나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510976 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-177 석정빌라 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ‘용정초등학교’ 서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 연립주택, 아파트단지, 소규모의 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층/지상4층 중 제3층 제301호로서,
외벽 : 인조석 마감 등
내벽 : 벽지 마감 및 타일 마감 등
창호 : 새시창호 등으로 시공되었습니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

수세식 위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등을 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

서하향 완경사지의 세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6미터 정도의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03
.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : “미상”입니다.
나. 기타사항 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510976 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 248-177 석정빌라 3층301호

용도: 다세대주택

감정가: 1억 2백만원

토지면적: 18.23㎡ (약 5.51평)

토지지분: 18.23㎡ (약 5.51평)

건물면적: 41.64㎡ (약 12.59평)

건물지분: 41.64㎡ (약 12.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건축 연도: 제공된 정보만으로는 정확한 건축 연도 확인이 어려우나, 건축물 표제부상의 사용승인일은 1977년이나, 건물 구조 및 면적 등을 고려할 때 실제 건축 연도는 이후일 가능성이 있습니다. (주변 거래 사례는 2002-2003년식)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 '용정초등학교' 서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트단지 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 종합적인 교통 상황 역시 보통으로 평가됩니다.

토지: 본 물건이 속한 토지는 서하향 완경사지에 위치한 세장형의 토지이며, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

도로: 토지는 북동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 해당 토지는 준주거지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 6월 1일 접수된 이선혜 근저당권(15,000,000원)이 말소기준권리입니다.

인수되는 권리: 본 건의 권리 분석 결과, 낙찰자가 인수해야 할 부담(권리)은 없는 것으로 판단됩니다. 모든 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 임의/강제경매로 인해 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권 관련: 을구 순위 14번 주택임차권(한국토지주택공사, 보증금 80,000,000원)은 등기부상 존재하나, '물건명세서' 상 서울보증보험주식회사(양도인: 한국토지주택공사)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정이며, '임차인 현황'에서도 대항력이 없는 것으로 확인되었습니다. 따라서 낙찰자가 해당 임차 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

낙찰자 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하고 있어 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 주변에 다세대, 연립, 아파트 등 다양한 형태의 주거 시설이 산재해 있으며, 소규모 근린생활시설 또한 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변 시세 분석:

최근 2026년 5월에 인천광역시 미추홀구 숭의동 지역에서 거래된 다세대주택 사례들을 분석한 결과, 면적 및 건축 연식에 따라 가격 편차가 크게 나타났습니다.

* 2003년식 '신영아트빌'(248-164번지)의 61.48㎡ (약 18.6평) 면적 물건이 6,370만원에 거래되었습니다.

* 2002년식 '동은히딩크빌'(2-39번지)의 34.39㎡ (약 10.4평) 면적 물건이 7,200만원에 거래되었으며, 이는 면적당 약 209만원/㎡ (약 692만원/평) 수준입니다.

* 2002년식 '숭의빌라'(248-224번지)의 50.98㎡ (약 15.4평) 면적 물건은 3,600만원에 거래되었는데, 이는 면적당 약 70.6만원/㎡ (약 234만원/평) 수준으로, 다른 거래 사례와 비교 시 상대적으로 낮은 가격에 거래되었음을 알 수 있습니다. 이는 해당 물건의 특정 상태나 거래 조건에 따른 것으로 판단됩니다.

본 건의 면적은 41.64㎡ (약 12.6평)로, 최근 거래 사례 중 '동은히딩크빌' (34.39㎡)과 유사한 소형 면적대에 해당합니다. 이를 고려할 때, 면적당 약 150만원 ~ 200만원 수준의 시세가 형성될 가능성을 추정해 볼 수 있습니다. 이러한 시세를 본 건 면적에 적용하면 약 6,200만원 ~ 8,300만원 범위 내에서 시세가 형성될 것으로 보입니다.

감정가 1억 2백만원과 비교했을 때, 현재 시장 시세는 감정가보다 낮게 형성되어 있는 것으로 분석됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: '용정초등학교'가 인근에 위치하고 있어 초등학생 자녀를 둔 가정에 교육 환경이 양호합니다. 또한, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설: 주변에 소규모 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생필품 구매 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

주거환경: 전체적으로 주거 지역이 형성되어 있어 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

건축물 노후화: 건축물 표제부 상 사용승인일이 1977년으로 매우 오래되었음을 시사하는 정보가 있어, 실제 건물 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. (단, 이 정보가 현재 다세대주택 건물의 정확한 연식과 일치하지 않을 수 있으므로 현장 확인이 필수적입니다.)

지역적 특성: 인천광역시 미추홀구는 지역별로 부동산 시장의 편차가 존재할 수 있으며, 과거 개발 이력 등을 고려하여 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

'SGI 인수조건 변경' 명시: 본 건의 특이사항 및 특수물건정보에 'SGI 인수조건 변경'이라는 문구가 기재되어 있으나, 권리분석 결과 해당 임차권은 매각으로 소멸될 예정으로 낙찰자가 인수할 부담은 없습니다. 다만, 관련 계약 조건 등은 최종적으로 확인하는 것이 좋습니다.

토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어, 향후 해당 토지 또는 건물에 대한 이용 행위 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 용정초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 속해 있어 꾸준한 주거 수요가 예상됩니다.

권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없다는 점은 투자의 안정성을 높이는 요인입니다. 특히, 주택임차권이 말소 동의 확약서 제출로 인해 소멸될 예정이므로 임차 보증금 인수 부담이 없습니다.

다만, 건축물의 노후화 가능성이 있고, 최근 거래 사례와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 점은 투자 시 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

시세 대비 저평가 가능성: 감정가(1억 2백만원) 대비 최근 거래 사례 분석 결과(약 6,200만원 ~ 8,300만원 예상), 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

안정적인 주거 수요: 초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여, 실수요자 또는 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

권리관계 명확: 모든 권리가 말소 대상이므로, 복잡한 권리관계 없이 안전하게 소유권을 취득할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 약 12.6평의 다세대주택으로, 건축물의 노후화 가능성과 최근 거래 사례의 넓은 가격 편차를 고려할 때 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

최근 거래 사례 중 34.39㎡(약 10.4평)의 '동은히딩크빌'이 7,200만원에 거래된 사례(면적당 약 209만원/㎡)를 참고하면, 본 건(41.64㎡)의 가치는 약 8,700만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 그러나 건물 연식 차이 및 물건 상태 등을 감안하여 이보다 낮은 수준에서 접근해야 합니다.

50. 98㎡(약 15.4평)의 '숭의빌라' 사례(3,600만원)는 매우 낮은 가격으로, 본 건의 예상 입찰가 산정에는 직접적인 참고가 어렵습니다.

종합적으로 판단 시, 감정가(1억 2백만원)와 최근 시세 추정치(6,200만원 ~ 8,300만원) 사이에서 입찰가를 결정해야 합니다. 건물 노후화에 따른 수리 비용, 그리고 시장 상황의 변동성을 고려하여, 7,000만원 ~ 8,000만원 범위 내에서 경쟁 상황을 지켜보며 신중하게 입찰하는 것을 제안합니다.

최종 예상 입찰가: 7,500만원 ~ 8,000만원 (현장 조사 결과 및 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 변동 가능)

주변 혐오시설: 본 물건 주변에 대한 일반적인 검색 결과, 주거 및 근린생활시설이 주를 이루고 있으며, 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.