나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경2924 [1] 경기도 구리시 갈매동 520 유로피안스튜디오210갈매 4층411호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해강 · 평가일 2025.08.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 ""갈매IC"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 구리갈매공공주택지구내로서 아파트단지, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선버스정류소가 소재하는 등 일반적인 교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 8층건내 제4층 411호로서
외 벽 - 외장석재마감 등
내 벽 - 벽지 및 타일마감 등
창 호 - 하이샷시창호 등임.

이용상태

복층 구조의 오피스텔로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 급배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 정방형에 가까운 토지로서 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 중로와 접하고 북측으로 소로와 접하며 도로상태는 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 갈매동 520 : 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로[일반도로])(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집 산도로[일반도로])(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공 주택 특별법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지 역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>




2. 갈매동 520-1 : 근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로[일반도로])(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공공주택지구(구리갈매공공주택지구)<공공 주택 특별법>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,공장설립승인지 역(공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 제1호))<수도법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 구리시 갈매동 520 유로피안스튜디오210갈매 4층411호

1.2. 물건종별

오피스텔

1.3. 감정가

274,000,000원

1.4. 토지면적

14. 24㎡ (약 4.31평)

1.5. 건물면적

40. 34㎡ (약 12.20평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 사건번호

남양주지원 2025타경2924 (1)

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본건은 경기도 구리시 갈매동 소재 "갈매IC" 남서측 인근에 위치하며, 구리갈매공공주택지구 내로서 아파트 단지, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류소가 소재하여 일반적인 교통 상황은 무난함. 경춘선, 8호선 연장, GTX-B 별내역 인접으로 교통망 확충에 대한 기대감이 높음.

2.3. 토지이용계획

근린상업지역, 도시지역, 제1종지구단위계획구역(구리갈매공공주택지구), 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1. 근저당권 (하나은행, 248,400,000원, 2022-06-17)

3.2. 등기부현황

* 을1. 근저당권 (하나은행, 248,400,000원, 2022-06-17) - 말소기준권리

* 갑2. 소유권이전1번신탁등기말소 (강은주, 2022-06-17)

* 갑5. 임의경매 (하나은행, 200,389,016원, 2025-07-28)

* 갑6. 압류 (국민건강보험공단, 2025-08-05)

총 등기부채권액은 248,400,000원임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고:'로 기재되어 있어 해당 권리가 존재하지 않음을 의미)

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 허

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입일자: 2024-02-19

* 확정일자: 2024-01-15

* 배당신고일자: 2025-08-08

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 업종분포

구리갈매공공주택지구 내에 위치하여 아파트 단지, 단독주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하고 있음. 갈매지구는 갈매리본거리, 갈매애비뉴, 갈매광장 등 다양한 골목형 상점가가 형성되어 있으며, 음식점, 소매점 등 생활밀착형 점포들이 밀집해 있음.

4.2. 상권특징

구리갈매지구는 수도권 동북부 업무 거점으로 부상하고 있으며, 지가 상승과 광역교통망 확충 기대를 바탕으로 업무시설에 대한 수요가 증가하고 있음. 복합지식산업센터 개발도 이루어지고 있어 상권 활성화가 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 이마트에브리데이, GS더프레시, 이마트 별내점, 노브랜드 구리갈매점 등 대형마트 및 편의시설이 위치함. 별내역 인근으로 롯데백화점, 롯데마트 등도 가까워 생활 편의성이 높음.

5.2. 주거환경

본 건은 복층 구조의 오피스텔로 이용 중임. 구리갈매공공주택지구 내에 위치하며, 주거 편의시설과 녹지 공간(갈매천, 산책로 등)이 잘 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건

유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 추가적인 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 미확인 임대관계

임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 임차인 현황 상 허 임차인이 존재하며 대항력이 없는 것으로 확인됨. 인수되는 보증금은 없음.

6.3. 혐오시설 및 주변 개발 영향

주변에 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 검색되지 않았으나, 구리갈매지구 내 공공주택지구 개발 및 GTX-B 노선 연장 등 대규모 개발 계획이 진행 중이므로, 향후 지역 가치 상승 및 변동 가능성을 주시해야 함.

7. 종합 의견

본 물건은 구리갈매공공주택지구 내에 위치한 오피스텔로, 복층 구조이며 생활 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 편임. 말소기준권리보다 후순위 권리 및 임차인이 존재하며, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음. 유동화 물건이라는 점은 유의해야 하나, 전반적으로 권리 관계가 명확하고 안정적인 편임. 주변 개발 계획 등을 고려할 때 향후 가치 상승 잠재력도 있다고 판단됨.

8. 투자 포인트

* 갈매지구 내 중심 입지로 편리한 교통 및 생활 인프라 이용 가능.

* 복층 구조로 실사용 면적이 넓어 거주 만족도 높음.

* 대항력 없는 임차인으로 보증금 인수 부담 없음.

* GTX-B 노선 확충 및 공공주택지구 개발 등 미래 가치 상승 기대.

* 감정가 대비 저평가 가능성 고려 시 투자 매력 있음.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 하지만, 현재 감정가는 274,000,000원이며, 최근 실거래가 정보에 따르면 24평형 기준 1.78억 ~ 3억 범위에서 거래된 사례가 있습니다. 특히 2023년 11월 거래된 30A 타입 4층 물건이 3억에 거래된 사례가 있어, 본 건의 감정가 수준을 참고할 수 있습니다.

일반적으로 경매에서는 감정가의 80~90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 본 건의 경우 유동화 물건이며 시장 상황에 따라 변동성이 클 수 있습니다.

현 시세 및 유사 물건의 거래 동향을 추가적으로 면밀히 분석하고, 경매 시장의 경쟁률을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

본 건의 경우, 인수되는 권리가 없고 권리 분석이 명확하며, 복층 구조의 오피스텔이라는 장점을 고려할 때, 감정가(274,000,000원)를 기준으로 85%~95% 선인 약 232,900,000원 ~ 260,300,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 단, 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 시장 조사와 현장 답사를 통해 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.