나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63758 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 265-7 필하우스 씨동 3층302호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-03-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2025타경63758 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 265-7 필하우스 씨동 3층302호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

고양지원 경매5계 2025타경63758 | 소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유길80번길 14-2 필하우스, 씨동 3층302호 | 감정가: 198,000,000원 | 최저가: 97,020,000원 | 용도: 다세대주택

1. 고양지원 2025타경63758 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 고양지원 2025타경63758 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 265-7 필하우스 씨동 3층302호

용도: 다세대주택

감정가: 198,000,000원

토지면적: 62.75㎡ (약 18.98평)

건물면적: 56.05㎡ (약 16.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 입지조건

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 본건 토지는 인접지 대비 등고가 평탄한 사다리형이며, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근에 용이합니다.

1.3. 권리분석

본 물건에는 등기사항전부증명서상 2024년 1월 18일자로 주택임차권이 등기되어 있으며, 임차보증금은 195,000,000원입니다. 이는 건물 전체에 효력이 미치는 임차권으로, 임대차계약일자는 2021년 12월 27일, 주민등록일자 및 점유개시일자는 2022년 1월 11일입니다.

특별히 주의해야 할 사항은 신청채권자인 주택도시보증공사가 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서를 제출했다는 점입니다. 이는 임차인이 대항력을 포기하고 우선변제권만 행사하겠다는 의사를 명확히 한 것으로, 낙찰자가 임차인에 대한 보증금 인수 의무가 없을 수 있음을 시사합니다.

1.4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 주거 지역이며, 일부 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 점포들이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본건은 "내유초등학교" 북동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 양호한 편입니다. 차량을 이용한 출퇴근 및 이동이 편리하며, 대중교통 이용 또한 불편함이 없을 것으로 보입니다. 주변에 기본적인 생활 편의시설들이 갖추어져 있어 주거 생활에 필요한 인프라를 누릴 수 있습니다.

1.6. 주변 시설 및 혐오시설 현황

주변 시설 검색 결과, 본건 인근에 특별히 언급될 만한 혐오시설(예: 대규모 폐기물 처리장, 악취 발생 공장 등)은 파악되지 않았습니다. 일반적인 주거 및 근린생활시설 위주의 지역 환경을 가지고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 195,000,000원에 달하는 높은 임차보증금과 관련된 권리 관계의 불확실성입니다. 비록 신청채권자가 대항력 포기 의사를 밝혔으나, 실제 임차인의 대항력 유무, 우선변제권의 순위, 그리고 낙찰자가 부담해야 할 보증금의 정확한 금액 등을 면밀히 검토해야 합니다. 임차보증금 규모가 감정가액과 거의 동일하여, 낙찰 후 명도 과정이나 보증금 관련 분쟁 발생 시 추가적인 금전적 부담이 발생할 수 있습니다. 또한, 해당 지역은 '성장관리계획구역(산업zone)', '가축사육제한구역', '과밀억제권역' 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용 및 건축 관련 규제가 있을 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 주거 환경 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 내유초등학교 인근에 위치하여 교육 환경 접근성도 갖추고 있습니다. 그러나, 195,000,000원의 높은 임차보증금과 신청채권자의 인수조건변경확약서 제출로 인한 권리관계의 복잡성은 본 건의 주요 위험 요소입니다. 낙찰자는 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하고, 발생 가능한 추가 비용을 고려하여 신중하게 입찰에 참여해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

입지: 고양시 덕양구 내유동 지역은 수도권 신규 개발 및 교통망 확충 잠재력이 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

매력적인 가격 가능성: 복잡한 권리관계로 인해 입찰 경쟁이 낮을 것으로 예상되며, 이를 명확히 분석하여 인수 부담을 최소화할 경우 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

실거주 및 투자 겸용: 교육 시설(내유초등학교)이 인근에 위치하며 주거 환경이 비교적 양호하므로, 권리 관계를 명확히 정리한다면 실거주 목적이나 안정적인 임대 수익을 위한 투자 목적으로도 고려해볼 만합니다.

법원 정보

고양지원 경매5계