나이스옥션 법원경매 고양 2025타경4110 [1] 경기도 고양시 일산동구 식사동 829-5 한울하임 210동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 국보감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 소재 ""동국대학교 바이오메디캠퍼스"" 남서측 인근에
위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트단지, 각종 근린생활시설, 공원, 농경지 등이 혼재
하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건내 1층 101호로서,
(사용승인일: 2020.12.09)

외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감 등,
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참조)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 자루형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(2015-08-04), 성장관리계획구역(복합zone)
가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m(소,젖소,
말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한
구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 고양시 일산동구 식사동 829-5 한울하임 210동 1층101호에 소재하는 다세대주택입니다.

* 사건번호: 고양지원 2025타경4110 (1)

* 소재지: 경기도 고양시 일산동구 식사동 829-5 한울하임 210동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 281,000,000원

* 토지면적: 49.95㎡ (약 15.13평)

* 건물면적: 48.28㎡ (약 14.62평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행 (추정)

1.1. 입지조건

본건의 입지조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 동국대학교 바이오메디캠퍼스 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설, 공원, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

* 교통상황: 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준임.

* 도로상태: 본건 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접해 있음.

1.2. 권리분석

* 매각물건명세서상 비고란에 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권'이라고 기재되어 있으나, 구체적인 개요는 명시되지 않음. 일반적인 임의경매 절차에서 말소기준권리보다 선순위 권리가 없다면 대부분의 권리는 소멸됨.

* 말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당 (2022.03.25. 접수, 253,000,000원)

* 기타 권리: 소유권이전 (2022.03.25), 소유권이전 2번 신탁등기말소 (2022.03.25), 가압류 (2024.10.14, 서울보증보험, 89,063,790원, 말소), 임의경매 (2025.07.24, 농협은행, 237,052,207원, 말소).

* 등기부채권 총액: 342,063,790원.

* 임차인 현황: 임대관계 미상이며, 인수되는 보증금은 0원임. (주의: 임대관계가 불분명하므로, 실제 점유자가 있는지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 면밀한 조사가 필요합니다. 보증금/차임이 미상인 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 부담이 발생할 수 있습니다.)

1.3. 상권분석

* 본건은 주거 지역에 위치하며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음.

* 인근에 동국대학교 바이오메디캠퍼스가 있어 관련 시설 이용이 용이함.

* 주변에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.4. 생활정보

* 건축물 정보: 2020년 12월 9일 사용승인된 철근콘크리트구조의 다세대주택임.

* 기본 설비: 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있음.

* 편의시설: 주위 근린생활시설 이용이 가능하며, 공원 등이 인접하여 쾌적한 생활 환경을 누릴 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 부담: 등기부채권 총액이 감정가를 초과하는 342,063,790원에 달함.

* 임대차 관계 불확실성: 임대관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으며, 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 함.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용이나 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

1.6. 종합 의견

* 본건은 비교적 신축(2020년 사용승인)에 해당하며, 주거 환경 및 교통 여건은 보통 수준으로 평가됨.

* 다만, 높은 채무 부담과 임대차 관계의 불확실성이 주요 리스크 요인으로 파악됨.

* 경매 절차 진행 시 말소기준권리(을1 근저당) 이하 권리들은 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관련 사항은 철저한 조사가 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 준공된 건물로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있음.

* 주변 개발 잠재력: 동국대학교 캠퍼스 인근으로, 관련 종사자 또는 학생 대상의 임대 수요가 꾸준할 수 있음.

* 편리한 생활 환경: 주거지 내 근린생활시설 및 공원 등이 인접하여 주거 만족도가 높을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

* 최근 거래 사례 분석:

* 2026년 5월 19일 거래된 69.11㎡ 규모의 다세대주택이 269,900,000원에 거래됨. (㎡당 약 3,905,000원)

* 2026년 5월 20일 거래된 67.98㎡ 규모의 다세대주택이 220,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 3,236,000원)

* 2026년 5월 7일 거래된 72.55㎡ 규모의 연립주택이 300,000,000원에 거래됨. (㎡당 약 4,135,000원)

* 본건 건물면적은 48.28㎡ (약 14.62평)으로, 최근 거래된 물건들보다 면적이 작음.

* 면적 차이를 고려하여 시세를 역산해보면, ㎡당 약 320만원 ~ 410만원 수준으로 추정할 수 있음.

* 이에 따라 본건(48.28㎡)의 시장 가치는 약 154,500,000원 ~ 197,900,000원 범위로 추정됨.

* 감정가 281,000,000원은 최근 시장 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보임.

* 높은 채무액과 불분명한 임대차 관계를 고려하여 보수적인 접근이 필요함.

* 예상 입찰가: 200,000,000원 ~ 230,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.