나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510936 [1] 인천광역시 부평구 부평동 631-25 보광팰리스 2층206호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 북서측 인근에 부평역(1호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 제2층 제206호으로서,
(사용승인일 : 2014.08.26)

외 벽 : 인조석 붙임 등 마감.
내 벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감.
창 호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

오피스텔으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 5필 일단의 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘포장도로에 각각 접하며, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경510936 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 631-25 보광팰리스 2층206호

용도: 오피스텔

감정가: 190,000,000원

1.2. 면적

토지면적: 16.89㎡ (약 5.11평)

건물면적: 65.66㎡ (약 19.86평)

1.3. 경매정보

경매구분: 청산을위한형식적경매

매각대상: 기타

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOO

1.4. 건축물정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평스라브지붕 10층 건물 내 제2층 제206호

사용승인일: 2014년 08월 26일

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부평역' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 북서측 인근에 부평역(1호선)이 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리: 2025년 07월 23일 접수된 임의경매개시결정 (2025타경510936) 입니다.

본건 등기부에는 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 주택임차권, 임의경매 등 다양한 권리 내역이 기재되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 문동한 (문 )

* 보증금: 168,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 06월 28일

* 확정일자: 2024년 05월 29일

* 대항력: 있음

3.3. 권리분석 요약

등기부 상 주택임차권 (을구 6번)은 매수인에게 인수되는 권리입니다. 임차인의 보증금 168,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

하지만, 본건의 임의경매개시결정(말소기준권리) 등기부채권 총액이 168,000,000원으로, 이는 임차인의 보증금액과 일치합니다. 형식적 경매로 청산을 목적으로 하므로, 배당을 통해 임차인의 보증금이 모두 변제될 가능성은 낮으며, 매수인이 해당 보증금을 인수하게 될 것으로 보입니다. (인수 보증금: 168,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부평동 일대는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다. 부평역 인근으로 유동인구가 많아 상권이 활성화되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 마트, 편의점 등 다양한 근린생활시설이 위치하고 있어 생활이 편리합니다.

5.2. 교육시설

인천부평동초등학교, 부평중학교, 부평고등학교 등이 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 부담

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 168,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가 외 추가적인 비용 부담으로 작용하므로, 입찰 시 반드시 고려해야 합니다.

6.2. 형식적 경매

본건은 청산을 위한 형식적 경매로, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재함을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부평역 인근에 위치하여 교통이 편리하고 주변 환경이 양호한 오피스텔입니다. 다만, 168,000,000원의 대항력 있는 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 부담이 있습니다. 따라서, 투자자는 이 인수 보증금 부분을 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부평역 역세권의 입지

* 오피스텔로서의 주거 및 업무 활용 가능성

* 비교적 최근 연식(2014년 준공)

9. 예상 입찰가

현재 시세를 고려할 때, 본 건의 건물 면적(65.66㎡)은 대략 1억 7천만원 ~ 2억 5천만원 선에서 거래될 수 있습니다.

그러나, 본 건은 168,000,000원의 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 하는 조건이므로, 실제 투자자가 부담해야 할 총액은 '입찰가 + 168,000,000원'이 됩니다.

이를 감안하여, 현재 감정가 1억 9천만원에서 보증금 인수분을 제외하고, 시장 상황을 고려한 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 70,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

이는 감정가 대비 약 26% ~ 37% 수준이며, 잠재적 위험 요소를 고려한 보수적인 접근입니다.

정확한 시세 및 권리 분석을 통해 입찰가를 최종 결정하시기 바랍니다.

10. 혐오시설 조사

본건 주변 지역에 대한 별도의 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 과거 부평구 일대에 쓰레기 소각장 건설 등이 논의된 사례가 있으나, 현재 직접적인 혐오시설로 인한 영향은 관찰되지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.