 않았으나, 주거 지역임을 감안할 때 학군이 형성되어 있을 가능성이 있습니다. (추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

임차인 권리관계:

등기부상 '을구 9번' 한국토지주택공사의 주택임차권이 인수 대상이나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출 및 '인수 보증금 합계 0원'이라는 점은 복합적인 권리 관계를 시사합니다.

'대항력 있는 임차인' (서울보증보험 주식회사)의 존재는 추가적인 법률적 검토가 필요하며, 입찰 전 권리 분석 전문가와 상담하여 명확한 인수 여부 및 발생 가능한 분쟁 가능성을 파악하는 것이 필수적입니다.

SGI 인수조건 변경:

이 사항은 낙찰자의 물건 인수 조건에 변경이 있을 수 있음을 의미합니다. 경매계에 문의하여 정확한 변경 내용을 확인해야 합니다.

건축물 노후도:

2010년 준공으로 비교적 신축에 속하나, 건물의 관리 상태 및 향후 예상되는 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

토지 이용 제한:

가축사육제한구역, 과밀억제권역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재하여 향후 건축이나 개발 시 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 숭의동에 소재하는 다세대주택으로, 편리한 교통망과 보통 수준의 주거 환경을 갖추고 있습니다.

감정가는 1억 2,100만 원이며, 전용면적 41.37㎡ (약 12.51평) 기준입니다.

권리 관계상 인수 보증금은 없을 것으로 예상되지만, '대항력 있는 임차인'과 'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 잠재적 리스크로 작용할 수 있으므로, 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

주변 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요하며, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 및 법원 현장에서의 권리 관계 재확인이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

- 역세권 인접: 제물포역 인근으로 향후 역세권 개발 및 가치 상승 잠재력이 있습니다.

- 소형 면적: 12.51평의 소형 면적으로 1인 가구나 소규모 가구에 매력적일 수 있습니다.

- 권리관계 명확화 시: 임차 보증금 인수 부담이 없을 것으로 예상되는 점은 취득 후 명도 및 자금 운용 측면에서 이점이 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 다세대주택의 거래가는 면적과 건물 연식에 따라 편차가 있습니다.

- 2026년 5월 7일 거래: 61.48㎡, 6370만원 (약 103.7만원/㎡)

- 2026년 5월 22일 거래: 34.39㎡, 7200만원 (약 209.4만원/㎡)

- 2026년 5월 4일 거래: 50.98㎡, 3600만원 (약 70.6만원/㎡)

본 건의 전용면적은 41.37㎡ (약 12.51평)입니다. 제공된 JSON 데이터의 거래 금액이 시세 대비 현저히 낮게 책정된 경향이 있습니다. 특히 3600만원, 6370만원 등의 거래는 실제 시장 가격을 왜곡할 수 있으므로, 이를 반영한 시세 추정은 보수적으로 접근해야 합니다.

가장 현실적인 시세 범위로 판단되는 50.98㎡ (3600만원, 약 70.6만원/㎡) 및 61.48㎡ (6370만원, 약 103.7만원/㎡)의 단위 면적당 가격(약 70만~100만원/㎡)을 적용하면, 본 건 면적 41.37㎡ 기준 예상 시세는 약 2,900만원에서 4,200만원 범위로 추정됩니다.

본 건의 감정가 1억 2,100만원은 이러한 시세 범위를 크게 상회하는 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

권리관계상 인수 보증금이 없을 것으로 예상되나, '대항력 있는 임차인' 및 'SGI 인수조건 변경' 등의 불확실성을 고려해야 합니다.

제공된 JSON 시세 데이터의 낮은 금액을 최대한 반영하되, 잠재적 리스크와 시장의 변동성을 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

제안 입찰가 범위: 30,000,000원 ~ 45,000,000원

위 범위는 제공된 JSON 시세 데이터를 참고한 최저가와, 혹시 모를 추가적인 부담 가능성을 고려한 상한선입니다. 최종 입찰가는 현장 답사 결과, 법원 현장의 경쟁 상황, 그리고 본인의 투자 성향을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

주변 혐오시설 검색 결과:

인근 지역 검색 결과, 본 물건(인천광역시 미추홀구 숭의동 3-13) 주변에 특별히 언급될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.